Для виселення орендаря існують описані законом підстави
Конфлікти на ринку оренди житла, на жаль, не рідкість. Буває, що орендар з різних причин перестає задовольняти наймодавця і останній хоче розірвати відносини. Але що робити господареві квартири, якщо орендар не захоче покинути квартиру по добрій волі?
Договір на словах
У більшості випадків власники квартир домовляються з орендарями на словах, не обтяжуючи себе укладенням письмових договорів (особливо якщо квартира належить до масового сегменту).
Якщо договір усний, то на перших порах в більшій мірі ризикує орендар: він відразу виплачує як мінімум дві орендних ставки - одну за перший місяць проживання, а другу - за останній (деякі називають її запорукою). Зараз цей «заставний» платіж все частіше розбивається на кілька траншів, але в більшості випадків все-таки не відміняється і стягується в обов'язковому порядку. При цьому орендар «не по договору», з точки зору закону, буде займати житло незаконно і, отже, весь час буде перебувати під загрозою того, що власник захоче виселити його з квартири.
Але через кілька місяців співвідношення сил зміниться: «заставу», швидше за все, вже буде господарем розтрачений. І орендар, якщо захоче, зможе ігнорувати вимогу звільнити квартиру, як мінімум до тих пір, поки господар не поверне йому застави.
Теоретично, якщо орендар не звільнить квартиру ні за першим, ні за другим вимогу, орендодавець зможе викликати співробітників поліції, пред'явити їм свідоцтво про власність на цю квартиру (або виписку з ЕГРП) і все-таки вимагати виселення орендаря. Однак поліцейські, як показує досвід ріелторів, намагаються такими справами не займатися (особливо якщо в сім'ї орендаря є неповнолітні діти).
Як звільнити квартиру через суд
Якщо сторони все-таки укладали письмовий договір, то конфлікт можна (і потрібно) буде вирішувати в суді (ст. 35 Житлового кодексу РФ).
Всі відносини, що виникають при наймі житла одним приватною особою в іншого, регулюються ст. 671 і 673-688 Цивільного кодексу РФ, а також ст. 35 Житлового кодексу. У них і перераховані підстави, за якими договір найму може бути розірваний за ініціативою наймодавця в судовому порядку:
- • невнесення плати протягом півроку за проживання за довгостроковим (п'ятирічному) договором або прострочення більше ніж двічі платежу за договором, укладеним на строк до одного року (простроченням може вважатися оплата в будь-який день, наступний за вказаними в договорі);
- • несплата комунальних послуг;
- • псування майна;
- • систематичне порушення інтересів сусідів;
- • використання житлового приміщення не за призначенням;
- • здача квартири в піднайм без відома власника.
У «білому» правовому полі надзвичайно велике значення формальних процедур. Так, за три місяці до передбачуваної дати виселення орендаря господар квартири повинен попередити його, вручивши дане попередження під розписку або виславши його рекомендованим листом з повідомленням і з описом вкладення. Якщо наймач стане ухилятися від отримання такого повідомлення або, прийнявши його, все одно не з'їде в зазначений термін, то власник зможе звернутися до суду. Весь цей час виселяли орендар матиме право користуватися займаної квартирою.
Однак, навіть незважаючи на все вищесказане, юристи рекомендують власникам все-таки укладати договір найму офіційно - хоча б для того, щоб включити в нього максимум пунктів для захисту своїх власних інтересів.