У світі комерційної нерухомості, на жаль, не всі буває дуже гладко. І не дивно, що навіть самий добросовісний орендар періодично допускає прострочення оплати орендних платежів. Найчастіше, отримувати свої законні кошти Орендодавцю доводиться через суд і нерідкі випадки коли суд орендну плату не стягує.
У цій статті я детально розповім про підводні камені при стягненні заборгованості за договором оренди. а також розповім, які документи на руках треба мати, щоб виграти такий спір.
Що таке договір оренди, і яким він повинен бути?
Всім нам добре відомо, що договір оренди - це угода між двома сторонами (юридичними або фізичними особами), за яким одна сторона, що володіє приміщеннями, передає іншій стороні за обумовлену плату в користування такі приміщення.
Якщо мова йде про юридичних осіб, то договір оренди ЗАВЖДИ повинен бути складений у письмовій формі. Тобто на папері повинні стояти підписи і печатки сторін, вказані істотні умови договору. Крім того, в договорі має бути зазначено термін, на який приміщення здаються, вартість оренди.
УВАГА. Якщо договір оренди укладено більше, ніж на рік, він повинен бути зареєстрований в Росреестра. Безумовно, договір оренди нерухомості має ще ряд особливостей, але всі вони суто індивідуальні і розглядати їх варто в кожному конкретному випадку окремо.
Письмова претензія при стягненні боргів за договором оренди
Якщо орендар все ж прострочив момент оплати більш ніж на 2 місяці (якщо договором не передбачено інших умов), то ви маєте повне право звернутися до суду за стягненням платежів.
Якщо ж протягом 30 днів (якщо знову-таки договором оренди не передбачено інших умов), відповіді не претензію не зробить, то можете готувати позов до подачі в арбітражний суд.
Як бути з комунальними платежами?
Якщо договором оренди передбачено що комунальні платежі оплачує орендар зі свого розрахункового рахунку, а вони протягом декількох місяців не надходили до експлуатуючі організації, то Ви можете вчинити так.
1. Оплатити комуналку самостійно (при цьому в суді будете просити стягнути з орендаря ці гроші). Так ви зможете уникнути відключення світла за борги
2. Не вживати ніяких дій, а коли обслуговуюча компанія звернеться з позовом до суду про стягнення заборгованості, показати на умови договору оренди та запропонувати замінити відповідача на Орендаря.
Мені бачиться перший спосіб краще і надійніше, тим більше що ви так виключаєте небезпека відключення світла і води, а також можете здати це приміщення іншому орендарю, поки йдуть суди по стягненню боргів.
Подача позовної заяви про стягнення боргів з оренди в арбітражний суд
Наступний етап - підготовка і подача позову до арбітражного суду. Яким чином скласти позовну заяву до арбітражного суду, я докладно розповідала в окремій статті. тому докладно на цьому питанні зупинятися не буду.
Виконавче виробництво.
Отже, підіб'ємо підсумок:
Щоб стягнути борги з оренди необхідно:
1) Договір оренди в належній формі;
2) Досудова претензія з докладним розрахунком заборгованості;
3) Вирішити питання з комунальними платежами;
4) Подати позов до суду
5) Виграти справу, отримати позитивне рішення суду;
6) Стягнути борг за виконавчим провадженням