Що говорить закон
Що може нотаріус
Як же перевірити законність угоди, щоб не втратити і житло, і гроші? Адже буває так, що люди через необережність набувають квартиру, яка незаконно потрапила у власність продавцю, або ж в угоді не були враховані інтереси малолітнього власника. Перевірка законності угоди нотаріусом, здавалося б, повинна перешкодити таким випадкам. Однак у юристів і ріелторів на цей рахунок принципово різна думка.
«Абсолютно помилково стверджувати, що присутність нотаріуса на угоді - гарант її юридичної чистоти, - розповідає генеральний директор ГК« Статус »Е. Чічановская. - Нотаріус засвідчить дієздатність сторін угоди, промовить розуміння правових наслідків угоди, а також саму особу учасника (настільки, наскільки сьогодні дозволяють це зробити електронні ресурси, які в режимі онлайн фіксують дані про громадян і особливих обставинах їхнього життя). Всю іншу частину угоди нотаріат готуватиме так само шаблонно, як будь-який кваліфікований юрист в області прав на нерухоме майно, а то і в більшості випадків саме у співпраці з таким юристом ».
За словами Е. Чічановской, сьогодні інформаційні ресурси повні шаблонів договорів, пов'язаних з переходом прав власності на нерухоме майно. Тому багато хто міг би скористатися цим і провести операцію (наприклад, дарування) самостійно, істотно знизивши витрати на її обслуговування. «Припустимо, мати дарує синові земельну ділянку, - наводить приклад експерт. - Скориставшись послугами агентства нерухомості, де підготують весь пакет документів, сім'я понесе витрати в розмірі від 5 до 15 тис. Рублів (в залежності від ступеня готовності вихідних документів до операції). Якщо нотаріус в обов'язковому порядку підключиться до цієї оборудки, вони заплатять йому додатково, виходячи з тарифу 0,5% від суми угоди ».
Як зазначає ріелтор, кількість споріднених операцій зараз становить не менше 10% від загального числа, і для них навряд чи варто витрачати додаткові кошти, залучаючи нотаріусів.
Якщо ж говорити про покупку житла в іпотеку (а саме так зараз купується велика частина нерухомості), то юридичні служби банків також перевіряють всі документи з особливою пристрастю, що також дозволяє відсіяти явних шахраїв. «Я, як і багато моїх колег, дотримуюся тієї точки зору, що нотаріус на угоді, скоріше, виступає весільним генералом», - каже Є. Чічановская.
До слова, президент Російської гільдії ріелторів В. Виноградов також зазначає, що залучення нотаріусів не дозволяє забезпечити додаткову надійність угоди. Більш того, за його словами, нотаріус може сам (навмисне чи ні) припуститися помилки. Правда, в «Основах законодавства про нотаріат» зазначено, що нотаріус, який займається приватною практикою, несе повну майнову відповідальність за шкоду, заподіяну з його вини майну громадянина. І, до речі, стягнення шкоди може бути звернено і на його особисте майно. Однак, як відзначають ріелтори, довести порушення закону в даному випадку досить складно, а вже стягнути збиток - тим більше.
Страховка покриє збитки
Принципово інша думка у юристів. «Світовий досвід показує, що нотаріальне посвідчення угод з нерухомістю має бути обов'язковим, - міркує Р. Ковчік. - Так, в країнах Європи, де угоди з нерухомістю засвідчують нотаріуси, кількість судових суперечок значно меншою від кількості справ, що виникають в англосаксонській системі права, при якій підготовкою договорів займаються самі сторони ». Відповідні законодавчі ініціативи вже розглядаються російськими законодавцями.
Який же висновок варто зробити? Якщо ваша угода є спорідненою або ж ви купуєте квартиру в іпотеку, а також безпосередньо у забудовника, не варто хвилюватися і витрачати гроші і час на залучення нотаріуса. Але існують і ті 10% угод, які не входять до «безпечний» перелік. Наприклад, при купівлі житла в літньої людини або малолітнього власника, або ж при придбанні житла в іншому місті, якщо мається на увазі одноразовий розрахунок. Варто бути уважнішими, якщо квартира в останні роки кілька разів перепродували, або угоду намагаються провести в максимально стислі терміни, використовують дублікати документів або довіреності.
Небезпека може підстерігати і в тому випадку, якщо об'єкт нерухомості колись був під арештом, або його власник уже намагався оскаржити угоди з іншими покупцями. У цьому випадку варто перестрахуватися, і залучення нотаріуса не завадить.
Правда, Е. Чічановская і в даному випадку пропонує інший варіант дій. «Альтернатива залучення нотаріуса - страхування титулу (втрати права власності), - говорить експерт. - Його вам запропонують у будь-якій страховій компанії. Це обійдеться вам набагато дешевше, і в разі настання негативних правових наслідків угоди фінансова сторона буде захищена надійніше, і можливі втрати тут відшкодовуються швидше ». В середньому вартість страхування титулу розраховується виходячи з формули: страхова сума, помножена на базовий тариф, який традиційно складає 0,30%.
У Законі про держреєстрацію прав на нерухоме майно встановлено, що якщо угода з нерухомістю нотаріально посвідчена, то реєстратор перевіряє лише наявність права власності і відсутність арештів щодо майна