Одним з найскладніших і спірних питань в області життя сучасного начебто розвиненого суспільства стає явний брак таких потрібних для відчуття самодостатності квадратних метрів. Про власну, повністю індивідуальної, квартирі сьогодні швидше за все мріє практично кожен, але далеко не все в реальності можуть собі дозволити її покупку. Виходом в подібній ситуації здатне стати пайове будівництво. В такому випадку майбутній власник персонального житла отримує можливість увійти в будівництво обраного об'єкта житлової власності на самих ранніх етапах.
Дорогі читачі! Наші статті розповідають про типові способи вирішення юридичних питань, але кожен випадок носить унікальний характер.
Якщо ви хочете дізнатися, як вирішити саме Вашу проблему - звертайтеся в форму онлайн-консультанта справа +7 (). Це швидко і безкоштовно!
- Що це таке? Основні визначення
- Хто такі «пайовики» і «забудовники»?
- Розшифровка «ДДУ» при покупці квадратних метрів
- Чи є така угода інвестуванням?
- В чому полягає суть пайового будівництва?
- Договір застави права учасника
- Як прийняти і вступити?
- Контроль і нагляд
- А хто буде власником?
Як правило, це забезпечує істотне зниження кінцевої вартості першого внеску або покупки всієї площі. Одночасно експерти ринку визнають такий спосіб придбання квартир найбільш ризикованим (див. Ризики пайової участі в будівництві).
Що це таке? Основні визначення
Спочатку ми розберемося з тим, що означає саме поняття. Поняття «пайове будівництво» або «пайову участь в будівництві житла» має на увазі обов'язкове попереднє залучення особистих коштів майбутніх власників квартир в будинку. У більшості випадків паї пайовиків збираються на стадії закладки фундаменту або проведенні попередніх підготовчих робіт. У деяких ситуаціях передбачається можливість увійти в склався раніше склад пайовиків на будь-якому етапі зведення будівлі, що обов'язково відбивається на підсумковій вартості квартири.
Популярність цього способу роботи ґрунтується відразу на декількох факторах:
- вступ в будівництво, яке виконує на правах пайовика, дає можливість істотно знизити підсумкову ціну житлового приміщення;
- квартира може використовуватися в якості спеціального інвестиційного вкладення;
- в більшості випадків таке житло пропонується придбати в розстрочку, суми платежів зручно вносити на будь-якому етапі будівництва і інші.
Хто такі «пайовики» і «забудовники»?
На стадії оформлення документів про участь в будівництві боку такої угоди обов'язково вступають в договірні взаємини, стаючи «пайовиками» і «забудовниками».
На будь-якому етапі будівництва «пайовики» традиційно беруть на себе зобов'язання в строк і відповідному розмірі проводити всі платежі, якщо квартира купувалася в розстрочку, і виконувати інші зобов'язання, які можуть передбачатися договором. У свою чергу «забудовник» зобов'язується успішно і строго фіксований період виконати повний комплекс роботи зі зведення будинку в установлений в документах термін.
За підсумками завершення робіт передати дольщику квартиру у власність, при такій передачі оформляється зобов'язання передати готове житло власникові на підставі акту здачі-приймання.
Розшифровка «ДДУ» при покупці квадратних метрів
При вступі в будівництво на правах пайової участі, порядок взаємовідносини сторін угоди визначається ДДУ - договором пайового будівництва. Саме цей документ суворо фіксує всі права і обов'язки сторін такої угоди. Одним з провідних критеріїв, що беруться до уваги при складанні такого документа стає правильний вибір його назви. У деяких випадках потенційним клієнтам пропонується укласти:
- інвестиційний договір на будівництво житлового будинку;
- договір інвестування в будівництво житлового будинку та інші варіанти.
Будь-яке відхилення від прийнятого назви договору пайової будівництва неминуче повинно стати підставою припустити спробу забудовника вийти з-під контролю положень законів «Про пайовому будівництві» і «Про захист прав споживачів». При порушенні домовленостей право на вступ у власність доведеться в цьому випадку доводити в судовому порядку. Судова практика в справжній момент показує, що сьогодні в більшості ситуацій такі суперечки успішно вирішуються на користь потенційного власника, але судові розгляди часом можуть тривати роками.
Чи є така угода інвестуванням?
З огляду на постійний і стабільний ріст вартості квадратного метра, в постійному режимі діє на російському ринку, пайове будівництво зараз визнається одним з кращих видів інвестування. Навіть в разі «заморозки» вартості квадратного метра, ціни на квартири в таких будинках неминуче підвищуються в міру будівництва і завершення підготовчих робіт.
Метри в готовому будинку завжди дорожче, ніж ті, які були придбані на стадії закладки фундаменту.
В чому полягає суть пайового будівництва?
На даний момент суть пайового будівництва докладно викладена в однойменному законі. Він передбачає надання можливості для пайовика укласти контракт із забудовником на виконання внесення суми вартості квартири або частини суми вартості квартири в будинку, державна здача якого передбачається у встановлений між пайовиком і позичальником термін.
Термін обов'язково вказується в договорі. По завершенню будівництва пайовик стає законним власником довгоочікуваного житлового об'єкта. У договорі обов'язково вказуються точні параметри житлового об'єкта, включаючи в багатьох випадках точний номер квартири або хоча б її переважне розташування. Пайовик має право отримати вказану в ДДУ кількість квадратних метрів.
Які права учасників пайового будівництва і хто може займатися питаннями правового врегулювання при виникненні будь-яких спірних ситуацій?
Всі права і обов'язки обох сторін пайового будівництва обов'язково фіксуються в договорі на його проведення. У цьому документі фіксуються права і обов'язки обох сторін. У тому числі вказується щодо пайовика порядок внесення платежів і виконання інших зобов'язань. Строго фіксуються і всі права та обов'язки забудовника, які зобов'язують його здати квартиру в зазначеному в договорі стані в обумовлений в ДДУ термін.
При порушенні своїх обов'язків кожної зі сторін рішення конфліктних ситуацій проводиться в судових інстанціях. Найчастішими конфліктними ситуаціями фахівці визнають позови:
- про визнання власності на житловий об'єкт, який подається у випадках, коли на руках вже є документи, видані БТІ, а факт здачі будови так і не зафіксовано;
- що подаються при простроченні здачі готового будови;
- заперечують відповідність ДДУ підсумкового якості зданого житлового об'єкта;
- фіксують факт розірвання ДДУ з вини кожної зі сторін і багато інших.
Такі позови в судові інстанції може подавати будь-яка зі сторін угоди. Для додатковою консультацією пайовикам рекомендується звертатися в товариства захисту прав споживачів. Фахівці цієї організації можуть надати докладні рекомендації, що пояснюють оптимальний порядок дій, а також порекомендувати досвідченого юриста.
Договір застави права учасника
Необхідність укладення такого докумепнта обумовлена вимогою виконати положення закону про пайове будівництво і закону «Про іпотеку (заставі нерухомості)».
З цього моменту він обов'язково укладається у письмовій формі і за підсумками підписання передається на державну реєстрацію. Причому, для оформлення державної реєстрації застави прав вимог, укладення договору проводиться тільки на місці будівництва об'єкта іпотеки і завіряється у нотаріуса. Проведення державної реєстрації може ініціювати як заставодержатель, так і заставодавець.
В такому документа обов'язково вказуються предмет договору, його оцінка, істота, розмір зобов'язань і термін їх виконання. При проведенні державної реєстрації до такого договору потрібно обов'язково додати:
- завірену копію договору пайової участі, номер цього документа і дату проведення його реєстрації;
- вказується конкретний об'єкт пайового будівництва з обов'язковим додатком проектної документації;
- оригінал документа, що фіксує факт сплати державного мита та його копальні, яка обов'язково завіряється у нотаріуса;
- оригінали або завірені копії всіх документів, які вказані в договорі застави прав вимоги.
Як прийняти і вступити?
З метою стати учасником пайового будівництва буде потрібно дотримати певний алгоритм дій, в якому беруть участь обидві сторони угоди:
- забудовник визначає місце проведення пайового будівництва, купивши ділянку або взявши його в оренду;
- залучаються учасники пайового будівництва, які обов'язково підписують договір із забудовником;
- визначається порядок оплати суми вартості і характер виплати, повністю або в розстрочку;
- забудовник завершує будівництво і з підписанням акту приймання передає житлові площі у власність пайовикам, які з цього моменту стають власниками.
Контроль і нагляд
Легітимність будь-якої угоди щодо виконання договору пайової будівництва контролюють регіональні і муніципальні Управління державного будівельного нагляду.
Їх співробітники вирішують будь-які спірні ситуації в ході проведення позапланових перевірок об'єктів нагляду і контролюють виконання вимог законодавства в ході виконання планових перевірок.
Порядок проведення планових перевірок та тимчасові рамки розробляються в другій половині кожного календарного року на наступний рік. План перевірок обов'язково розміщується на інтернет сторінці цього органу влади.
А хто буде власником?
Договір визнання права власності на об'єкт пайового будівництва складається після підписання акту приймання житлового приміщення пайовиком. Такий договір обов'язково реєструється новим власником в реєстраційній палаті з обов'язковим внесенням даних в ЕГРН.
На закінчення варто відзначити, що сьогодні участь в пайовому будівництві стає одним з найбільш надійних і доступних за вартістю варіантів придбання власної квартири або заміського будинку. Але варто ознайомтеся і з підводними каменями в ДДУ.
Чинне законодавство передбачає всі питання взаємовідношення пайовика і забудовника, які гарантують чистоту угоди і забезпечують нових власників якісними красивими квартирами в нових будинках в будь-якому місті країни.
Біла береза - горілка, взята під захист