Нежитлові приміщення будинку можуть перетворитися для мешканців в головний біль або спосіб отримання доходу. Як і хто може отримати користь з звичайного підвалу або глухої стіни будівлі?
Для початку необхідно визначитися, які варіанти використання власного будинку, крім, природно, проживання існують. Власники житла в залежності від безлічі факторів можуть:
Існує 3 форми управління багатоквартирним будинком:
1-й варіант: Підвали і стіни вже належать мешканцям
Мешканцям ЖБК, які самостійно оплатили будівництво будинку, а держава не вклала власних коштів.
Мешканцям, які приватизували або повністю викупили свої квартири
На якій підставі?
Що стосується мешканців ЖБК, вони повністю оплатили будівництво будинку з власних коштів, тому є власниками всього будинку. Вони мають право використовувати нежитлові площі так, як вважатимуть за потрібне, наприклад, здавати в оренду або організувати власний бізнес. За рахунок таких доходів можна частково або повністю покрити квартплату або зробити ремонт в під'їзді. На жаль, прикладів таких товариств в столиці не багато, наприклад ТСЖ «Синій птах» в Південному Бутово.
Важливо!
До загальнопайової власності відносяться тільки загальні приміщення, описані в статті 290 ГК РФ. Всі інші нежитлові приміщення не мають до мешканців ніякого відношення і належать фізичним, юридичним особам або державі (при реєстрації права власності на нього за зазначеним власником). Підставою для віднесення об'єктів до загального майна будинку є відомості про призначення приміщень, що містяться в документах технічного обліку та інвентаризації об'єктів нерухомості (документи БТІ), проектної документації та СНиП (будівельні норми і правила).
Таким чином, якщо не було рішення органу місцевого самоврядування про визнання підвалу вашого будинку нежитловим приміщенням, то підвальні приміщення повинні були приватизуватися разом з квартирами, в результаті чого власники квартир повинні були стати спільними власниками цих приміщень. Якщо до освіти квартирного товариства на названі приміщення був укладений, наприклад, договір оренди, то після утворення в будинку квартирного товариства, права та обов'язки орендодавця за цим договором повинні були перейти до нього.
Якщо право власності на підвал держави або іншої особи не доведено, то навіть якщо він не належить до загальних приміщень будинку - він по праву належить мешканцям.
Так як власність на нежитлові приміщення загальнопайової - використовувати її з метою отримання доходу може тільки ТСЖ, у якого є власний рахунок, на який і будуть надходити гроші від оренди. Без освіти товариства мешканці можуть, наприклад, розмістити на горищі або підвалі снігоприбиральну техніку або інше обладнання, яке їм необхідно для грамотної експлуатації будинку та прибирання прибудинкової території. Основною складністю для товариства є наявність в будинку неприватизованих квартир. Якщо всі квартири приватизовані - проблем немає, все загальні приміщення знаходяться у власності ТСЖ, а якщо немає - то держава має частку і, відповідно, право брати участь в рішеннях щодо використання таких приміщень.
Проблема, яка може неприємно здивувати мешканців, які, піднявши документи, переконалися у відсутності державних коштів в будівництві будинку - то, що підвал вже в оренду хтось здав або продав. Така ж «неприємність» може спіткати і мешканців будинку, де всі або більша частина квартир приватизована. На жаль, подібних прецедентів в нашій країні, дійсно, багато. Єдиний шлях вирішення подібного конфлікту - звернення до суду. На сьогоднішній день є досвід судових рішень на користь мешканців будинку, більш того, в столиці вже з'явився ряд юридичних компаній, які надають послуги постраждалим жителям.
2-й варіант: викуп нежитлових приміщень
Як вже було зазначено, хороші приміщення з окремим входом найчастіше не є загальними і не належать мешканцям на праві загальнопайової власності. У будинках старої споруди такі площі, швидше за все, належать державі або приватним власникам, які їх вже викупили, в новобудовах - забудовнику. Фактично, це придбання комерційної нерухомості за ринковою ціною, але, тим не менш, цей варіант теж може бути цікавий жителям. З одного боку - унікальна можливість відкрити свій магазин або мати офіс прямо під боком, з іншого - ніяких «чужих» у Вашому будинку не буде. І, відповідно, ризик обвалення сходового прольоту в результаті неписьменною експлуатації або інші складності, які доставляють жителям сторонні фірми, знижується.
Купити нежитлове приміщення може як ТСЖ, так і будь-який мешканець будинку, незалежно від того, власник він чи ні. Безумовно, це може зробити одна людина, але ТСЖ має більше можливостей (в тому числі фінансових), правда і доходи від використання такої площі доведеться поділити. При цьому змусити забудовника продати приміщення саме жителям будинку - не можна, більш того, ніяких законних пріоритетних прав вони не мають.
Процес купівлі нежитлового приміщення будинку мало відрізняється від технології придбання будь-якої іншої комерційної нерухомості. Єдине, можуть знадобитися додаткові процедури узгодження, які залежать від кожного конкретного випадку.
Орендувати приміщення потрібно для того ж, для чого і купувати: щоб позбутися від можливих проблем з незговірливими орендарями, організувати свій магазин і, нарешті, щоб було, де зберігати лопати. При цьому для оренди не потрібно настільки великих фінансових вкладень, як для покупки.
ТСЖ або один із власників.
Товариство може брати участь в конкурсі на оренду нарівні з іншими юридичними особам, при цьому законне перевага на оренду у мешканців є тільки в тому випадку, якщо приміщення буде використовуватися на благо дому. Наприклад, в підвалі розміститься приміщення для забезпечення експлуатації будинку та т.п.
В умовах сучасного життя «на бігу» ми іноді не знаємо, як виглядає наш сусід по сходовій клітці, вже не кажучи про об'єднання в товариство. Що робити в разі, якщо ТСЖ не існує? В принципі, в таких будинках мешканці мають право вимагати узгодження з ними здачі в оренду нежитлових приміщень, але на ділі нічого такого не відбувається, і боротися за це, на думку експертів, марно. Кращим варіантом буде бажання одного з сусідів стати орендарем такої площі, і більшість мешканців будуть на це згодні, тоді закон буде на його боці.
Спори про можливість та умови передачі мешканцям нежитлових приміщень в довірче управління йдуть до цих пір. Суть цієї ідеї в тому, що при створенні ТСЖ нежитлові приміщення, які належать місту і здаються в оренду, можуть передаватися в довірче управління цим товариству цільовим призначенням. Поки питання про можливість і правомірність таких дій ще не вирішене через велику кількість суперечностей в законах, а й для ТСЖ, на думку фахівців, це не дуже цікаво: всі кошти від оренди все одно підуть до міського бюджету, а товариство отримає лише гроші за управління. Експерти сумніваються, що це окупить важку роботу з орендарями та буде вигідно власникам квартир.
Стіни і даху - власність всіх мешканців будинку (викупили повністю свої квартири), і на відміну від підвалів, наприклад, які можуть до спільної власності і не належить - права на несучі конструкції незаперечні (ст.36 ЖК РФ). Але, як і в інших питаннях, жителі муніципальних будинків мають право тільки на узгодження з ними рішення про розміщення білборда і вивчення технічної документації.
На жаль, законодавча база з питань використання мешканцями загальних приміщень будинку поки недосконала, та й незаконно «захоплених» підвалів, стін і дворів поки ще дуже багато, набагато більше, ніж що належать мешканцям. Поки, єдиним способом «відбити» належать власникам квартир нежитлові приміщення є суд. Але іноді, справа зовсім не в конфлікті з владою і незаконними власниками, часто мешканці не хочуть зайвої «головного болю», пов'язаної з експлуатацією та управлінням нежитловими приміщеннями, іноді немає того єдиного ініціативного мешканця, який зміг би все взяти в свої руки, а часто , жителі навіть і не підозрюють про те, що їх бажання жити в чистому під'їзді з хорошим ліфтом і консьєржем цілком може здійснитися, якщо вони піднімуть документи, об'єднаються і скористаються своїми законними правами.
закони
Власникам приміщень в багатоквартирному будинку належать на праві спільної часткової власності приміщення в даному будинку, які не є частинами квартир і призначені для обслуговування більше одного приміщення в даному будинку, в тому числі міжквартирні сходові майданчики, сходи, ліфти, ліфтові та інші шахти, коридори, технічні поверхи, горища, підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обслуговуюче більш одного приміщення в даному будинку устаткування (технічні підвали), а також дахи, огороджувальні несучі та ненесучі до нструкц даного будинку, механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення, земельну ділянку, на якій розташований даний будинок, з елементами озеленення і благоустрою та інші призначені для обслуговування, експлуатації та благоустрою даного будинку об'єкти, розташовані на зазначеній земельній ділянці (далі - спільне майно в багатоквартирному будинку). Межі та розмір земельної ділянки, на якій розташовано багатоквартирний будинок, визначаються відповідно до вимог земельного законодавства та законодавства про містобудівну діяльність.
Власники приміщень у багатоквартирному будинку володіють, користуються і у встановлених цим Кодексом та цивільним законодавством межах розпоряджаються спільним майном в багатоквартирному будинку.
Зменшення розміру спільного майна в багатоквартирному будинку можливе лише за згодою всіх власників приміщень у даному будинку шляхом його реконструкції.
За рішенням власників приміщень у багатоквартирному будинку, прийнятим на загальних зборах таких власників, об'єкти загального майна в багатоквартирному будинку можуть бути передані в користування іншим особам у разі, якщо це не порушує права і законні інтереси громадян і юридичних осіб.
Земельна ділянка, на якій розташовано багатоквартирний будинок, може бути обтяжений правом обмеженого користування іншими особами. Не допускається заборона на встановлення обтяження земельної ділянки в разі необхідності забезпечення доступу інших осіб до об'єктів, які існували до дня введення в дію цього Кодексу. Нове обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування встановлюється за згодою між особою, що вимагає такого обтяження земельної ділянки, і власниками приміщень в багатоквартирному будинку. Спори про встановлення обтяження земельної ділянки правом обмеженого користування або про умови такого обтяження вирішуються в судовому порядку.
Сподобалося? Поділися новиною з друзями. )