Останнім часом наше видання не раз зверталося до теми реформи ЖКГ, в т. Ч. Питання діяльності об'єднань співвласників багатоквартирних житлових будинків (ОСББ). Справа в тому, що суть реформи полягає в роздержавленні сфери управління ЖКГ, що має спричинити необхідність створення ОСББ там, де вони поки що не створено, а також впровадження інституту управителів в цій сфері. Наприклад, в законопроекті №8391 пропонується ввести інститут управителів, які будуть визначатися або ОСББ, або загальними зборами мешканців, якщо ОСББ не створено, або призначатися органами місцевого самоврядування (читайте про це в «Судово-юридичної газети» №8). Згідно з цим законопроектом, самостійно управляти майном зможуть лише власники, які створили ОСББ. Ці тенденції і стали приводом до написання статті, в якій буде розглянута процедура створення ОСББ.
Процедуру створення ОСББ розглядає ст. 6 Закону про ОСББ. Встановлено, що ОСББ може створюватися в будинку будь-якої форми власності тими, хто приватизував або придбав квартиру, а також власником будинку або його уповноваженою особою, власниками житлових і нежитлових приміщень. Перш за все, для створення ОСББ необхідно зібрати установчі збори. яке прийме рішення про заснування об'єднання і затвердить його статут. Крім того, на цих же зборах доцільно вибрати обличчя, уповноважена на проведення держреєстрації ОСББ.
Установчі збори скликає або власник будинку, або ініціативна група з трьох і більше власників квартир або нежилих приміщень. Повідомлення про скликання установчих зборів в письмовій формі повинні бути вручені під розписку всім власникам або ж спрямовані рекомендованим листом не пізніше 14 днів до дати проведення зборів. Для того, щоб збори відбулися, на ньому мають бути присутні не менше 50% всіх власників, які 2/3 голосів повинні прийняти згадані рішення вище. Якщо рішення не прийнято, наступні збори можуть бути скликані через 14 днів після першого. Рішення приймаються поіменним голосуванням і скріплюються підписом кожного учасника зборів із зазначенням «за» або «проти». Кожен власник має тільки один голос.
Відзначимо, що головна проблема при створенні ОСББ - низька самоорганізація нашого населення, тому ініціатори проведення загальних зборів часто стикаються з тим, що просто не можуть зібрати 50% власників для прийняття необхідних рішень. Але припустимо, що установчі збори успішно відбулося, і рішення про створення об'єднання прийнято, а також затверджено його статут. Далі потрібно пройти процедуру реєстрації ОСББ в якості юрособи, так як об'єднання вважається створеним саме з моменту державної реєстрації.
Згідно ч. 14 ст. 6 Закону про ОСББ, держреєстрація ОСББ проводиться в порядку держреєстрації юросіб, передбаченому р. ІІІ ЗУ «Про державну реєстрацію юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців» (далі - Закон про держреєстрацію). Згідно ст. 24 цього закону, для проведення держреєстрації засновник (засновники) юридичної особи повинні подати державному реєстратору певний перелік документів (або направити поштою з описом, або подати у електронному вигляді опис про відправку документів в електронному вигляді). Цей перелік включає: 1) заповнену реєстраційну картку; 2) оригінал (ксерокопію, нотаріально засвідчену копію) рішення про створення ОСББ; 3) два примірники статуту (або один екземпляр, якщо документи подаються в електронному вигляді); 4) документ, що підтверджує внесення реєстраційного збору.
Після отримання документів держреєстратор зобов'язаний перевірити їх на предмет відсутності підстав для відмови в держреєстрації (вони передбачені ч. 1 ст. 27 Закону про держреєстрацію). Якщо такі підстави не виявлено, держреєстратор вносить до реєстраційної картки ідентифікаційний код юрособи відповідно до вимог Єдиного державного реєстру підприємств та організацій України та робить відповідний запис про проведення державної реєстрації в цьому Єдиному держреєстрі. Відзначимо, що саме дата внесення до Єдиного держреєстру запису про проведення держреєстрації юрособи і є датою реєстрації, т. Е. Саме з цієї дати ОСББ вважається створеним. В цей же день держреєстратор повинен передати в органи статистики, державної податкової служби та Пенсійного фонду відомості з реєстраційної картки зареєстрованого юрособи для постановки його на облік в цих органах.
Законом встановлено, що термін проведення держреєстрації не повинен перевищувати 3 робочих днів від дати надходження документів для проведення держреєстрації юрособи. Не пізніше наступного робочого дня після дати проведення реєстрації юридичної особи державний реєстратор зобов'язаний видати (або надіслати поштою) засновнику примірник оригіналу установчих документів з відміткою про проведення держреєстрації, а також виписку з Єдиного держреєстру. Після проведення держреєстрації ОСББ може відкривати банківські рахунки, укладати необхідні договори та здійснювати інші дії відповідно до свого статуту.
При прийнятті установчими зборами рішення про створення ОСББ повинен також затверджуватися і його статут. Нормативного регулювання вимог до статуту ОСББ присвячена ст. 6 Закону про ОСББ.
Перехід до ОСББ - це вже практично наша реальність. Реформуючи ЖКГ, держава вибрала курс, спрямований на роздержавлення цієї сфери. Як бачимо, процедура створення ОСББ проста і не вимагає великих витрат часу. Поки що створення ОСББ не є обов'язковим. Чи не буде воно обов'язковим, швидше за все, і надалі. Однак видається, що реально і ефективно управляти майном багатоквартирних житлових будинків, а відповідно, мати можливість впливати на ситуацію можна буде тільки через ОСББ.
«Плюси» і «мінуси» створення ОСББ
Згідно ч. 1 ст. 4 ЗУ «Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку» (далі - Закон про ОСББ), такі об'єднання створюються для забезпечення і захисту прав його членів та дотримання їхніх обов'язків, належного утримання та використання неподільного і загального майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. По суті, створення ОСББ дає можливість всім власникам житла в багатоквартирному житловому будинку повноцінно управляти майном такого будинку, забезпечувати себе якісними ЖК-послугами. що підвищує рівень зацікавленості учасників об'єднання в ефективному управлінні спільною власністю.
Ще одним «плюсом» створення ОСББ, безумовно, можна назвати отримання контролю над прибудинковою територією. що, в кінцевому рахунку, означає контроль над її забудовою.
Це тільки деякі аспекти переходу до ОСББ. Головне, мабуть, те, що власність зобов'язує, тому, створюючи ОСББ, потрібно чітко розуміти, що звинувачувати в поганому забезпеченні будинку ЖК-послугами стане нікого. По суті, це перехід до нормальних ринкових відносин, коли сам власник вибирає, яким чином він буде забезпечувати збереження і належний стан свого майна.