На тлі інфляції та подорожчання житла "іпотечникам" скоро помітить, що фіксовані платежі по іпотеці значать для нього все менше і менше - а покупка стає все вигідніше і вигідніше.
"Якщо купити квартиру в іпотеку, то доведеться виплатити банку три, а то й чотири її вартості" - це, мабуть, найпоширеніше в Росії оману, що стосується кредитних продуктів.
Дійсно, якщо просто скласти всі платежі по житловим кредитом, то сума виходить вельми серйозна. Наприклад, якщо ви купили квартиру за 3 млн руб. з використанням кредиту в розмірі 2,4 млн (80% вартості об'єкта) на термін 20 років під 12% річних, то в підсумку ви заплатите за житло 6,94 мільйона рублів або 2,3 її вартості. В тому числі 0,6 мільйона - це початковий платіж (20% вартості об'єкта), і 6,34 мільйона - платежі в рахунок кредиту за 20 років.
Однак подібні розрахунки коректні тільки в умовах повної ізоляції від реального життя. Від тієї самої, в якій існує інфляція, дорожчає нерухомість, податки і багато іншого. Щоб порахувати обсяг реальних витрат на квартиру, необхідно врахувати всі ці змінні.
У кредитному договорі, який ви уклали з банком, зафіксований розмір щомісячного платежу - якась конкретна сума. У розглянутому вище прикладі платіж становить 26,43 тис. Руб. в місяць. Він залишається незмінним протягом усього терміну кредиту (кредити з плаваючою ставкою займають незначну частку ринку, і ми їх не розглядаємо). Але поки кредит погашається, в країні продовжує "галопувати" інфляція, отже, гроші, які виплачуються в рахунок кредиту, поступово дешевшають.
Щоб порахувати реальну вартість іпотечної позики, треба врахувати тимчасову вартість грошей ...
З усього цього випливає, що фактично платежі по кредиту будуть дешевшати щорічно на 5%. Отже, якщо вважати щодо сьогоднішньої вартості квартири (і грошей), то в рахунок погашення іпотечної позики вам доведеться заплатити 3,87 мільйона сьогоднішніх рублів * (див. Виноску). А значить, повна вартість квартири (в сьогоднішніх рублях) складе 4,47 мільйона. У цю суму увійшли платежі по іпотеці і початковий внесок - 0,6 мільйона рублів.
У підсумку виходить, що з іпотекою ваша квартира обійдеться вам дорожче, ніж при звичайній купівлі, менш ніж в півтора рази.
Але і це ще не все. На відсотки по житловому кредиту покладається податкове вирахування - бюджет поверне вам 13% від суми, яку ви віддали банку в рахунок погашення процентної ставки по кредиту (на погашення "тіла" кредиту податкове вирахування не поширюється). Кредит ви взяли на суму 2,4 млн руб. значить, платежі в рахунок відсотків склали 1,47 мільйона (в сьогоднішніх рублях). Розмір податкового відрахування від цієї суми складе 0,19 млн. Руб. Отже, повна вартість квартири (в сьогоднішніх рублях з урахуванням податкового вирахування) складе 4,28 мільйона. Фактично це означає, що іпотека збільшила вартість квартири не в 2,3 рази (як ми вважали спочатку), а тільки на 40%.
Причому якщо брати кредит не на 20 років, а на менший термін, і внести спочатку більше 20% вартості житла, то переплата виявиться ще менше.
Настала пора розрахувати вплив на вигідність / невигідність іпотечної угоди третього фактора - динаміки цін на житло. Проведені нами раніше дослідження показують, що квартири в Єкатеринбурзі протягом останніх 12 років (з початку XXI століття) дорожчали в середньому на 17,6% в рік. Середній показник інфляції в цей період становив 11% в рік. Нескладно порахувати, що темп зростання цін на житло в середньому випереджало інфляцію на 6,6% в рік. Але подібні темпи залишилися в минулому. Найімовірніше, в найближчі десятиліття екатеринбургский ринок нерухомості не буде рости так стрімко. Однак і не варто розраховувати, що щорічне подорожчання квартир в столиці Уралу зрівняється з темпами інфляції. Соцопитування показують, що до 70% городян мають намір покращувати свої житлові умови, плюс в покупці житла в Єкатеринбурзі зацікавлені нафтовики ХМАО і ЯНАО.
Аналітики вважають, що досить реалістично виглядає прогноз, згідно з яким квартири в місті будуть дорожчати в темпі "інфляція плюс два відсотки в рік". У нашій моделі, розрахованої на найближчі 20 років, це означає щорічне зростання ціни на 7%. Тобто житло, куплене сьогодні за 3 мільйони, через 20 років буде коштувати 11,6 млн. Руб. **
Втім, ми не можемо використовувати це число для розрахунку реальної вартості іпотечної угоди. У попередньому розділі ми посічталі витрати на покупку квартири в кредит в сьогоднішніх "дорогих" рублях. А 11,6 мільйона - це ціна квартири, виражена в подешевшали (за рахунок інфляції) рублях зразка 2033 року. Щоб перерахувати на дорогі рублі, приберемо з підсумкової ціни об'єкта інфляційну складову (5% в рік). Тобто квартира у нас буде дорожчати лише на 2% в рік. Навіть на 1,9% (адже від двох відсотків зростання ціни інфляція теж щорічно відкушує свої 5%). В цьому випадку вартість квартири через 20 років складе 4,37 мільйона (в сьогоднішніх дорогих рублях).
Чотирма абзацами вище ми порахували, що на покупку квартири в перерахунку на сьогоднішні рублі і з урахуванням податкового вирахування було витрачено 4,28 мільйона. У сухому залишку маємо наступне - якщо врахувати вартість грошей у часі та динаміку цін на житло, то наш позичальник заплатив 4,28 млн. Руб. і став власником квартири, яка коштує 4,37 мільйона. Виходить, навіть погашаючи іпотечний кредит протягом 20 років, він нічого не переплатить і навіть залишиться в невеликому плюсі (в розглянутому прикладі - 90 тис. Руб.). У деякому наближенні можна сказати, що цей "бонус" покриє витрати позичальника на страховку іпотечного кредиту.
І ще один момент. Побудована нами модель виглядає вельми "шоколадно". Однак варто врахувати, що якщо в реальному житті інфляція виявиться нижче, ніж в нашій моделі, або житло буде дорожчати більш низькими темпами, то позичальникові вийти в нуль не вдасться. При відсутності інфляції і зростання цін на нерухомість (якщо вони будуть тривати 20 років) наш герой реально заплатить за квартиру 2,3 її вартості.
* Для абсолютної наочності наведу формулу розрахунку вартості іпотечного кредиту з урахуванням тимчасової вартості грошей. Щороку рубль через інфляцію дешевшає на 5%, отже, щорічно суму платежів треба множити на 0,95. «Зірочкою» у формулі позначається знак "помножити". І ще: 317.16 (тисяч рублів) - це розмір щорічних внесків в рахунок погашення кредиту. Отже ...
Порівнюємо прибутковість різних інвестиційних інструментів за 13 років.
Як я брав новорічний кредит і вважав за нього реальну ставку
У найкращому разі вона виявилася на 3,4% вище декларованої, в гіршому - різниця склала 15% річних.
Чому стагнація на ринку житла робить іпотеку менш вигідною?
Вчимося рахувати реальну вартість "позикового" житла в нових умовах.
Скільки для клієнта запрацює керуючий
Довірче управління грошима в питаннях і відповідях.
Прийшов час повернути свої гроші!
Юристи громадської організації знайшли спосіб, як допомогти позичальникам відвойовувати у банків незаконно стягнені банківські комісії.
Чим може бути корисна віртуальна АТС для безперервності бізнесу.
Платина і паладій - остання надія приватного інвестора
Розповідаємо про 9 способах заробити на зростанні цін благородних металів.
Захист для пасажира
Як убезпечити своє життя і майно.
Як розрахувати реальну вартість іпотечної квартири
Якщо врахувати "здешевлення" грошей з часом, то покупка житла в кредит виявиться вигідним проектом.