Право власності на об'єкт житлової нерухомості має на увазі право вільного розпорядження ним, що включає право продажу. Якщо квартира обтяжена зареєстрованими в ньому громадянами, то продаж житла ускладнюється відмовою знятися з реєстраційного обліку прописаних громадян, відсутністю зв'язку з ними або нерозумінням, чи можна виписати з квартири неповнолітньої дитини.
Дозвіл зазначених ситуацій відбувається або через суд, або шляхом укладення відповідних договорів.
Перед тим, як продати квартиру з прописаними людиною, необхідно визначитися із зобов'язаннями, що виникають у продавця перед покупцем при продажу. Зазвичай дані зобов'язання закріплюються в супутньому продажу договорі, де обмовляються терміни виписки прописаних громадян, або вказуються такі нюанси, як наявність постійно прописаних, але не проживають громадян.
Законодавство, як правило, завжди на захисті покупця. Після продажу, всі прописані громадяни повинні знятися з обліку, оскільки у них немає прав розпоряджатися квартирою. Якщо цього не відбулося, можна виписати людину з квартири через суд.
Купівля квартири для набувача пов'язана з часткою певного ризику придбати проблему у вигляді обтяження житла прописаними в ньому людьми. Ситуації з прописаними громадянами можуть бути декількох видів:
- стандартна - коли колишньому власнику нікуди виписатися до моменту продажу квартири і придбання нового житла і він зобов'язується виписатися в зазначені в договорі терміни (іноді люди цікавляться, чи можна виписатися з квартири в нікуди);
- ситуація, при якій в квартирі є прописані громадяни, зняття яких з реєстраційного обліку без їх згоди проводиться виключно на підставі судового рішення;
- квартира, обтяжена прописаними, але не проживають в ній громадянами, виписка яких без їх згоди неможлива.
Визначаючи, чи можна продати квартиру з прописаними людиною, варто вирішити, що хоче отримати продавець в результаті продажу:
- максимальну вартість, яка буде призначена тільки за чисту, нічим не обтяжену квартиру;
- занижену вартість, виправдано призначену за обтяжене зареєстрованими громадянами житло, реєстрація яких збережуться незалежно від того, хто володіє житлом.
Обтяження квартири реєстрацією неповнолітніх дітей
Для того, щоб безперешкодно здійснити операцію-продаж нерухомості, в якій зачіпаються інтереси неповнолітнього зареєстрованого в відчужений житло дитини, необхідно або провести виписку і подальшу реєстрацію неповнолітнього громадянина в інше житло до продажу квартири, або вказати в супутньому угоді договорі терміни і умови виписки дитини.
Згода даного відділу набувається протягом 10-15 днів після подачі всіх документів, що містять відомості про метраж і умовах старого житла і нового місця проживання, в якому дитина буде зареєстрований. Нове житло має відповідати наступним вимогам:
- в місці реєстрації дитини повинен бути прописаний хоча б один з її законних представників - батьків, опікунів або усиновителів;
- умови життя не повинні погіршуватися;
Кожна конкретна ситуація індивідуально розбирається співробітниками відділу опіки та піклування і оформити зняття з реєстраційного обліку неповнолітньої дитини без письмового їх схвалення неможливо. Дана обставина здатне негативно вплинути на проходження угоди купівлі - продажу житлового об'єкта.
Як убезпечити угоду купівлі - продажу нерухомого майна
Відповідно до російського законодавства, відмова громадянина від участі в приватизації на користь інших осіб, тягне за собою право довічного проживання. Тобто, в такій ситуації покупка квартири з прописаним людиною чревата тим, що він має право в будь-який момент зажадати свого вселення в квартиру на підставі усної заяви або, у разі відмови нового власника, на підставі рішення суду.
Про всі прописаних осіб дізнатися можна з будинкової книги. Там вказані відомості про тих, хто був зареєстрований на цій житлоплощі. Але варто брати розширену виписку, оскільки в ній зазначені відомості про «тимчасово» виписаних, наприклад, у зв'язку з перебуванням в місцях позбавлення волі.
Продаж квартири з прописаними мешканцями, встановити зв'язок з якими неможливо, проводиться на підставі договору купівлі - продажу з подальшим зверненням до суду із заявою про припинення права користування житловим приміщенням щодо зазначених громадян.
Покупець при покупці квартири повинен проявити необхідну обачність, перевіривши чистоту квартири на наявність зареєстрованих в ній громадян. Зробити це можна, звернувшись в паспортний стіл за випискою з будинкової книги. Замовляючи виписку, варто запросити максимальний період, який охоплює час з моменту спорудження будинку і відображає дані про всіх власників і зареєстрованих в квартирі громадян.
Можна отримати відомості про можливі ризики, у вигляді ймовірної появи зареєстрованого до приватизації житла громадянина, який має право вимагати в судовому порядку відновлення свого права на участь приватизації.
Наявність судового рішення, що скасовує результат приватизації, фактично анулює угоду купівлі - продажу об'єкта нерухомості.
Переконавшись у відсутності обтяжливих факторів у вигляді зареєстрованих в житло громадян, новий власник квартири має право бути впевненим у своєму безумовному праві на квартиру.
Якщо у виписці з будинкової книги присутні громадяни, які можуть згодом будь - яким чином претендувати на власність або реєстрацію в квартирі, в договорі купівлі - продажу потрібно відобразити цей момент. У разі виникнення спірних ситуацій, грамотно складений договір здатний захистити права нового власника.