Детальна інструкції про те, як правильно скласти договір оренди нерухомості і уникнути фатальних помилок. Тут розглянуті всі аспекти орендних правовідносин, що дозволить посадовим особам суб'єктів господарювання захистити свої інтереси, а власникам - уникнути помилок при підготовці документів. Практичні рекомендації допоможуть отримати вичерпне уявлення про даному питанні.
Що таке договір оренди нежитлового приміщення?
Договір оренди приміщення - це письмова угода, укладена між двома сторонами, по якій одна з них (орендодавець, орендар) зобов'язується надати іншій (орендарю) нерухоме майно у тимчасове користування за певну винагороду. Нерухоме майно - це згідно ФЗ №122 будь-які об'єкти, які не можуть бути переміщені без порушення цілісності. До них відносяться не тільки надра і земельні ділянки, але і капітальні будови, споруди, підприємства, нежитлові приміщення.
Існують наступні види підвиди договорів оренди нежитлового приміщення:
Договір оренди будівель і споруд;
Договір оренди підприємства;
Договір суборенди (здача приміщення в поднаём з дозволу власника);
Договір оренди з подальшим викупом предмета угоди;
Договір безоплатного користування приміщенням.
Саме перший вид угод використовується найактивніше. При складанні угоди необхідно керуватися чинним законодавством.
Правова база договору оренди сформована такими нормативними правовими актами і їх тлумаченнями:
Також правовідносини регламентовані цілям рядом інших ухвал і постанов Вищого Арбітражного суду Росії, Федеральних антимонопольних служб суб'єктів Федерації та іншими нормативними актами. Звертаються до них, як правило, в тих випадках, якщо між сторонами угоди виникли суперечки, які не можуть бути врегульовані на підставі ГК, ЗК, а також закону «Про державну реєстрацію ...».
Які пункти угоди є першорядними, а які - вторинними? Без яких умов договір може бути визнаний недійсним? Це найважливіше питання, яке стоїть перед учасниками угоди.
Істотні умови договору: законодавчий аспект
Серед обов'язкових умов, що підлягають відображенню в тексті документа - суб'єкти і об'єкт угоди, а також орендна плата. Однак сторони договору можуть включити в угоду і інші аспекти, в тому числі - термін дії угоди, обов'язок по обслуговуванню приміщення, а також інші важливі деталі.
У кожного суб'єкта правовідносин (учасника угоди) повинна бути своя копія угоди, яка підписана всіма учасниками. Зазначені вимоги вже закріплені в російському праві, а спірні ситуації - дозволені багатою судовою практикою.
Відсутність даних умов дозволяє визнати договір неукладеним, що може спричинити негативні наслідки як для орендаря, так і для орендодавця.
Так, власник приміщення може в будь-який момент зажадати звільнення своїх площ. У той же час, орендодавець не зможе розраховувати на стягнення неустойки в разі невиконання орендарем своїх обов'язків за договором. Найбільш проблемний аспект - це опис предмета договору, тобто об'єкта нерухомості, який передається у тимчасове користування.
Інші істотні умови договору оренди
1. Термін оренди нерухомого майна (п.2 ст.610 ЦК). Як зазначалося вище, договір оренди може бути укладений на невизначений період часу, на термін менше одного року або на рік і більше.
2. Обов'язки сторін щодо проведення капітального ремонту та утримання об'єкта нерухомості в належному стані. Як правило, дане обтяження лягає на орендаря, особливо якщо мова йде про комерційну нерухомість. Однак ніщо не заважає закріпити обов'язок здійснювати поточний і капітальний ремонт за власником (орендодавцем, суборендарем) приміщення.
3. Страхування і охорона об'єкту нерухомості. Оскільки комерційні підприємства використовують приміщення як для торгівлі, так і для зберігання товарно-матеріальних цінностей, вказівка даного пункту в договорі бачиться доцільним.
4. Відповідальність сторін. Розмір неустойки, а також інших форм примусу до виконання зобов'язань необхідно відобразити в угоді. Це дозволить захистити права обох сторін в тих чи інших ситуаціях, наприклад, при достроковому розірванні договору.
5. Порядок врегулювання суперечок між сторонами угоди. Закріплення в тексті угоди вимоги про обов'язкове досудовому порядку подолання розбіжностей дає можливість уникнути виснажливих процесів.
6. Особливі умови. До них відносяться наслідки угоди при форс-мажорних обставинах, зміни законодавства, а також інших ситуаціях (загибель або значне пошкодження майна), при яких дотримання зобов'язань стає неможливим.
При необхідності, сторони можуть прописати інші додаткові умови - будь-які домовленості, які здадуться їм доречними. Єдина вимога полягає в тому, що вони не повинні суперечити нормам законодавства, а також положенням договору, що укладається. Додаткові умови охоплюють і правовідносини з іншими суб'єктами, на яких може побічно поширюватися угоду.
Помилки, що тягнуть недійсність договору оренди
Договір може бути визнаний неукладеним або недійсним і в інших випадках крім перерахованих вище, на яких слід зупинитися окремо.
1. Недотримання письмової форми (ч.1 ст.651 ЦК). Угода повинна бути підготовлено у вигляді єдиного документа в кількох копіях, які підписані обома сторонами угоди.
2. Відсутність державної реєстрації (ч.2 ст.651 ЦК). Якщо договір укладений на термін один рік і більше, то його необхідно зареєструвати в територіальному підрозділі Федеральної служби держ.реєстрацію.
На питанні коли потрібна державна реєстрація договору оренди, а коли ні, зупинимося більш детально.
Обов'язок виконання даної дії також можна прописати в договорі.
Якщо угода була підписана на 11 місяців, а після зазначеного терміну - продовжено, то це тягне виникнення нових правовідносин. Відповідно, договір не потрібно реєструвати у відповідній Федеральній службі. При цьому мито за вказане адміністративне дію становить 1 тисячу рублів для фізичних осіб і 15 тисяч рублів - для юридичних. Щоб не переплачувати, оптимальним періодом дії угоди бачиться 11 місяців. Термін дії договору, укладеного на рік і більше, починає текти з моменту внесення запису в Росреестра.
Для реєстрації договору оренди знадобляться наступні документи:
Заява (заповнюється за зразком);
Договір оренди в трьох примірниках (дві копії повертаються сторонам угоди, третя - залишається в Росреестра);
Технічний паспорт орендованого об'єкта із зазначенням площі приміщень;
Документи, що підтверджують повноваження орендаря і орендодавця і засвідчують їх правовий статус;
Довідка про сплату держмита.
Крім того, якщо за однією зі сторін угоди майно закріплено на праві оперативного управління або господарського відання (казенне або унітарне підприємство), необхідно надати довідку, що підтверджує згоду власника переданого об'єкта (муніципальні чи державні органи).
Необхідні документи для укладення договору оренди
Перш ніж переходити до складання й підписання угоди, необхідно зібрати пакет документів, необхідних для угоди. Дуже важливо переконатися в тому, що орендодавець дійсно має право передавати нежитлові приміщення в найм (поднаём). При відсутності оригіналів підійдуть нотаріально завірені копії, проте всі папери обов'язково повинні бути в наявності.
Список документів, необхідних для укладення договору оренди
Документи, що підтверджують повноваження (доручення, завірені належним чином) і особистість суб'єкта правовідносин;
Свідоцтво про реєстрацію в якості юридичної особи або ІП;
Статут організації (для юридичних осіб), завірений нотаріусом;
Свідоцтво, яке підтверджує право власності, або документ, що дає згоду власника на передачу об'єкта в оренду;
Документи, що підтверджують право власності на переданий в оренду об'єкт, а також дозволяють ідентифікувати його.
Структура договору оренди
Згідно з усталеною практикою, договір складається за певною схемою. Це дозволяє зробити його логічним і послідовним, коли кожен наступний пункт випливає з попереднього. Недотримання даного алгоритму лише тягне недійсності угоди, однак може справити негативне враження на учасників угоди.
Тут вказується найменування договору, дата і місце укладення угоди, відомості про суб'єктів правовідносин. До них можуть ставитися організації, що діють на підставі статутів і представлені посадовими особами, а також фізичні особи, що діють на підставі довіреності або від свого імені (підтверджується паспортом).
Підтвердження повноважень сторін угоди
Окремим пунктом можна прописати документи, на підставі яких діють суб'єкти угоди. Для орендодавця це відповідне Свідоцтво про держ об'єкта нерухомості, його номер, серія, дата і орган видачі. Для орендаря:
фізичної особи - документи, що засвідчують особу (паспорт),
підприємця - виписка з ЕГРІП;
юридичної особи - копія довіреності (для повноважного представника), копія протоколу рішення установчих зборів про призначення на посаду (для директора).
Орендна плата за нежитлове приміщення та порядок її внесення
Один з найважливіших питань, яке потребує ретельного опрацювання. Орендна плата може обчислюватися наступним чином:
За одиницю площі. Вартість розраховується виходячи з фактичного розміру приміщень, переданих в користування.
За об'єкт оренди. Вартість визначається цілком і не розбивається на окремі складові.
За одиницю основних і допоміжних площ. Диференційований підхід окремо обчислює вартість торгових і виставкових залів, а також підсобних і другорядних приміщень.
Способи передачі грошових коштів:
Періодичний (щотижня, щомісяця, щокварталу);
Одноразовий (як правило, на початку терміну оренди).
Законодавство дозволяє використовувати інші форми орендної плати, серед яких - виконання орендарем послуг або робіт на користь орендодавця, виконання робіт, пов'язаних з поліпшенням (реконструкцією) нежитлового приміщення і т.д.
Термін оплати вказується в договорі (грошові кошти повинні бути внесені не пізніше певної дати, наприклад, 5 числа кожного місяця). У договорі можна прописати і спосіб перерахування грошових коштів (на розрахунковий рахунок орендодавця, готівкою). Що стосується розміру орендної плати, то вона не може змінюватися частіше, ніж один раз на рік (закріплено в п.3 ст.614 ЦК), якщо інше не випливає з договору.
Однак є ряд випадків, при яких сума оплати може бути переглянута, в тому числі в сторону зменшення: