Правова експертиза - це вивчення представлених для державної реєстрації документів з метою встановлення юридичного факту, що є беззаперечною підставою для виникнення, наявності, переходу, припинення або обтяження (обмеження) прав на нерухоме майно.
Вимоги до документів, що представляється на державну реєстрацію, містяться в ЗРК «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
У ній говориться, що документи, що встановлюють наявність, виникнення, припинення, перехід, обмеження (обтяження) прав на нерухоме майно і подаються на державну реєстрацію, повинні відповідати вимогам, встановленим законодавством РК, і відображати інформацію, необхідну для державної реєстрації прав на нерухоме майно до Єдиного державного реєстру прав. Зазначені документи повинні містити опис нерухомого майна і вид реєстрованого права і в установлених законодавством випадках повинні бути нотаріально засвідчені, скріплені печатками, повинні мати належні підписи сторін або визначених законодавством посадових осіб.
1. Місце розташування земельної ділянки, її площа і цільове призначення.
2. Прізвище, ім'я, по батькові особи, якій надається земельна ділянка.
3. Право (власність, довічно успадковане володіння, постійне безстрокове користування та ін.), На якому дана земельна ділянка надається.
4. Список членів селянсько-фермерського господарства (в разі надання землі для ведення селянсько-фермерського господарства).
5. Список членів садівничого, городницьких, дачного некомерційного об'єднання громадян (при наданні для вищевказаних цілей).
6. Список громадян, відповідно до чинного закону мають право на отримання земельної частки при реорганізації сільськогосподарського підприємства.
Також слід зауважити, що ці правовстановлюючі документи повинні бути зареєстровані в районному (міському) комітеті із земельних ресурсів та землеустрою і без такої реєстрації вважаються недійсними [8].
Документи, необхідні для державної реєстрації подаються в оригіналі (за винятком актів державних органів) з додатком копій, призначених для зберігання в справах установи юстиції. Копія, завірена в установленому законом порядку, тобто нотаріально або організацією, яка видала документ, має таку ж юридичну силу, як і оригінал.
На установа юстиції по реєстрації прав покладено обов'язок з перевірки законності угоди. Законна угода повинна відповідати таким умовам:
1) сторони мають цивільну правоздатність і дієздатність;
2) волевиявлення учасника правочину відповідає його дійсній волі;
3) представники сторін мають належні повноваження;
4) майно перебуває у власності (господарському віданні, оперативному управлінні) правоотчуждателя;
5) договір укладено в необхідній законом формі і містить істотні умови (визнані законом як необхідні для договорів даного виду);
6) дотримані законні інтереси третіх осіб, які не беруть участі в угоді, і розпорядження майном не має обмежень, встановлених в їх користь.
Згідно ст.168 ГК РК угода, яка відповідає вимогам законодавства, є нікчемною, якщо законом не встановлено, що вона є заперечної. Отже, існує необхідність складання переліку оспорімих, за чинним законодавством, угод. Це угоди:
1) юридичних осіб, що виходять за межі їх правоздатності (ст.173 ГК РК);
2) вчинені з перевищенням повноважень (ст.74 ЦК РК);
3) вчинені неповнолітніми у віці від 14 до 18 років без згоди батьків, усиновителів, опікунів (ст.175 ГК РК);
4) вчинені громадянами, обмеженими судом у дієздатності, без згоди піклувальника (ст.176 ГК РК);
5) досконалими громадянами, не здатними розуміти значення своїх дій або керувати ними (ст.177 ГК РК);
6) під впливом помилки (ст.178 ГК РК), обману, насильства, погрози (ст.179 ГК РК);
7) потребують нотаріального посвідчення або державної реєстрації щодо розпорядження спільним майном подружжя без згоди другого з подружжя (ст.35 Закону РК про шлюб та сім'ю);
8) укладаються акціонерним товариством, у вчиненні яких є зацікавленість (закону РК «Про акціонерні товариства»);
Перевірка законності угоди не дозволяє зареєструвати угоду, яка не відповідає законодавству, навіть якщо законом допускається її оспорімость. Для перевірки законності посадова особа органу юстиції має право вимагати документи, що підтверджують законність угоди, наприклад, згода батьків, усиновителів або піклувальників неповнолітніх громадян і т.п.
Слід зазначити, що установа юстиції зобов'язане перевірити законність всіх угод з нерухомим майном, незалежно від того, чи підлягають вони обов'язковій державній реєстрації або вважаються укладеними з моменту підписання сторонами, а також, якщо вони вчинені, за бажанням сторін або встановлення закону, в нотаріальній формі .
Після правової експертизи та перевірки законності угоди установою юстиції перевіряється відсутність протиріч між заявляється правом на даний об'єкт і правами, раніше зареєстрованими в Єдиному державному реєстрі прав. У разі встановлення таких протиріч посадовою особою установи юстиції може бути прийнято рішення про призупинення або відмову в державній реєстрації.
ЗРК «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» встановлює три підстави для припинення державної реєстрації.
Першим з них є призупинення реєстрації реєстратором при направленні поданих документів на підтвердження їх автентичності. В даному випадку мова йде, як правило, про направлення документів, що викликають сумнів у реєстратора, на відповідну експертизу (почеркознавчу, лінгвістичну і ін.) Таке призупинення можливо не більше ніж на місяць. Таким чином, в даному випадку загальний термін державної реєстрації не може перевищувати двох місяців. У разі призупинення державної реєстрації у цій підставі реєстратор зобов'язаний письмово повідомити заявника не тільки про призупинення реєстрації, але і про підстави прийняття такого рішення, а також в книзі обліку документів повинна бути зроблений відповідний запис.
Другий вид підстав призупинення державної реєстрації - на підставі письмової заяви правовласника або уповноваженої ним особи. При цьому правовласник або уповноважена ним особа зобов'язані в своїй заяві викласти причини, за якими необхідно призупинення державної реєстрації. Дана заява підлягає задоволенню в разі, якщо причини будуть визнані поважними: наприклад, тривала службове відрядження, серйозне захворювання, смерть громадянина і т.п. Заява має подаватися до закінчення місячного терміну, а реєстратор зобов'язаний в найкоротші терміни розглянути клопотання і винести рішення про його задоволення або відхилення. У разі задоволення заяви реєстратор повинен вказати термін призупинення реєстрації, а в книгу обліку документів повинна бути внесено відповідний запис. Термін призупинення реєстрації у цій підставі не може перевищувати трьох місяців, таким чином, загальний термін реєстрації не може перевищувати чотирьох місяців.
Нарешті, останнім підставою для зупинення реєстрації є ті випадки, коли про це є визначення або рішення суду, винесене відповідно до законодавства. Згідно ЦПК РК, існують такі види визначень або рішень, що передбачають призупинення державної реєстрації:
- ухвала суду про забезпечення позову (ст.134);
- постанову (визначення) посадових осіб, яким надано право принесення протесту в порядку нагляду, про зупинення виконання відповідних рішень (ухвал, постанов) судів (ст.323);
- ухвала суду про зупинення виконавчого провадження (ст.361, 362).
Суд після прийняття одного з вищевказаних актів зобов'язаний направити його копію до органу юстиції з реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Призупинення реєстрації у цій підставі є обов'язковим і оформляється відповідним письмовим рішенням реєстратора, про це також робиться відмітка в книзі обліку документів.
Слід також згадати про те, що ЗРК Про іпотеку нерухомого майна РК передбачив спеціальні підстави для призупинення державної реєстрації, так зване «відкладення державної реєстрації іпотеки». До числа даних підстав відносяться:
- неподання будь-яких документів, які є необхідними для реєстрації іпотеки;
- невідповідність договору про іпотеку, закладений або доданих до них документів вимогам законодавства (відсутність нотаріальної форми договору про іпотеку і т.п.);
- необхідність перевірки автентичності поданих документів, якщо у реєстратора виникли сумніви;
- наявність судового спору з приводу прав на майно, що є предметом іпотеки, або з приводу звернення стягнення на це майно.
Крім того, слід згадати, що, згідно з ЗРК «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним», при виникненні у реєстратора прав сумнівів в наявності підстав для державної реєстрації, протягом місяця він зобов'язаний вжити необхідних заходів щодо отримання додаткових відомостей, сповістивши про це заявника, який, в свою чергу, має право надати додаткові докази наявності у нього підстав для державної реєстрації. Строго кажучи, даний випадок не є призупиненням державної реєстрації, так як обов'язок зажадати від заявника додаткові відомості передбачається в рамках загального місячного терміну. Але на практиці часто трапляється так, що заявник не встигає протягом місяця надати необхідні документи. Тому, як правило, він пише заяву про призупинення державної реєстрації «у зв'язку з необхідністю надання відсутніх документів», яке задовольняється реєстратором - таким чином, в даному випадку мається ще один різновид другого з вищезгаданих підстав призупинення державної реєстрації.
ЗРК «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» передбачено ряд підстав для відмови в державній реєстрації. Але, перш за все, слід пам'ятати, що відмова в реєстрації і повернення документів заявнику - це різні поняття.
Відмова в реєстрації пов'язаний з відсутністю права на реєстрацію. Основною ж причиною для повернення документів заявнику є неподання або неповне подання документів, необхідних для державної реєстрації. Ще однією причиною для повернення документів може послужити подання на державну реєстрацію документів, які не відповідають вимогам ЗРК «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним».
Виняток з цього правила є випадок неповного подання документів для реєстрації іпотеки. У цьому випадку, відповідно до ЗРК Про іпотеку нерухомого майна РК, документи не повертаються, а реєстрація просто відкладається до подання відсутніх документів у строк не більше одного місяця.
Отже, ЗРК «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» закріплює сім підстав для відмови в державній реєстрації, перелік яких є вичерпним.
1. Якщо право на об'єкт, про державну реєстрацію якого просить заявник, не є правом, що підлягають державній реєстрації - наприклад, договір оренди не підлягає державній реєстрації лише у випадку, якщо він укладений на термін менше року і ін.
2. Якщо з заявою про державну реєстрацію звернулася неналежна особа, тобто особа, якій реєстроване право не належить або яка не є стороною реєстрованої угоди - наприклад, не підлягає державній реєстрації договір дарування нерухомості, підписаний неповнолітнім у віці до 14 років, оскільки дії по висновком даного договору і його державної реєстрації можуть здійснювати тільки його батьки, усиновителі або опікуни.
3. Якщо документи, представлені на державну реєстрацію прав, за формою або змістом не відповідають вимогам чинного законодавства - наприклад, якщо в договорі купівлі-продажу нерухомості не міститься умова про ціну, що є для даного виду договору істотними.
4. Якщо акт державного органу або акт органу місцевого самоврядування про надання прав на нерухоме майно, визнаний недійсним з моменту його видання відповідно до законодавства, що діяло в місці його видання на момент видання.
5. Якщо особа, яка видала правовстановлюючий документ, не уповноважений розпоряджатися правом на даний об'єкт нерухомості - наприклад, якщо державне унітарне підприємство укладає договір продажу будь-якого об'єкта нерухомості без згоди власника.
6. Якщо особа, яка має права, обмежені певними умовами, склало документ без вказівки цих умов - наприклад, якщо особа, що уклала договір купівлі-продажу житла, не вказав список осіб, які зберігали права на користування даним житловим приміщенням.
7. Якщо правовстановлюючий документ про об'єкт нерухомого майна свідчить про відсутність у заявника прав на даний об'єкт нерухомого майна - наприклад, якщо особа, що уклала договір купівлі-продажу всього об'єкта нерухомості, надає правовстановлюючий документ (свідоцтво про право на спадщину), в якому зазначено, що воно має право тільки на частину цього об'єкта.
У ЗРК «Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним» зазначено, що відсутність або незавершеність робіт по кадастровому обліку земельної ділянки або наявність судового спору про межі земельної ділянки не є підставою для відмови в державній реєстрації прав на нього.
Рішення про відмову в реєстрації повинно бути прийнято в письмовій формі із зазначенням мотивів для відмови, до загального місячного термін, або протягом терміну призупинення державної реєстрації. Копія цього рішення повинна бути поміщена в справу правовстановлюючих документів.
Відмова в державній реєстрації може бути оскаржено в судовому порядку, передбаченому в ЦПК РК.