Рефінансування: чи можливо поміняти банк при іпотеці?
Умови іпотечного ринку останнім часом вУкаіни змінюються, банки починають активно конкурувати між собою за іпотечних позичальників.
Причому з'являється нова тенденція - боротьба йде не тільки за нових клієнтів, а й за тих, хто вже встиг взяти іпотечний кредит в іншому банку.
Для цієї мети банки розробляють все нові програми рефінансування іпотечних кредитів, які, за великим рахунком, розраховані на те, щоб позичальники могли безболісно змінити кредитну організацію. Чим новий пропонований продукт може зацікавити іпотечного позичальника? Як зазвичай відбувається процедура зміни банку? Скільки «зрада своєму банку» може коштувати клієнтові?
Отже, рефінансування іпотечного кредиту стає для клієнта вигідним лише в трьох варіантах:
1. Банк пропонує клієнту знизити процентну ставку (щоб перехід був цікавий для позичальника, ця різниця повинна складати 2-3%). Як наслідок, в такому випадку зменшиться щомісячний ануїтетний платіж.
2. Банк може збільшити термін кредиту - в цьому випадку зменшиться щомісячна кредитне навантаження.
3. Банк дає можливість поміняти валюту кредиту і, як наслідок, зменшити валютні ризики.
Все перераховане - це плюси.
Негативна ж сторона рефінансування іпотечних кредитів в тому, що поки на нашому ринку є не так багато дійсно зручних для клієнтів варіантів рефінансування. І потрібно мати на увазі, що процедура рефінансування трохи складніше, ніж оформлення звичайного іпотечного кредиту.
Справа в тому, що велика частина існуючих програм містить такі умови, які не завжди є можливість дотриматися, і як наслідок, далеко не всі кредити вдається рефінансувати. Наприклад, при рефінансуванні кредиту в період до того, як нерухомість пройшла державну реєстрацію, банки зазвичай вимагають подальша застава, або додаткову заставу, або поручительство (теоретично можливе застосування комбінацій цих обмежень). А це зазвичай можуть надати далеко не всі позичальники, які зважилися на зміну банку.
Крім того, рефінансування тягне за собою додаткові немаленькі витрати, які в деяких випадках можуть зробити невигідною дану операцію.
У тому випадку, якщо позичальник все ж прийняв остаточне рішення змінити банк, то йому необхідно завоювати лояльність свого майбутнього потенційного банку-кредитора. Адже рефінансуються організація повинна оцінити не тільки кредитоспроможність і платоспроможність клієнта, але і рефінансує кредит.
Тому, позичальникові доведеться зібрати величезну кількість документів: стандартний пакет документів для розгляду можливості надання іпотечного кредиту і ще документи по рефінансуються кредиту.
Так, звичайно пакет документів по кредиту в різних банках може варіюватися, але базовий перелік паперів складається з наступного:
- кредитний договір, графік платежів по кредиту,
- довідка банку, що виступає первинним кредитором, про наявність / відсутність фактів виникнення простроченої заборгованості,
- письмове повідомлення банку, що виступає первинним кредитором, про намір погасити рефінансує кредит з його відміткою про прийняття.
Якщо ситуація стандартна, то особливих проблем в зборі документів для рефінансування іпотечного кредиту виникнути не повинно. Додаткові умови в рефінансує банки розрізняються: наприклад, можуть відрізнятися обмеження по терміну або розміру простроченої заборгованості, за кількістю фактів її виникнення або формі надання кредиту. Само собою, банки не дуже люблять «втікачів», які готові піти від них в інші кредитні організації і з цієї причини намагаються не дозволяти рефінансування своїх іпотечних кредитів. Так що згода первинного кредитора на рефінансування кредиту може стати реальною перешкодою, якщо в кредитному договорі для дострокового погашення іпотечного кредиту передбачена необхідність згоди первинного кредитора.
1. Подаємо заяву і документи, що характеризують позичальника та рефінансує кредит, в рефинансирующий банк для того, щоб прийняти рішення про можливість надання іпотечного кредиту.
2. Банк приймає рішення про можливість надання іпотечного кредиту позичальнику на цілі погашення конкретного кредиту в банку, що є первинним кредитором.
3. Надаємо в банк документи, і той приймає рішення про можливість використання в якості забезпечення пропонованого предмета застави.
4. Визначаємо порядок повідомлення первинного кредитора про дострокове погашення, а також терміни для дострокового погашення рефінансуються кредиту.
5. Позичальник надає в банк, що рефінансує заяви про дострокове погашення рефінансуються кредиту з відміткою первинного кредитора про прийняття цієї заяви.
6. Визначаємо дати іпотечної угоди (дата чергового планового платежу є пріоритетною) і розрахунок заборгованості позичальника первинному кредитору на плановану дату угоди.
7. Відбувається видача кредиту та перерахування кредитних і власних коштів позичальника первинному кредитору.
8. Подача документів по угоді на державну реєстрацію.
Зазвичай процес рефінансування кредиту більш важкий, ніж видача звичайного іпотечного кредиту, тому банки встановлюють підвищені комісії за цю процедуру.
Приблизні фінансові витрати:
- звичайна комісія за видачу кредиту - оплачується в залежності від умов програми рефінансування і становить приблизно від 0% до 2% від суми кредиту.
- оцінка предмета застави незалежної оціночної компанією - приблизно 5 тисяч рублів.
- переказ грошових коштів з поточного рахунку позичальника на рахунок в банку, виступає первинним кредитором - до 500 рублів.
- зняття застави (обтяження) з нерухомості - від 1500 рублів.
- держреєстрація договору застави на рефинансирующий банк - до 1 тисячі рублів (ця сума сплачується, якщо клієнт все робить самостійно, але зазвичай позичальники користуються послугами посередників).
- страхування певних видів ризиків - приблизно 1% від залишку позикової заборгованості.
Спеціаліст іпотечного кредитування Компанії «Ідеальне фінансове рішення»
Newer news items: