Для більшості людей квартира - це їх найбільша матеріальна цінність. Але багато хто навіть і не уявляють, як, насправді, просто буває відібрати у людини його власність. Навіть досвідчені люди не завжди можуть уникнути неприємностей при операціях з нерухомістю.
Добре мати власний затишний куточок. У кожної людини має бути місце, куди б він міг прийти і відпочити, місце, де він відчуває себе господарем. Мій дім моя фортеця.
Для того, щоб захистити себе від квартирних шахраїв (або, навпаки, стати таким), необхідно, як мінімум, знати про способи шахрайства, якими користуються шахраї. Більшість випадків шахрайства відбуваються при будь-якому русі нерухомості: продаж, обмін, оренду, заставу. Є, також, шанс втратити свою власність при укладенні шлюбу.
Всі способи квартирного шахрайства з точки зору законності діляться на абсолютно безпечні (!), Умовно безпечні і кримінальні. Справжній професійний шахрай завжди залишається чистий перед законом. Він здійснює шахрайство, використовуючи недосконалість законів і не порушуючи, а, скоріше, спираючись на закони. Це вищий пілотаж. Правда, для цих людей є хоч якась можливість бути засуканими в асфальт або, на худий кінець, залишитися без зубів. Як то кажуть, на кого нарвёшься. Ну не можна ж зовсім без ризику.
Право власності на нерухомість - це всього лише кілька папірців, що зберігаються в реєстраційній палаті і у власника нерухомості. Для того, щоб відібрати чужу квартиру необхідно знайти спосіб, як поставити в цих документах своє прізвище.
- Ви знаєте, - лунає в трубці її невпевнений, майже сором'язливий голос, - у вашому районі дуже важко знайти відповідне приміщення, а ваша квартира нас цілком влаштувала б, якби ви зробили ремонт.
На ваші заперечення, що у вас немає таких грошей, вона пропонує зробити ремонт за рахунок фірми, а вартість ремонту відняти від орендної плати. СТОП. Це явний сигнал - перед вами, майже напевно, досвідчений шахрай. Якщо ви погодитеся і складіть з фірмою договір на таких умовах, то по закінченні ремонту через деякий час вам виставлять рахунок, розмір якого набагато перевищить вартість самої квартири. Зазвичай при такому розкладі власник нерухомості просто відмовляється від прав на яку здають квартиру. Це в кращому випадку. А в гіршому він втрачає і іншу свою власність.
Зауважте, що все відбувається без порушення закону. Навіть більше того, квартиру у вас відберуть, швидше за все, за рішенням суду! Ніякої підробки документів, ніякого насильства. Тільки маніпуляція. Абсолютно безпечний спосіб.
Для того, щоб уберегтися від цього способу шахрайства, орендодавець при укладанні договору оренди включає в договір такий пункт: орендар не має права проводити в квартирі будь-які перестановки або неузгоджений ремонт. Робіть ремонт у своїй квартирі самі.
Цей умовно-безпечний спосіб, так як при певному розкладі можна довести, що тут мало місце шахрайство.
Власність не можна залишати без нагляду. Інакше ви можете втратити її. Якщо ви не будете проявляти себе як власник своєї нерухомості, то через деякий час вона може бути визнана без господаря і за рішенням суду відійде до мерії, а фактично до начальства експлуатуючої організації (ЖЕКу).
Подібних випадків, що сталися на практиці, я не знаю. Але здається правдоподібним, що вони існують.
Дуже багато випадків втрати прав власності пов'язані з операціями купівлі-продажу нерухомості. Найпростіший спосіб шахрайства в цій галузі полягає в тому, що в паспорт власника нерухомості вклеюється чужа фотографія і шахрай продає квартиру як свою. Він ходить по всіх інстанціях, збирає всі довідки і розписується у всіх папірцях замість власника.
Виявляється, незадовго до риболовлі Дмитро викрав у Бориса паспорт, вклеїв туди фотографію свого знайомого, і поки вони з Борисом були на рибалці, знайомий продав квартиру. 5-ти днів виявилося досить.
Суд порахував операцію з продажу квартири дійсною, так як не було ніяких доказів того, що Борис був на рибалці, і що квартиру продавав не він. Адже і паспорт був знищений, і таємничого знайомого крім Дмитра ніхто не знав.
Інший подібний випадок стався з моєю сусідкою по під'їзду. Вона підсіла до себе квартирантів, а ті за рік проживання увійшли до неї в довіру. Одного разу моя сусідка лягла в лікарню, і поки вона там лежала квартиранти продали її квартиру тим же самим способом: вклеїли чужу фотографію в її паспорт. Правда суд визнав угоду незаконною, так як сусідка лежала в лікарні і не могла в цей час продати свою квартиру. Тут постраждалими виявилися покупці цієї квартири, а вони, в свою чергу, заради цієї угоди продали свій заміський будинок і дещо додали, залишившись в результаті бомжами. Двадцять тисяч доларів дісталися шахраям, яких потім ніхто не зміг знайти.
Якщо ви покупець, то для захисту від цього прийому шахрайства існує єдиний більш-менш надійний спосіб. Перед покупкою квартири необхідно обов'язково поговорити з сусідами про те, кому належить квартира. Причому сусідів повинні вибирати тільки ви бажано випадковим чином.
5-й спосіб пов'язаний з неточністю оформлення юридичних документів.
Якщо ви продавець нерухомості, то не слід продавати квартиру в розстрочку. Такими операціями може займатися тільки солідна організація: банк, агентство нерухомості або юридична фірма. У них є необхідні досвід і знання, щоб грамотно оформити документи і не потрапити в халепу.
Наприклад, ви домовляєтеся, що продаєте юридичній особі у власність квартиру в розстрочку. При цьому в договорі буде, наприклад, вказано:
а) Квартира переходить у власність юридичній з такого-то числа.
б) Юридична особа зобов'язується перевести на рахунок продавця необхідну суму.
Зауважте, що квартира переходить у власність, як би сама по собі, а гроші переводяться самі по собі. Тобто суд, звичайно, може зобов'язати юридичну особу виплатити вам зазначену суму, заарештувати майно юридичної особи, але до того як це відбудеться ваша квартира вже буде знаходиться у власності фірми, і фірма може встигнути її продати.
Отже, не підписуйте документів, що містять незрозумілі вам пункти.
Багато холостяки думають, що якщо вони живуть в цивільному шлюбі з жінкою в квартирі, записаної на них і купленої до знайомства з цією жінкою, то їх права власності нічого не загрожує. Ці люди сильно помиляються. Справа в тому, що якщо чоловік і жінка живуть в цивільному шлюбі і ведуть спільне господарство, то такий шлюб може бути визнаний дійсним за рішенням суду. Якщо ж вони за час спільного життя спільними зусиллями зробили євроремонт у квартирі, в результаті якого квартира значно зросла в ціні, то така квартира може бути визнана об'єктом спільної (сумісної) власності. Тобто, якщо ви тривалий час живете в своїй квартирі з жінкою і зробили там ремонт за цей період і навіть за свій рахунок, то жінка набуває при певних умовах право на половину вашої квартири, а якщо вона від вас вагітна, то на 2/3 вашої квартири.
Висновок: цивільну дружину треба або вчасно послати подалі, або вчасно укласти з нею шлюбний контракт.
Правильніше було б сказати "7-й шлях відбору нерухомості". Саме шлях, так як тут можна описати масу способів заволодіти чужою нерухомістю або грошима. У всіх них є спільна риса: ви втрачаєте свою нерухомість в результаті того, що угода з нерухомістю полягає таким чином, що згодом вона буде визнана недійсною.
Наприклад. Син пішов в армію. За цей час мати молодої людини приватизує квартиру на своє ім'я і згодом продає або обмінює. Після приходу з армії син має право подати до суду з метою визнання угоди недійсною, так як він має право на частину квартири, а згоди на продаж і приватизацію він не давав.
Або, дружина продає квартиру без згоди чоловіка, яка хоч і записана на дружину, але є об'єктом їх спільної власності. Права чоловіка тут порушені. Сумлінні нотаріуси обов'язково необхідна згода чоловіка, але не всі нотаріуси сумлінні.
А ще можна продати квартиру відразу декільком покупцям, але це кримінальний спосіб. Правда є одна технологія відбору нерухомості, про яку я розповім докладніше. Як ми говорили, за продаж квартири відразу декільком покупцям продавець буде підданий кримінальному переслідуванню. Ну а якщо до того, як факт шахрайства стане очевидний, продавець кудись пропаде? Що тоді? Тоді і питати буде ні з кого.
Уявімо собі таку ситуацію. Живе бабуся (або будь-якої смертельно хвора людина). У неї у власності знаходиться квартира. Всі ми не вічні на цій землі, і бабусі теж скоро пора в інший світ. Бабуся оформляє дарчу на свого дорослого внука, після чого онук їде далеко і надовго. Онук має право не реєструвати договір дарування в реєстраційній палаті, і при цьому договір буде вважатися дійсним. Після від'їзду онука бабуся продає квартиру зовсім сторонній покупцеві, який реєструє угоду в реєстраційній палаті, і квартира офіційно переходить в його власність. Покупець вселяється і облаштовується. Через деякий час бабуся помирає, приїжджає онук і подає позов про визнання угоди купівлі-продажу недійсною. Так як договір дарування був укладений раніше, ніж договір купівлі-продажу, то позов має всі шанси бути задоволеним. В цьому випадку і питати буде ні з кого, так як винною стороною є бабуся, а її вже немає в живих.
Ще одна небезпека підстерігає нас тоді, коли ми записуємо в договір не повну суму угоди. В цьому випадку, при розірванні договору якщо вам і повернуть якусь суму, то тільки ту яка вказана в договорі. Багато приховують дійсну суму угоди, щоб не платити податки. Це небезпечний спосіб заощадити.
Дуже часто шахраї організовують справу таким чином, що продавцем виступає психічно хвора людина. Така угода надалі буде визнана недійсною і при її розірвання Вам повернуть тільки ту суму, яка вказана в договорі.
Якщо ви хочете захиститися від шахраїв, то повинні спілкуватися тільки з тими, хто в принципі не здатний обдурити. При покупці квартири постарайтеся отримати про продавця якомога більше інформації: що це за людина, де працює, якої думки про нього його сусіди і т. Д. Якщо людина має постійну роботу, сусіди про нього хорошої думки, і він має міцну сім'ю, то ви, більш імовірно, маєте справу з добросовісним продавцем. Якщо ж сусіди вважають цю людину непорядним типом, працює він незрозуміло де, а сім'ї немає взагалі, то краще утриматися від будь-яких контактів з ним, а, тим більше, не купувати у нього квартиру і не здавати йому житло в оренду.