Новини по тематиці
Купівля квартири не завжди здійснюється одним власником; на практиці можливо пайову участь в покупці квартири. Безумовно, в цьому випадку застосовуються додаткові «гарантії» прав всіх покупців і оформляються додаткові документи. Але боятися цього не варто!
Загальна власність, що це таке?
Якщо говорити юридичною мовою, то правильніше - не "частка в квартирі», а «частка в праві власності на квартиру».
Цивільний кодекс встановлює, що все майно, яке знаходиться у власності двох і більше осіб, належить їм на праві спільної власності.
Загальна власність буває двох видів: спільна і часткова. Відмінність між ними лише в тому, що в частковій власності чітко визначені частки кожного власника, а в спільній - немає, але це можливо зробити.
Наведемо простий приклад. Після вступу в шлюб подружжя придбало квартиру, власником якої стала дружина. Але, не дивлячись на те, що право власності оформлено на одну людину, квартира знаходиться у спільній сумісній власності чоловіка і дружини; відповідно, всі операції з нерухомістю дружина може здійснювати тільки за згодою чоловіка, яке повинно бути належним чином посвідчений нотаріусом. Якщо у подружжя виникло бажання розділити спільне майно, то можна скласти шлюбний договір (угоду), в якому будуть чітко зазначені частки кожного з них. В цьому випадку при здійсненні будь-яких дії з квартирою згода другого чоловіка не потрібно.
Вище було розглянуто позасудовий порядок виділу частки із загального майна. У разі якщо між сторонами не знайдено компромісу, то вони можуть звернутися з відповідною заявою до суду. При цьому слід звернути увагу на те, що виділ частки проводиться тільки в тому випадку, якщо це не завдасть невідповідного збитку загальному майну.
Купівля частки в квартирі
Якщо ви збираєтеся купувати не всю квартиру цілком, а тільки лише частку в ній, слід пам'ятати про деякі специфічні моменти.
Почнемо з того, що якщо один з учасників часткової власності вирішив продавати свою частину, то він зобов'язаний в першу чергу запропонувати викупити його частку іншим власникам.
Як правило, ця пропозиція робиться в письмовій формі і вручається всім навмисне або надсилається поштою. Виняток становить випадок, якщо частка виділена в натурі.
Після пропозиції ви повинні отримати або письмову відмову, або згода на покупку частки. Але на роздуми громадянам дається 1 місяць. Якщо після закінчення цього терміну відповіді не надійшло, то власник може продавати свою частку третім особам.
Але тут варто бути дуже уважним: ціна і умови продажу частки третім особам повинні відповідати тим умовам, які були вказані в пропозиції іншим власникам.
Решта власники (як разом, так і окремо) має право подати до суду заяву про переведення на них прав і обов'язків покупця. Така заява може бути подана протягом 3 місяців після здійснення угоди купівлі-продажу частки третій особі. Але і тут є свої тонкощі: якщо продавець змінив ціну на частку для третіх осіб в бік збільшення, то це не є порушенням прав «сусідів».
Відповідно, якщо отримано відмову, то він долучається до всіх документів при реєстрації. Якщо такої відмови немає, то доказом повідомлення інших власників будуть поштові повідомлення про вручення їм рекомендованих листів.
Вже на стадії переговорів про продаж частки переконайтеся, що інші власники були повідомлені про продаж, так як згодом в разі невиконання цього обов'язку вас як набувача частки чекає судовий процес.
Придбання частки: ризики і наслідки
Після того, як ви купили частку в квартирі, ви, відповідно до цивільного кодексу, підпадаєте під дію норм про спільну часткову власність. Тому подальше розпорядження, володіння і користування майном, яке належить усім, здійснюється за згодою інших членів.
Частка - це невловима субстанція. Її ми можемо «відчути» тільки на папері про право власності. Відповідно і в загальній квартирі не можна накреслити лінію і сказати: «Це моє і не ходіть сюди». Якщо власники не визначають між собою порядок користування спільним майном, то і користування всім майном визначається в рівній мірі.
Для того, щоб виділити частку в квартирі, потрібно дуже багато зусиль: окремих вхід, ізольоване приміщення і т.д. Тому і бачимо ми свою власність тільки на папері.
Якщо за виділом частки ви все ж звертаєтеся до суду, то суддя в кожному конкретному випадку враховує такі обставини:
- чи є у власника інша квартира для проживання;
- чи є у власника сім'ї, діти, батьки, утриманці;
- фінансове становище власника і т.д.
Тому і може вийти на практиці, що у власника, у якого за документами частка більше, буде всього лише маленька кімната для проживання і навпаки.
Реєстрація власника квартири, який придбав в ній частку, здійснюється в загальному порядку в органах ФМС без згоди інших власників. Якщо ж власник вирішить зареєструвати в квартирі дружину і дітей, то слід запитати згоди інших власників. Тому і буде розумним виходом придбання частки і розподіл її на всіх, хто буде проживати в квартирі.
На практиці зустрічаються випадки, коли співвласники квартири не хочуть «приймати» нового мешканця, і намагаються всіма можливими способами відстрочити це.
Наприклад, дають свою згоду на покупку частки, тягнуть час і не купують її. Начебто нічого кримінального, а продавець втрачає своїх потенційних покупців. В даному випадку варто провести переговори з сусідами і з'ясувати причини їх невдоволень.
Навіщо купувати частку і як визначити її вартість?
Для того щоб виставити частку в квартирі на продаж, необхідно визначити її вартість.
Як зазвичай вважається сума частки: береться вартість 1 кв.м. житла по регіону і множиться на кількість квадратних метрів в частці. В результаті виходить завищена вартість частки. Вартість житла по регіону визначається в середньому, без урахування окремих показників, наприклад, старості житла, наявності / відсутності ремонту, району знаходження нерухомості і т.д. Тому в даному випадку за підрахунком суми краще звернутися в ріелторське агентство.
Навіщо ж потрібно купувати саме частку, а не всю квартиру цілком?
Якщо всі власники проти вселення нового «сусіда», то він може, наприклад, вимагати компенсацію за неможливість проживання в даній квартирі. Але якщо у нього є неповнолітня дитина, то суд зобов'яже власників «прийняти» його в свою квартиру для проживання.
Якщо один із співвласників висловив бажання купити частку, але в силу фінансових можливостей зможе її оплатити через 2 місяці, як вчинити власнику?
Згідно з Цивільним кодексом, у власника, який бажає придбати частку, є рівно 1 місяць для її придбання. Всі інші терміни обумовлюються з продавцем: якщо він згоден, ніяких питань немає; а якщо немає - то він має право продати частку третім особам.
Підведемо підсумки!
- Купівля частки в квартирі є специфічним варіантом придбання власності, де варто враховувати всі особливості чинного законодавства.
- При продажу частки обов'язково має бути повідомлення власників про такий продаж і отримано відповідний відмова / згоду на покупку.
- Виділити частку в окрему кімнату не представляється можливим в більшості випадків у зв'язку з відсутністю необхідних технічних моментів: окремого входу, ізольованої кімнати і т.д.
- Частку в квартирі краще оформити на всіх, хто в подальшому буде проживати в цій квартирі.
- Всі власники квартири користуються житловим приміщення в рівній мірі, якщо угодою між ними не встановлено інше.