Купівля житла в іпотеку дозволяє вирішити житлову проблему багатьом росіянам. І звичайно, кожен мешканець хоче облаштувати свою квартиру, модернізувати її під свої потреби. Існує думка, що перепланування квартири, що знаходиться в іпотеці, є неузаконеним, проте це не зовсім так. Навіть якщо позичальник ще не повністю розплатився з банком, закон не забороняє йому зробити перепланування у квартирі. Однак варто врахувати, що перепланування іпотечного житла має низку особливостей, які ми висвітлимо в даній статті.
Особливості перепланування квартири в іпотеці
Отже, перепланування квартири, що знаходиться в іпотеці, можлива, але характеризується рядом нюансів, в порівнянні з квартирою у власності. Житло, на який отримано іпотечний кредит, знаходиться в заставі у банку, тому права власника законодавчо обмежені. Зазвичай, договір іпотеки містить пункт про перепланування, який або повністю її забороняє і будь-яка перебудова є неузаконеним, або в договорі говориться, що можлива перепланування повинна бути обов'язково узгоджена з банком.
Включаючи в договір іпотечного кредитування пункт про перепланування, фінансова установа намагається себе убезпечити. Адже в разі неузаконеним перепланування, якщо позичальник не зможе погасити кредит, виникає додаткова складність для банку при продажу об'єкта застави. Доведеться повертати іпотечній квартирі первинний вигляд або оформляти внесені зміни законним чином, що може зайняти кілька місяців, а це втрата часу і грошей. До того ж юридичний статус житла з неузаконеним переплануванням менш надійний.
Як отримати дозвіл на перепланування?
Відповідно до Закону, щоб отримати дозвіл на перепланування квартири, необхідно, слід звернутися до відповідного органу місцевого самоврядування, наприклад, в житлову інспекцію. При цьому обов'язковою умовою є наявність права власності на нерухомості, в якій буде проводитися перепланування. Якщо квартира знаходиться в іпотеці, то наступним кроком буде вивчення іпотечного договору на предмет дозволу з дозволу банку або заборони на перепланування.
Отримавши письмовий дозвіл на внесення архітектурних модифікацій від кредитної організації, необхідно отримати дозвіл від страхової компанії, а потім узгодити перепланування в житловій інспекції. Для цього потрібно принести до відповідного органу місцевого управління наступний пакет документів (оригінал + копія):
Після того, як роботи по перепланування квартири в іпотеки будуть закінчені, необхідно надати банку документи, які підтверджують факт внесення змін, - технічний або кадастровий паспорт. Потім потрібно обов'язково повідомити про перепланування страхову компанію. Можливо, доведеться заново проводити оцінку нерухомості при іпотеці. Таким чином, той факт, що нерухомість перебувати в іпотеку, дещо ускладнює процедуру перепланування, але все ж вона можлива.
До чого призведе неузаконена перепланування квартири?
При придбанні житла в іпотеку, відносини позичальника з банком не обмежуються внесенням щомісячних виплат по позиці. Нерухомість знаходиться в заставі у банку, і права на неї належать кредитної організації до тих пір, поки позичальник повністю не розрахується по кредиту. Тому досить часто в договір іпотеки вносять пункт про право кредитора проводити інспекції квартири при необхідності. Зазвичай, плановий контроль здійснюється один раз на рік, але закон не обмежує кількість перевірок заставного житла.
Неузаконена перепланування житла в іпотеку
Якщо під час чергової перевірки банківські працівники виявлять неузаконена перепланування іпотечної квартири або будь-яке невідповідність житла його первісного вигляду, то банк зажадає від позичальника в обов'язковому порядку узаконити зміни або вкрутити квартирі первинний вигляд, згідно техпаспорту БТІ. Дані процедури досить затратні, до того ж банк може оштрафувати позичальника, але є ще й третій варіант - ще більш жорсткий.
Кредитна організація може зажадати достроково погасити кредит з огляду на те, що позичальник грубо порушив умови кредитного договору. Якщо позичальник не зможе задовольнити вимоги банку, і не закриє іпотеку найближчим часом, то фінансова установа подасть позов про стягнення на заставлене майно, і позичальник, швидше за все, втратить житло. Тому краще не ризикувати, і не здійснювати самовільних перепланувань нерухомості.
Якщо ж зміни в планування квартири вже внесені, то не варто чекати озлоблених перевіряючих, і краще самостійно сповістити кредитну організацію про перепланування житла, що знаходиться в іпотеці. Якщо позичальник добровільно зізнається про самовільне внесення змін і підтвердить, що вже збирає документи, щоб узаконити перепланування, то банк, можливо пом'якшиться і надасть відстрочку для підтвердження законності змін. Але штрафу позичальникові, навряд чи, в цьому випадку вдасться уникнути.
Як узаконити перепланування?
Якщо позичальник уже зробив неузаконена перепланування, то йому доведеться її узаконити. А якщо він планує взяти іпотеку на житло, обтяжене незаконним внесенням змін в архітектуру приміщення, то практично не один банк не погодитися видати позику на таку нерухомість, так як незаконні зміни істотно знижують ринкову вартість житла. Лише в дуже рідкісних випадках кредитори можуть схвалити видачу кредиту на придбання такого житла тоді, коли внесені зміни незначні і не порушують ніяких норм, при цьому позичальник зобов'язується узаконити всі зміни.
А узаконити перепланування іпотечного житла можна, скориставшись одним з двох способів:
- скористатися послугами посередників і вирішити все швидко
- самостійно зібрати всі документи і вирішити проблему.
Звертаючись в посередницьку організацію, позичальник, що бажає узаконити перепланування квартири, що знаходиться або яка буде знаходитися в іпотеці, оплачує послуги цієї фірми, яка без його участі збере всі необхідні документи, реєстри, довідки, звернуться в потрібні інстанції і отримають дозвіл. Вартість послуг посередників залежить від місця знаходження квартири і від обсягу внесених в конструкцію стін, стелі та підлоги змін. Зате позичальникові залишиться тільки відвідати БТІ і оформити новий техпаспорт на нерухомість.
Якщо збирати всі необхідні документи самостійно і відвідувати самому потрібні установи, то позичальник, звичайно, заощадить кошти, але витратить багато часу, нервів і сил. Однак, проявивши наполегливість і терпіння, позичальник в кінцевому підсумку теж отримає офіційний дозвіл на внесення зміни і нове свідоцтво про право власності на квартиру.
Таким чином, щоб не витрачати сили, нерви і гроші, потрібно все робити за законом і обов'язково погоджувати з банком всі маніпуляції з іпотечною квартирою. А якщо вже такий факт відбувся, то не варто чекати колекторів або «авось пронесе», інакше наслідки можуть виявитися дуже плачевними. Будьте законослухняні!