На сьогоднішній день ситуація на іпотечному ринкеУкаіни дуже напружена - банки досить інтенсивно борються за нових клієнтів. З огляду на що потенційна аудиторія цього ринку досить вузька, то, рано чи пізно, виникає ситуація, коли у взяв іпотеку людини з'являється бажання змінити іпотечну програму - будь-якої банк пропонує набагато більш зручні умови.
Як змінити банк безболісно, швидко і з найменшими втратами для себе? Скільки це займає часу і сил у звичайного користувача іпотечного кредиту?
Почнемо з того, що найпростішим способом, що дозволяє змінити банк при іпотеці, є рефінансування в іншому банку. Тобто, в якомусь іншому банку береться сума на закриття поточного кредиту, він гаситься і залишається нову позику - на більш вигідних умовах. Фактично, це можливо за однієї з трьох варіантів розвитку ситуації: коли від «нового» банку вам надходить пропозиція знизити процентну ставку (нормою, здатної зацікавити клієнта і змусити його піти в інший банк, вважається 2-3%, рідко більше), і, в такому випадку, у вас зменшується аннуїтетний платіж. В іншому випадку, банк пропонує збільшити термін кредиту -сумма або залишається незмінною, або, можливо, навіть трохи зростає, але зменшується щомісячне навантаження на ваші плечі, змушені повертати суми «як годинник». Третій варіант - це зменшення валютних ризиків, коли банк пропонує змінити вам валюту вашої іпотеки. Щодо рідкісний варіант, але присутній на українському ринку.
Це були плюси. Тепер про мінуси зміни іпотеки. Вони є наслідком українського менталітету фінансового ринку. На ньому дуже мало дійсно орієнтованих на споживача банківських пропозицій в цьому сегменті, нескладних в застосуванні до себе і своєї ситуації. Наприклад, в момент, коли ви оформляєте іпотеку на об'єкт нерухомості, що не пройшов держреєстрацію як такої, банки дружно вимагають додаткові гарантії, у вигляді застав, поручительств третьої особи на всю суму іпотеки і т.д. Зрозуміло, що задовольняти таким вимогам може далеко не кожен випадок запиту іпотечного кредитування. До всього іншого, саме по собі рефінансування - досить недешеве задоволення через другорядних витрат, які здатні навіть зробити дану операцію невигідною.
І ще важливо пам'ятати, що іпотечне рефінансування значно складніше, ніж просто оформлення іпотеки. Це час, це багато терпіння і ще більше документів. Він складається, в середньому, з наступних паперів:
- довідка «першого» банку про відсутність заборгованості за іпотечним кредитом
- кредитний договір з графіком платежів
- повідомлення «першого» банку про те, що він має намір погасити рефінансує кредит.
Тепер про «логічно виправданих» обмеженнях з боку банків. Кредитні організації не дуже люблять мінливих клієнтів, які йдуть до іншого банку, і не дуже схильні вирішувати рефінансування своїх кредитів. Так що, якщо в договорі на рефінансування є умова згоди «першого» банку на погашення іпотеки таким чином - це може стати серйозною проблемою. Більш того, існують обмеження на термін кредиту, розмір - як мінімальний, так і максимальний, на розмір простроченої заборгованості, якщо така взагалі є, і навіть на форму надання кредиту.
Якщо ж вас все це влаштувало, то далі з вашою заявою відбуватиметься наступне, в порядку суворої черговості:
- подаємо заяви з описом позичальника і кредиту у «другий» банк з проханням прийняти рішення про можливість надання рефінансує іпотеку кредиту.
- банк приймає принципове рішення «кредитувати / відмовити» позичальникові за вказаною заявою.
- надаємо документи, про які необхідні банку, і той приймає рішення про заставу - вірніше, про те, чи підходить те, що у вас є (якщо є хоч щось заставне), під заставу.
- визначаємо терміни повідомлення «першого» банку про ситуацію, і терміни для погашення рефінансуються іпотеки.
- надаємо в «новий» банк заяви про погашення кредиту в «старому», з неодмінною відміткою на ньому банку-кредитора про те, що він прийняв заяву.
- визначаємо конкретні дати угоди по іпотеці (важливо пам'ятати про визначення в цей момент дати платежу!) І розрахунку заборгованості на цю дату.
- видача кредиту та перерахування коштів - як кредитних, так і, можливо, особистих коштів позичальника первинному кредитору.
- подача документів по проходить / минулої угоді на державну реєстрацію.
Тепер приблизні витрати на цю процедуру. Вони порівняно малі, але їх також треба враховувати. Отже, комісія за видачу кредиту - від 0% до 2% від суми кредиту; оцінка предмета застави - приблизно 5 тисяч рублів; переказ коштів між двома банками - приблизно 500 рублів; зняття обтяження з нерухомості в «першому» банку - від 1500 рублів і вище; держреєстрація договору застави на «новий» банк - до 1 тисячі рублів; страхування ризиків - приблизно 1% від залишку заборгованості.