Сума неустойки, що стягується в судовому порядку, як показує практика, є досить суттєвою, незважаючи на застосування судами положень ст. 333 Цивільного кодексу Російської Федерації (далі - ГК РФ), яка передбачає можливість зниження розміру неустойки як явно не відповідає наслідків порушення зобов'язання. У зв'язку з чим потенційні інвестори вишукують можливості відходу від Закону про пайове будівництво, використання інших механізмів залучення коштів громадян для будівництва будинків. Такою можливістю є інститут кооперації або житлово-будівельних кооперативів (ЖБК).
Житловим або житлово-будівельним кооперативом відповідно до ст. 110 Житлового кодексу Російської Федерації (далі - ЖК РФ) визнається добровільне об'єднання громадян і в встановлених ЖК РФ, іншими федеральними законами випадках юридичних осіб на основі членства з метою задоволення потреб громадян у житлі, а також управління багатоквартирним будинком. Члени житлово-будівельного кооперативу своїми засобами беруть участь в будівництві, реконструкції і подальшому утриманні багатоквартирного будинку. Житлові і житлово-будівельні кооперативи є споживчими кооперативами.
Згідно п. 1 ст. 123.2 ГК РФ споживчим кооперативом визнається засноване на членстві добровільне об'єднання громадян або громадян і юридичних осіб з метою задоволення їх матеріальних і інших потреб, що здійснюється шляхом об'єднання його членами майнових пайових внесків.
В силу ч. 2 ст. 1 Закону про пайове будівництво, залучення грошових коштів громадян, пов'язане з виникаючим у громадян правом власності на житлові приміщення в багатоквартирних будинках, які на момент залучення таких коштів громадян не введені в експлуатацію в порядку, встановленому законодавством про містобудівну діяльність, допускається тільки:
1) на підставі договору участі в пайовому будівництві;
2) шляхом випуску емітентом, які мають у власності або на праві оренди, право суборенди земельну ділянку і що одержали в установленому порядку дозвіл на будівництво на цій земельній ділянці багатоквартирного будинку, облігацій особливого виду - житлових сертифікатів, що закріплюють право їх власників на отримання від емітента житлових приміщень відповідно до законодавства Російської Федерації про цінні папери;
3) житлово-будівельними та житловими накопичувальними кооперативами відповідно до федеральними законами, які регулюють діяльність таких кооперативів.
Відповідно до ст. 124 ЖК РФ громадянину або юридичній особі, що вступив в житловий кооператив, на підставі рішення загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції) надається житлове приміщення в будинках житлового кооперативу відповідно до розміру внесеного пайового внеску.
Рішення загальних зборів членів житлового кооперативу (конференції) є обов'язковими для членів кооперативу та служать підставою для вселення в житлові приміщення в будинках житлового кооперативу.
Підставою володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження житловим приміщенням є членство в житловому кооперативі. Член житлового кооперативу набуває право власності на житлове приміщення в багатоквартирному будинку в разі виплати пайового внеску повністю (ч. 1 ст. 129 ЖК РФ).
Можливість стягнення із забудовника неустойки за порушення строків передачі квартири учаснику пайового будівництва встановлено ч. 2 ст. 6 Закону про пайове будівництво. Однак зазначений Закон не поширюється на правовідносини, що виникають між ЖБК та пайовиками (п. 3 ч. 2 ст. 1 Закону про пайове будівництво). Правовідносини між пайовиком і ЖБК (в тому числі що стосуються відповідальності за порушення зобов'язань, що випливають з договору) регулюються лише нормами ЖК РФ, статутом кооперативу і договором про членство в ЖБК, які стягнення неустойки та моральної шкоди не передбачають.
Таким чином, якщо договором між пайовиком і ЖБК неустойка за неналежне виконання зобов'язання - порушення терміну закінчення будівництва будинку не передбачена, то виникає питання про обгрунтованість стягнення з ЖБК неустойки в силу закону.
На практиці суди дотримуються позиції, згідно з якою положення Закону про пайове будівництво, в т.ч. в частині визначення розміру неустойки, що підлягає сплаті, не застосовуються до будівництва в рамках ЖБК. При цьому стягнути з ЖБК неустойку може виявитися взагалі неможливо.
Позиція позивача у справі зводиться до того, що виникли між сторонами правовідносини регулюються положеннями Закону про пайове будівництво, в зв'язку з чим відповідач зобов'язаний сплатити неустойку за порушення терміну передачі об'єкта учаснику пайового будівництва.
Х. звернувся до суду з позовом до Житлово-будівельному кооперативу «Нова Трехгорка 84», Товариству на Вірі «СУ-№ 155» і Компанія », з урахуванням уточнень позовних вимог просив стягнути неустойку за порушення строків передачі об'єкта пайового будівництва.
У той же час суди вважають вимоги пайовика обгрунтованими і стягують з ЖБК неустойку в разі, якщо неустойка і її розмір встановлено договором між пайовиком і ЖБК.
В. звернувся до суду з позовом до ЖБК про стягнення неустойки (пені) за прострочення виконання зобов'язання. В обґрунтування заявленого вимоги вказав, що пайовий внесок внесений повністю, але відповідач свої зобов'язання по передачі квартири у встановлений строк не виконав. Житловий будинок в експлуатацію до теперішнього часу не введений, квартира йому не передана. У п. 6.3 договору передбачено обов'язок кооперативу в разі прострочення передачі квартири понад 6 місяців виплатити йому неустойку.
Пунктом 6.3 договору за порушення терміну передачі житлового приміщення пайовику більш ніж на 6 місяців передбачена сплата пайовику пені в розмірі 0,05% від суми внесених пайовиком пайових внесків за кожний день прострочення. Вважає, що відповідач неправомірно користувався коштами позивача, в зв'язку з чим просить стягнути з нього відсотки в порядку ст. 395 ГК РФ, а також неустойку, передбачену договором.
Незважаючи на складні в практиці певні тенденції, зустрічаються приклади, які прямо суперечать усталеним підходам.
Р. звернулася до суду з позовом до Житлово-будівельному кооперативу «МК-4» про стягнення грошових коштів та відшкодування моральної шкоди, в обгрунтування заявлених вимог вказуючи, що вона уклала з відповідачем ЖБК «МК-4» договір згідно з яким відповідачі повинні здати в експлуатацію багатоквартирний будинок. Позивач повністю виконала свої зобов'язання по оплаті квартири, проте зобов'язання за договором відповідачами не виконані, в зв'язку з чим, вона зазнає збитків у вигляді оплати за кредит і щомісячної оплати за оренду житлового приміщення.
1? В даному випадку суд повністю перекваліфікував не тільки правову природу договору, але і саму суть що склалися між сторонами відносин.