Як здати дачу в оренду з дотриманням всіх норм законодавства? Цим питанням задаються багато власників дач. Прочитавши статтю, ви дізнаєтеся про всі аспекти легального оформлення найму заміського будинку. Також в даному матеріалі містяться актуальні поради про те, як уникнути непередбачених ризиків при здачі будинку в оренду.
Наймання заміського будинку - на що потрібно звернути увагу перед здачею дачі в оренду?
Перш ніж здати дачу в оренду слід добре вивчити правову сторону питання. Якщо орендодавець грамотно організовує процес здачі дачі в найм, правильно оформить договір і включить в нього всі необхідні умови, то він застрахує себе від підступів, незаконних маніпуляцій шахраїв.
Найкраще - вивчити паспортні дані і зробити собі копію засвідчує особу. Саме наявність копії паспорта допоможе подати в суд позов про відшкодування заподіяної шкоди або звернутися в правоохоронні органи для розшуку що зникли наймача-зловмисника.
Зустрічаються випадки, коли особи підробляють паспорти і укладають угоди на підставі підроблених документів. Однак спеціальні урядові веб-сервіси допомагають виявити шахраїв і припинити їх неправомірні дії. У розділі «Перевірка документів» на офіційному сайті ФМСУкаіни можна перевірити дійсність документа, що посвідчує особу, всього лише вбивши в форму пошуку наявні паспортні дані.
Як правильно оформити договір - поради для легальної і грамотної організації здачі дачі в оренду
Договірні відносини по здачі житла в оренду і найм регулюються цивільним і житловим законодавством. Законодавець конкретно визначив, який договір укладатимуть боку - договір найму або оренди.
Право тимчасового володіння і користування заміським ділянкою за договором оренди буде належати юридичній особі.
Якщо дача здається фізичній особі, то необхідно буде скласти договір найму. Договір найму повинен бути укладений у письмовій формі. Обов'язкова держ. реєстрація договору найму з терміном понад рік. Максимальний термін договору складає 5 років. Договір найму строком до року називається короткостроковим наймом.
Короткостроковий найм на відміну від довгострокового дає перевагу для наймодавця, який може істотно обмежити права наймача. Так, за короткостроковим наймом можна заборонити наймачеві поселяти в дачу тимчасових мешканців на строк до півроку, укладати договір піднайму. Також при короткостроковому наймі відсутня переважне право на чергове укладення договору.
Договорами з оренди / найму дачі, як і будь-яких договорів цивільно-правового характеру, притаманні такі необхідні умови:
- Предмет договору.
- Найменування боку і їх реквізити.
- Права і обов'язки контрагентів.
- Термін і ціна договору.
- Час вступу договору в силу.
Кому здавати - юридичній особі або громадянам?
Договори найму і оренди мають суттєві відмінності. При визначенні договору, що укладається слід взяти до уваги, що договір оренди передбачає максимальну свободу для сторін при визначенні прав і обов'язків, а також обов'язкових умов угоди. Також при укладанні договорів з організаціями зводиться до мінімуму виникнення конфліктів і суперечок.
Якщо власник заміської дачі бажає знизити ризики і не витрачати зайвий час на пошук відповідного наймача, то він може звернутися за професійною консультацією в агентство нерухомості.
Оренда дачі і податки: які податки обов'язкові для сплати?
Загальновстановлений порядок оподаткування
Спрощене оподаткування при здачі житла в оренду
Досвідчені юристи рекомендують звернути свою увагу на спрощену систему оподаткування. На відміну від 13-відсоткової ставки податку на дохід, за ССО розмір платежу буде дорівнює 6 відсоткам від суми угоди. Однак для отримання можливості платити менше податків, особі слід зареєструватися в установленому законом порядку як індивідуального підприємця.
Індивідуальні підприємці мають ряд додаткових зобов'язань:
- Регулярно вести звітність про свою діяльність.
- Систематично сплачувати відповідні внески до Пенсійного фонду.
Виходячи з цього положення, переходити на спрощений розрахунок податків варто лише тим особам, які здають заміський будинок в оренду постійно і на тривалий термін.
Ризики при нелегальної здачі дачі в оренду
Як вже обговорювалося раніше, здавати дачу в оренду треба офіційно з дотриманням всіх вимог закону - оформлення договору, сплата податків. При нелегальної здачі дачі в оренду власник дачної ділянки ризикує накликати на себе
Взагалі, всі ризики при незаконній оренді житла можна розділити на кілька груп:
- Відповідальність за законом.
- Житлові афери.
- Псування майна.
- Непередбачені витрати.
Відповідальність за законом
В силу цивільно-правового (диспозитивного) характеру правовідносин по здачі дачі в оренду законодавством не встановлена відповідальність за неукладення або неналежне оформлення договору. Відповідальність настає за порушення норм податкового законодавства. Тільки належно оформлений договір конкретизує вид податків, обов'язкових для сплати.
Яка відповідальність за несплату податків:
- Стягнення несплаченої суми податкових виплат.
- Штраф за неподання декларації ПДФО, передбачений за статтею 119 НК. Розмір штрафу - 5% несплачених податків за 1 прострочений місяць. Загальні розмір штрафу не може бути менше 1000 рублів і більше 30% суми несплати.
- Стягнення пені за несвоєчасну сплату податку - зазначено в статті 75 НК. Розмір пені - 1/300 частина ставки рефінансування БанкаУкаіни за кожен день прострочення.
- Штраф за пропуск термінів сплати податків - вказано в статті 122 НК. Сума штрафу - 1/5 частина від несплачених податків. Якщо приховування і пропуск строку були навмисними, то сума штрафу збільшується удвічі.
- Кримінальна відповідальність за статтею 198 КК.
ВАЖЛИВО! Обов'язкова умова настання кримінальної відповідальності - несплата податків на суму понад 600.000 рублів за 3 фінансові роки.
Якщо здача дачі в оренду носить систематичний характер, то власника можна притягнути до кримінальної відповідальності за протизаконне заняття підприємницькою діяльністю за статтею 171 КК і фінансової відповідальності за недотримання порядку постановки на податковий облік за статтею 116 НК.
Оренда житлового приміщення і житлові афери
Правочини щодо нерухомого майна завжди відрізнялися своєю високою прибутковістю. Саме тому залишається актуальною проблема шахраїв і аферистів, які всілякими шляхами хочуть заволодіти чужим доходом і поживитися «завдяки» недосвідченим орендодавцям. Прийоми аферистів численні, шахрайські схеми вдосконалюються постійно і перерахуйся всі види житлових афер не представляється можливим.
Найбільш популярними аферами з орендованим житлом виступають наступні:
- Розпорядження житловим будинком на підставі підроблених документів. Такий прийомом орудують далеко не всі зловмисники - тільки професіонали-шахраї можуть успішно підробити документи для продажу або приватизації. Але при цьому, в даному випадку, буде самий жалюгідний результат для наймодавця, не оформив належним чином свої цивільно-правові відносини з наймачем.
- Поднаём житла без відома наймодавця. «Вдало» скориставшись неуважністю власника житла або його тривалою відсутністю наймач може перездавати будинок в оренду іншим особам. Ціна поднаема в таких випадках завжди перевищує первісну ціну за оренду. Більш того, якщо ці особи завдадуть шкоди дому, то без правовстановлюючих документів (договір та додатки до нього) відшкодувати збиток вважається досить складним завданням.
Звичайно ж, в мережі аферистів може потрапити будь-яка людина. Однак можна знизити ризики до мінімуму, якщо застосувати універсальний інструмент правового захисту - договір. В силу того, що в договорі обов'язково слід вказати особисті дані і реквізити сторін, ризик того, що потенційний наймач виявиться шахраєм зводиться практично до нуля. Крім того, в договорі можна відобразити всілякі права і обов'язки, що дозволяє ввести всі правовідносини з орендарем в правове поле і, отже, під юрисдикцію закону.
псування майна
Навіть самі акуратні, уважні і ощадливі наймачі можуть випадковим чином зламати або зіпсувати меблі та ремонт в будинку.
Слід пам'ятати, за природний знос майна неправомірно вимагати відшкодування шкоди від наймачів. Всі витрати по природної амортизації майна лежать на плечах власника.