Вітаю всіх. Прошу пардону, що так довго тягнув з обіцяним постом про капітальний ремонт (може, хтось заради нього підписувався хD). Як би там не було, ніби все готово, тому виношу на ваш строгий суд.
Відразу зазначу, що не збираюся і не ставлю перед собою завдання дати будь-яку позитивну або негативну оцінку все цієї затії з фондами. Є закон, і нам доведеться з ним рахуватися. Можете, звичайно, намагатися саботувати його виконання, відмовляючись платити за рахунками, але, в кінцевому підсумку, це вийде боком тільки вам.
Я ж постараюся показати, як можна вийти з ситуації з найменшими втратами.
До речі кажучи, даний пост буде корисний і тим, хто просто збирається провести загальні збори в своєму будинку.
Так, буде ДУЖЕ багато букв.
За чинним законодавством завданням щодо акумулювання коштів для майбутнього капітального ремонту займаються спеціально створювані фонди.
Як формуються фонди капітального ремонту?
Законом на даний момент передбачено два способи формування фондів капітального ремонту (ч.3 ст. 170 ЖК РФ):
Формування фонду на рахунку регіонального оператора;
Формування фонду на спеціальному рахунку.
Ключовим відмінністю між цими двома способами є те, що на рахунку регіонального оператора кошти акумулюються без розподілу на окремі будинки, тобто збираються в так званий #xAB; загальний котел # xBB ;, а спеціальний рахунок створюється індивідуально для кожного будинку. Основною перевагою накопичення внесків на рахунку оператора є те, що після настання терміну капітального ремонту, зазначеного в регіональній програмі, грошові кошти на ремонт будуть виділені регіональним оператором в повному обсязі незалежно від того, скільки мешканці даного будинку встигли накопичити самі. З іншого боку, накопичення на спеціальному рахунку в залежності від регіону також можуть мати один істотний плюс.
Якщо вашим регіональним законом (як правило, називається "Закон" Про організацію проведення капітального ремонту загального майна в багатоквартирних будинках №ской області ") встановлено мінімальний розмір фонду, який формується на спеціальному рахунку, то ви можете в довгостроковій перспективі позбавити себе і своїх сусідів від набила оскому проблеми платежів на капітальний ремонт. Для цього лише необхідно провести загальні збори і змінити спосіб формування фонду на "формування на спеціальному рахунку".
На місцева влада законом покладено обов'язок проконтролювати цей процес і самостійно ініціювати загальні збори власників для вирішення питання про формування фонду капітального ремонту, якщо самі власники не діють (ч.6 ст. 170 ЖК РФ), проте з причини відсутності будь-якої відповідальності за невиконання цієї обов'язки, вона часто ігнорується органами місцевого самоврядування, внаслідок чого власники переважної більшості багатоквартирних будинків змушені платити внески регіональному оператору капіта льного ремонту (ч. 7 ст. 170 ЖК РФ).
Однак навіть після прийняття рішення про вибір способу формування фонду власники мають право в будь-який час його змінити.
Як змінити спосіб формування фонду?
Як зазначено в ч. 1 ст. 173 ЖК РФ, для зміни способу формування фонду капітального ремонту необхідно провести загальні збори власників.
Загальні збори можуть проводитися в наступних формах:
Очне голосування - спільна присутність власників приміщень у даному будинку для обговорення питань порядку денного та прийняття рішень з питань, поставлених на голосування;
Заочне голосування - шляхом проведення опитування та збору рішень власників з питань, поставлених на голосування;
Очно-заочне голосування - заочне голосування по порядку денному проведеного раніше загальних зборів в очній формі без кворуму.
Незалежно від того, бажають власники перейти на формування фонду на спеціальному рахунку або навпаки - почати формувати його на рахунку регіонального оператора, - вони повинні:
Б) Форма проведення загальних зборів (очна, заочна, очно-заочна);
В) Дата, час та місце проведення зборів в очній або очно-заочній формі;
Г) Дати початку і закінчення прийому рішень власників при проведенні зборів в заочній формі;
Д) Порядок денний загальних зборів;
Е) Порядок, місце і час ознайомлення з матеріалами, які будуть представлені на загальних зборах, або необхідні власникам для прийняття рішення.
2. У призначений день провести загальні збори або організувати збір рішень власників у встановлений для заочного та очно-заочного голосування термін і провести підрахунок голосів, підвести підсумки голосування.
3. Скласти протокол загальних зборів власників, відобразивши в ньому прийняті рішення, і передати його копії в керуючу компанію, Державну житлову інспекцію (протягом 10 днів) і, якщо прийнято рішення про зміну способу формування фонду, до Фонду модернізації ЖКГ Оренбурзької області (в протягом 5 днів)
Як здійснюється голосування?
Голосування на загальних зборах в очній формі може проводитися як в усній, так і в письмовій формі.
Заочне та очно-заочне голосування проводиться в письмовій формі.
Щоб уникнути можливих суперечок про волевиявлення конкретного власника рекомендується передавати рішення в двох примірниках (або знімати з нього копію при отриманні), один з яких повертається учаснику голосування з відміткою ініціатора зборів про отримання.
Як вважаються голоси?
Згідно ст. 48 ЖК РФ власник кожного приміщення в багатоквартирному будинку має кількістю голосів, пропорційним його частці у праві власності на спільне майно в даному будинку, а значить, пропорційно площі належить йому приміщення.
Як правило, при проведенні загальних зборів для зручності підрахунку голосів і визначення кворуму загальне число голосів вважається рівним сумі площ всіх приміщень багатоквартирного будинку за винятком площі загального майна.
Таким чином, кількість голосів окремо взятого власника вважається рівним площі належить йому приміщення.
За окочаніі голосування ініціатори загальних зборів підсумовують голоси власників, віддані з кожного питання порядку денного. Рішення з питання про зміну способу формування фонду капітального ремонту вважається прийнятим, якщо за нього віддано більше половини від загального числа голосів всіх власників приміщень. Рішення по супутнім питань, зазначених у Житловому Кодексі РФ, приймаються простою більшістю голосів власників, які беруть участь в голосуванні.
Як оформити протокол загальних зборів?
Протягом 10 днів з моменту закінчення терміну прийому рішень власників (при проведенні заочного або очно-заочного голосування) або з моменту проведення загальних зборів в очній формі секретар загальних зборів (обирається власниками в ході даного собраніч) повинен скласти протокол загальних зборів.
Протокол обов'язково повинен містити такі реквізити:
1. найменування документа;
2. дата і реєстраційний номер протоколу загальних зборів;
3. дата і місце проведення загальних зборів;
4. заголовок до змістовної частини протоколу загальних зборів;
5. змістовна частина протоколу загальних зборів;
7. додатки до протоколу загальних зборів (у разі зазначення на них в змістовній частині протоколу загальних зборів);
Розглянемо окремі пункти, що можуть викликати питання.
Датою протоколу загальних зборів вважається дата підбиття підсумків загальних зборів (закінчення підрахунку голосів).
Реєстраційним номером протоколу є порядковий номер загальних зборів протягом календарного року.
Дата загальних зборів - день проведення загальних зборів або, якщо збори проводилися протягом декількох днів, дні його початку і закінчення.
Змістовна частина протоколу містить у собі:
1. ПІБ (повністю) ініціатора (ів) загальних зборів із зазначенням номерів належних їм приміщень і реквізитів документа, що підтверджує право власності на ці приміщення;
2. ПІБ, номера належать приміщень, кількість голосів, реквізити документа про право собтвенно і підписи які взяли участь в зборах осіб (якщо їх більше 15, дана інформація може бути оформлена окремим списком, який є обов'язковим додатком до протоколу);
3. Інформацію про запрошених осіб (ПІБ, мета участі, підписи);
4. Загальна кількість голосів в будинку і кількість голосів, які взяли участь в голосуванні;
5. Загальну площу житлових і нежитлових приміщень в будинку;
7. Позначку про наявність чи відсутність кворуму;
8. Дані головуючого, секретаря та членів лічильної комісії даного зібрання (якщо ці особи обираються безпосередньо на зборах, дана інформація не вказується);
9. Порядок денний (окремим блоком) і окремі розділи за кількістю питань порядку.
Кожен розділ (питання) протоколу викладається в такій формі:
"ВИРІШИЛИ (УХВАЛИЛИ)" - вказуються рішення, прийняті з кожного питання порядку денного, виражені формулюваннями "за", "проти" або "утримався" із зазначенням номера та формулювання питання відповідно до порядку денного, кількості голосів, відданих за різні варіанти голосування . Рішення може містити один або кілька пунктів, кожен з яких нумерується.
Додатки повинні бути пронумеровані і мати на першому аркуші вказівку на те, що вони є додатками до протоколу загальних зборів власників із зазначенням його реквізитів. Обов'язковими додатками до протоколу є:
1. Реєстр собстенніков приміщень в багатоквартирному будинку;
2. Реєстр вручення власникам повідомлень про проведення загальних зборів (якщо прийнятим раніше рішенням не передбачено, що повідомлення про загальні збори розміщуються в загальнодоступному помещени цього будинку);
3. Повідомлення про проведення загальних зборів;
4. Список власників приміщень, які були присутні на загальних зборах;
5. Доручення (або копії) представників власників приміщень (якщо такі були);
6. Документи, за якими приймалися рішення на зборах;
7. Рішення власників при проведенні заочного або очно-заочного зборів;
8. Інші документи за рішенням власників.
Протокол підписується головуючим на зборах, секретарем і особами, які здійснювали підрахунок голосів. Якщо ці особи повинні були бути обрані в ході зборів, але їх кандидатури були відхилені, протокол підписується ініціаторами. У реквізитах підписи повинні бути вказані прізвище та ініціали підписанта і дата підписання.
Що робити після проведення загальних зборів?
Як зазначалося вище, після того, як на загальних зборах буде прийнято рішення про формування фонду капітального ремонту на спеціальному рахунку, копію даного протоколу необхідно не пізніше 5 днів передати в фонд свого регіонального оператора, а не пізніше 10 днів - направити в ГЖІ по своєму регіону .
Після передачі протоколу до фонду регіонального оператора почнеться протягом дворічного перехідного періоду, після закінчення якого для вашого будинку буде створено спеціальний рахунок, на який переведуть вже накопичені кошти з "загального казана".
Коли спеціальний рахунок буде відкритий, вам необхідно зібрати суму не нижче мінімального розміру фонду, встановленого законом, а потім провести ще одні збори і прийняти рішення про припинення сплати внесків.
Як визначити мінімальний розмір фонду, якщо його сума не прописана в законі безпосередньо?
Якщо ви заглянете в регіональний закон про організацію капітального ремонту і знайдете норму, яка встановлює мінімальний розмір фонду, ви можете виявити, що там немає якоїсь конкретної суми. Як правило, в нормі буде прив'язка до оціночної вартості ремонту будинку. Але як же її дізнатися?
Оціночна вартість капітального ремонту визначається індивідуально для кожного будинку при його включенні в регіональну програму капітального ремонту. Вона вказується в додатках до регіональної програми і не підлягає зміні надалі.
P.S. Радий буду конструктивної критики і доповнень, якщо чогось упустив.
Пост старий, рейтингу не дає, тому звинувачення в кармодрочерстве повз.
Так, до речі, забув про спецрахунок розкрити докладніше.
Власниками спецрахунки, згідно зі ст. 175 ЖК можуть бути:
2. Житловий кооператив;
3. Керуюча компанія;
4. Регіональний оператор.
Капітальний ремонт у вас буде проводитися в терміни, які обумовлені в регіональній програмі. Про це вас повинні завчасно сповістити, тому що капремонт почнеться тільки після прийняття вам відповідного рішення, але все одно вам і самим слід стежити за термінами. Якщо раптом у вас на рахунку не вистачить грошей, ви можете взяти кредит на проведення кап. ремонту, а потім виплачувати його за рахунок фонду.
З довірою або недовірою до директора я не бачу проблем, тому що гроші на рахунку цільові, і треба бути або фінансовим генієм, або повним ідіотом, щоб ризикнути щось звідти зняти до початку робіт з капремонту.
В порядку ст. 189 ЖК ви можете провести загальні збори і прийняти рішення про проведення капремонту раніше призначеного терміну. Краще це зробити за погодженням з вашої КК, щоб вона вам допомогла скласти і перелік робіт, і кошторис, і всі інші документи, які будуть необхідні. Це, що стосується даху.
Те, що у вас сусіди паразити і не хочуть платити, це вже проблема не способу формування фонду, а конкретно вашого будинку. Якщо для вас це принципово, то зверніться в КК, нехай вона, як власник спецрахунки, піде і отримає в суді накази на всіх боржників і стягує борг по внесках через приставів.
У вашому випадку потрібно діяти відповідно до п.8 ст. 175 ЖК. Якщо КК припиняє управління вашим будинком або банкрутує, ліквідовується і т.п. ви проводите загальні збори в описаному порядку і заново вибираєте власника спецрахунки. При цьому, в силу п.3 ст. 176 ЖК раніше укладений договір спецрахунки з банком зберігає свою дію, просто права і обов'язки по ньому переходять на нового власника.
Відповідно до ЖК я поки знайшов тільки, що ви повинні нести витрати по "надання платіжних документів". Це питання має бути вирішене одночасно з рішенням про вибір способу і власника спецрахунки.
У той же час, витрати на ведення рахунку, якщо ваш банк не вирішив зробити цю послугу безкоштовною, оплачуються за рахунок фонду відповідно до п.6 ч.1 ст. 177 ЖК. При цьому, якщо ви платите за мінімальним тарифом, у вас з цим може виникнути невелика колізія. Засоби з мінімального внеску можна чіпати. Якщо у вас за договором на залишок на рахунку нараховуються відсотки, банк може за рахунок цих відсотків брати свою комісію за ведення рахунку. Інакше дійсно може знадобитися домовлятися з ведення рахунку. З приводу витрат на відкриття вони явно перегнули. Наскільки мені відомо, банки такі рахунки відкривають безкоштовно.