Перепланування квартири в житловому багатоповерховому будинку може бути законною (узаконеної), коли мова йде про узгодження змін на території житлоплощі з відповідальними за це структурами. Також вона може бути неузаконеним, коли узгодження не проводилося, і незаконної, коли перепланування проводилась з істотним порушенням існуючих норм і не має можливості на визнання законності.
Неузаконена планування, якщо вона була проведена, але не проходила узгодження з компетентними органами, можна зробити законною. При цьому необхідно буде, в тому числі, сплатити штраф. Щоб не платити ніяких штрафів і проводити на своїй житлоплощі дозволені законом зміни, необхідно проходити узгодження перед ремонтом, тенденції останнього часу роблять процедуру все простіше.
перепланування квартири
Під переплануванням розуміється набір серйозних змін на житлоплощі власника (як правило, мова йде про багатоквартирні будинки), коли зміни стосуються капітальних елементів будівлі, несучих стін, сантехніки, газових і електричних плит, балконів, лоджій, терас і т.д. Зміни такого роду необхідно фіксувати в будівельній документації і погоджувати з компетентними органами, оскільки вони можуть впливати на конструкції будівлі, загрожувати здоров'ю та безпеці жителів сусідніх квартир і загрожувати іншими неприємними моментами, при належній недолугості здатними довести до втрати навіть приватизованої квартири.
Які зміни допустимі без узгодження
- косметичний ремонт - переклеювання шпалер, заміна меблів, заміна покриття для підлоги, світильників, прокладка електромереж без штробления капітальних стін по шву і т.д .;
- установка нових вікон і засклення балконів, утеплення вікон і балконів без впливу на капітальні елементи будівлі (підвіконні блоки, наприклад);
- заміна сантехнічних та електричних приладів (наприклад - плит і унітазів) без їх переміщення;
- установка спліт-систем і кондиціонерів, заміна старого або базового обладнання в квартирі на більш досконале (наприклад, базові чавунні батареї на сучасні сертифіковані секційні);
- установка або видалення вбудованих шаф;
- переміщення електричних плит в рамках простору кухні;
- кріплення легких пристроїв і конструкцій на кшталт супутникових тарілок або антен зовні приміщень.
Зміни, які не вимагають узгодження, згідні не відзначаються в техпаспорті будови. У свою чергу, в технічному паспорті квартири і в планах БТІ будуть знаходити відображення структурні втручання, які мають можливість вплинути на корисну площу приміщень, об'єднання кімнат, прибудови, зміни у ставленні несучих конструкцій і т.д.
При цьому варто відзначити, що капітальні зміни також діляться на що вимагають узгодження і заборонені відповідно до порушення житлового законодавства, метою якого в даному випадку є захист безпеки і життів мешканців багатоквартирних будинків, а також структурна цілісність конструкцій.
Зміни в переплануванні які необхідно узгоджувати
Погодивши з відповідальними органами за місцем розташування квартири, можна проводити наступні ремонтно-будівельні операції:
- встановлювати газові прилади і тягнути до них підводку;
- переносити туалети і ванні кімнати, а також створювати нові з дотриманням правил по гідроізоляції;
- змінювати структуру пирога статі, якщо ремонт не зачіпає безпосередньо перекриття між поверхами;
- встановлювати, змінювати або переносити доп. обладнання, яке призводить до збільшення споживання води чи електрики;
- встановлювати в будинках, де є залізні перекриття, важкі перегородки;
- проводити заміну плит на газі плитами на електриці;
- робити отвори з установкою сходів всередині приміщень, в тому числі - між поверхами;
- робити отвори і проходи невеликих габаритів в несучих стінах;
- встановлювати перегородки (у випадку з будинками, де є дерев'яні перекриття);
- проводити демонтаж щодо перегородок (несучих), які беруть на себе навантаження на перекриття понад норму.
неприпустимі зміни
Ні за яких умов не можна проводити такі конструктивні зміни в квартирах багатоквартирних будинків за вказівкою житлового зак-ва:
- зносити несучі перегородки і стіни, повністю або частково. Розбирати перекриття, зносити або розбирати колони, стіни-пілони;
- змінювати полегшені перегородки або підлоги на варіанти з обтяжених матеріалів;
- ставити вентилі на стояки забезпечення подачі води і опалення;
- прибирати (закладати) або змінювати (зменшувати, розширювати) отвори для вентиляції, закладені у проекті будинку;
- влаштовувати водяні теплі підлоги, які підключаються до системи гарячого водопостачання або опалення, що живить весь будинок;
- переносити опалення (радіатори) на балкони (також веранди або лоджії);
- об'єднувати житлові кімнати з газифікованими приміщеннями (кухні, ванні і туалети з колонками), в тому числі за допомогою закриваються прорізів;
- будувати тераси або лоджії на другому поверсі і вище (на першому - допустимо);
- перебудовувати горища, підвали, технічні поверхи загальнобудинкового володіння, збільшувати за їх рахунок власні площі.
Як самостійно узаконити перепланування квартири
Перед тим як узаконити перепланування квартири, варто знати, що, як правило, існує спрощена процедура узгодження і оформлення перепланування квартири, яка дозволяє задокументувати внесені незначні зміни максимально оперативно.
До таких змін (наприклад, в Москві) відносяться:
- видалення вбудованих зразків меблів;
- перенос сантехнічних пристроїв в рамках окремого приміщення, в якому вони знаходяться;
- монтаж полегшених перегородок;
- операції з перегородками, які не є несучими;
- зміна положення мийки або плити (в межах кухні);
- використання типових рішень по переплануванню, визначених щодо певних серій будинків безпосередньо муніципальними службами.
Такі процедури узгоджуються за допомогою заяви до відповідної служби і не вимагають великого обсягу документації або напрямки спеціальної комісії для узгодження.
Складніша перепланування, яка може включати підвіконні блоки, переміщення газових плит, зміну розташування санвузла або ванною, а також збільшення їх кількості в рамках квартири та інші комплексні рішення вимагають формування проектної документації і складної процедури узгодження.
Якщо перепланування узгоджується до внесення змін в конструкції, необхідно здійснити наступні дії:
- встановити обсяг необхідних змін, самостійно накидати ескіз, план або зазначити заплановані зміни на плані БТІ (або ж відразу доручити узгоджений план від найнятої будівельної компанії);
- провести консультацію у відповідному муніципальному органі для підтвердження можливості внесення конструктивних змін в рамках житлоплощі;
- з урахуванням намічених змін звернутися за проектною документацією до компанії, яка має допуск СРО (організації саморегульованого типу) або безпосередньо до структури, якої створювався проект будинку, де планується провести перепланування квартири (організацією може бути НДІ або архітектурна компанія, відповідальна за індивідуальний або серійний проект будинки);
- від тих же структур, що вказані вище, отримати технічний висновок, метою якого є твердження можливість провести всі необхідні конструктивні перестановки;
- далі необхідно від того ж відповідального державного органу після підготовки всього комплексу документації отримати дозвіл на проведення робіт (може супроводжуватися виїздом комісії, яка підтверджує відсутність перепланувань в квартирі і у сусідів і допускає можливість таких);
- після отримання дозволу на перепланування можна приступати до здійснення будівельно-ремонтного проекту.
Як узаконити вже проведене перепланування квартири?
Знаючи, як узаконити перепланування квартири, і перед тим як підходити до вирішення з узаконення перепланування, варто врахувати наступні моменти:
- за планування, проведену без узгодження, доведеться заплатити штраф від 500 до 2500 руб.;
- якщо буде встановлено, що планування не відповідає законодавству і чинним нормативам (в тому числі регіональним), крім штрафу доведеться проводити відновлення (відкат) за всіма внесеними змінами за свій рахунок;
- якщо перепланування визнана незаконною, затягування процесу відновлення може послужити підставою відповідним відповідальним органам для порушення судового переслідування, результатом якого може стати виселення з квартири;
- незаконність перепланування може бути виявлена виїзний комісією, яку муніципальні служби направляють при подачі заяви на узаконення, але яка також може проводити перевірки за результатами заяви сусідів, або в ході перевірок, пов'язаних з проектами з реконструкції, модифікації і т.д. щодо житлового будинку;
- в разі, коли проведена була незначна перепланування, і є впевненість, що процедура узгодження може бути оформлена за спрощеною схемою, щоб уникнути комісії і сплати штрафу є можливість спробувати подати документи на узгодження дозволу на внесення змін, ніби вони ще не проведені;
- незаконне перепланування може бути встановлена в ході спроби продажу, дарування, передачі у спадок і інших операцій з житлоплощею. При цьому проведені зміни комісія внесе в плани БТІ червоним кольором, що символізує їх незаконність. Червоні позначки про незаконну перепланування істотно знижують ціну майна, створюють юридичні складності при операціях з ним, ускладнюють продаж майна по іпотеці.
Узаконити вже зроблену перепланування можна за наступним алгоритмом
Документи, які необхідні для узгодження з перепланування
Залежно від типу перепланування, складності робіт і процедури (дозвіл або узаконення) необхідні різні комплекти документів для отримання дозволу.
Спрощена процедура
- свідоцтво, яке підтверджує право на власність, або дозвіл від власника (при зніманні квартири);
- ескіз за планом змін;
- квартирний техпаспорт;
- заяву на узгодження;
- акт, що засвідчує завершення робіт.
складна процедура
При процедурі узаконення через судове рішення
Разом: існує два варіанти рішень по переплануванню на своїй житлоплощі - можна отримати на неї дозвіл заздалегідь або узаконити внесені зміни, що не порушують прав інших мешканців будинку і конструктивної стабільності будівлі. Незначні зміни, при цьому, можна узаконити за спрощеною процедурою оформлення.
Серйозні зміни зажадають взаємодії з проектною організацією, а у випадку з уже здійснився фактом - можуть стати підставою для призначення штрафу і вимоги відновлення колишнього стану житлоплощі. Заявки щодо змін подаються в муніципальні органи і вимагають проекту від СРО, узгодженого з компетентними службами.
Самостійне узаконення перепланування, на жаль, справа дуже довгий! Потрібно бігати по різних інстанціях, викликати людей в квартиру. При наявності зайвих грошей, можна звернутися в спеціалізовані компанії. Наскільки мені відомо, потрібно оформити довіреність, щоб від вашого обличчя спеціальні люди оббивали пороги бюрократичного Содому. Але варто це дорого!
Ми в свою чергу вирішили (у нас хрущовка: замість перегородки поставили шафа, а двері, які вели в крайню кімнату і стояла посередині стіни, була зрушена в кінець) повернути все назад.
Але всім, хто зважиться на подібний подвиг, тим більше самостійно, терпіння і удачі!
Процес узаконення перепланування схожий на прогулянку через кола пекла. Стоси папірців, злі тітки, що посилають тебе з кабінету в кабінет, десь чогось не вистачає, десь щось не так підписано, а всього лише хотіли перемістити унітаз! Краще витратитися на послуги компанії, що займається цим, і заощадити час і нерви!
Насправді це досить складна процедура. Дійсно схоже на прогулянку по всіх колах пекла. У мене в нинішній квартирі стіна спальні зрушена, розширили спальню за рахунок розміру кухні і не узаконили зміни. Але мені про це відразу чесно сказали і я квартиру все одно погодився купити. Поки ніяких проблем і питань з боку влади не виникло. Якщо буду квартиру продавати, наступних потенційних власників теж попереджу.
Планування це такий складний і трудомісткий процес, що варто подумати, а чи потрібно це взагалі? Адже тільки зібрати пакет документів, необхідних для узаконення перепланування, коштує близько 10-15 тисяч рублів. Краще вже зробити хороший ремонт, але залишити все так, як є. Перевірено на собі.
Цікаво, якщо в що не несе фанерною стіні були двері і шафу (він є на плані), по поміняти їх місцями вважається за «пристрій і розбирання вбудованих шаф»? Двері в дитячу спальню була прямо навпроти вхідних дверей, вирішили, що дитині буде некомфортно, якщо з під'їзду видно його кімната.