Сьогодні на ринку пропонується безліч квартир з цікавими та оригінальними плануваннями. Часто інтер'єрні «знахідки» підносяться як плюси і підвищують ціну квартири. Але тільки якщо вони законні. Квартиру з неузгодженою переплануванням продати не можна. І все ж варто відразу відмовлятися від покупки цікавою квартири?
Таких квартир, треба відзначити, досить багато на ринку. Період масових ремонтів у стилі «А чи не знести нам цю непотрібну стінку? А знести! »Призвів до того, що квартири з« оригінальними »планувальними рішеннями, за найоптимістичнішими оцінками фахівців, становлять близько десяти відсотків ринку. За оцінкою Сергія Кускова, директора «Московського інвестиційного центру нерухомості», зараз близько 10-15% квартир, виставлених на ринку, продаються після перепланування. Причому, якщо розглядати сегмент квартир з великою площею, то частка «перепланованих» квартир може бути ще вище і становить мало не 50%. Тут, правда, набагато частіше перепланування виявляється узаконеної та погодженою з владою.
Тонкі червоні лінії
Найбільш проблемними є квартири, перепланування в яких узгодити, швидше за все, не вдасться. Найчастіше це невеликі однокімнатні квартири, чиї господарі вирішили самостійно переробити їх до студії, знісши кілька перегородок. Житлові площі при цьому об'єднуються з нежитловими, а це узгодити за новими нормами майже неможливо. Люди роками живуть в таких квартирах, так і не узаконивши перепланування. І, звичайно, стикаються з серйозною проблемою, коли з'являється необхідність продати квартиру.
Для оформлення угоди потрібно наступний список документів, одержуваних у БТІ: поверховий план, різні довідки та експлікація приміщення. Процедура нині така, що для видачі всіх довідок власникам доводиться обов'язково викликати з БТІ техніка для обмірювання квартири перед черговою переплануванням або угодою з нерухомістю. От саме тоді на плані і з'являються ті самі горезвісні «червоні лінії», якими техніки БТІ відзначає невідповідність квартири планом, що зберігається в архіві.
Червоні лінії можна прибрати з поверхового плану двома способами: або узгодити планування, або повернути всі приміщення в початковий стан. І потім знову викликати техніка БТІ. Реєстрація угоди з приміщенням, де є «червоні лінії», неможлива.
Що робити, якщо в документах «все чисто», а в квартирі в наявності перепланування? Такий випадок може виникнути, якщо з техніком БТІ "домовляються", і в виданих документах, які показує вам власник квартири, все в порядку, жодних червоних ліній немає. Треба пам'ятати, що, купуючи таку квартиру, потрібно відразу розраховувати на досить серйозні грошові вливання в судовий розгляд, який буде потрібно, щоб узаконити вироблені в квартирі архітектурні зміни.
Є ще й такий варіант: на папері все відповідає плануванні квартири, а ось після покупки власник йде в БТІ, і там вже з'ясовується, що в архівах зовсім інше планування. Тобто продавці документи БТІ просто підробили. Тут теж тільки одна дорога - до суду, причому результат розгляду може бути далеко не позитивним для нового власника.
Складно, але можна
Якщо ж все-таки хочеться купити «оригінальну» квартиру, то варто пам'ятати, що «спливти» незаконне перепланування може за будь-яких процесах, пов'язаних з переоформленням, приватизацією, отриманням кредитів під заставу нерухомості і реєстрацією будь-яких угод з об'єктом нерухомості, в тому числі купівлі-продажу.
Є ще один момент: після перепланування загальна площа квартири повинна бути такою ж, як і до неї, в іншому випадку Росрегистрация може не дозволити угоду. Решта зміни не можуть стати перешкодою для укладення договору.
Варіантів оформити документи після покупки два: або робити це самостійно, що дуже непросто, або доручити ці клопоти фірмі-посереднику, тоді справа піде явно швидше, але за ці послуги теж доведеться добре заплатити. У будь-якому випадку процес узгодження всіх документів займе від 1 до 6 місяців, в залежності від складності проведеного ремонту. Старший юрисконсульт компанії Est-a-Tet Анастасія Петрухіна оцінила терміни так: «Якщо порушено лише не несуть конструкції, то, швидше за все, це буде класифікуватися як перепланування за ескізом (переустановка). Вона характеризується спрощеним порядком узгодження, і для цього не потрібно проводити розробку проектної документації, узгодження проводиться по намальованому ескізу перепланування. Терміни узгодження перепланування за ескізом складуть 1-2 місяці. Якщо в квартирі проведені більш масштабні перебудови і, наприклад, порушені капітальні (несучі) стіни, розширена ванна за рахунок коридору з установкою на місці колишнього коридору сантехніки, то дана перепланування вимагає розробки і узгодження проектної документації. Терміни узгодження перепланування за проектом коливаються від 2 до 6 місяців ».
Очевидно, що квартира з неузаконеним плануванням - продукт з серйозним недоліком. А якщо це так, то продавець повинен надати знижку. Розмір її можна визначити, орієнтуючись на витрати на узгодження перепланування, а також на ризики, які описані вище. Найкраще провести попередні консультації з фахівцями, в яку суму обійдеться перепланування. Загальна вартість узгодження ремонту, у свою чергу, знаходиться в діапазоні від 20-30 до кількох сотень тисяч рублів.
«Якщо говорити про покарання, то найдорожчим, звичайно, є необхідність повернути квартиру в колишній вигляд, що за вартістю може перевищити будь-які штрафи. Хоча іноді і штрафи також можуть бути досить великими і доходити до декількох сотень тисяч рублів. Тому краще звертатися до юристів ще до того, як перепланування була зроблена, щоб уникнути зайвих проблем », - радить генеральний директор юридичного центру« Граціан і Гугуччіо »Світлана Якимова.