Завжди виграшний арбітраж.
Грамотне представництво в суді і арбітраж.
В силу ст. 26 ГК РФ неповнолітні у віці від чотирнадцяти до вісімнадцяти років здійснюють операції, за винятком названих у пункті 2 цієї статті, за письмовою згодою своїх законних представників - батьків, усиновителів або піклувальника.
На підставі п. 1 ст. 28 ГК РФ за неповнолітніх, які не досягли чотирнадцяти років (малолітніх), угоди, за винятком зазначених у пункті 2 цієї статті, можуть здійснювати від їх імені тільки їх батьки, усиновителі або опікуни.
До правочинів законних представників неповнолітнього з його майном застосовуються правила, передбачені пунктами 2 і 3 статті 37 цього Кодексу.
Згідно п. 2 ст. 37 ГК РФ опікун не має права без попереднього дозволу органу опіки та піклування вчиняти, а піклувальник - давати згоду на вчинення правочинів щодо відчуження, в тому числі обміну або дарування майна підопічного, здачі його в оренду (в оренду), у безоплатне користування або в заставу, угод, що тягнуть за собою відмову від належних підопічному прав, розділ його майна або виділ з нього часткою, а також будь-яких інших угод, що тягнуть за собою зменшення майна підопічного.
Захист прав та інтересів дітей покладається на їх батьків. Батьки є законними представниками своїх дітей і виступають на захист їх прав та інтересів у відносинах з будь-якими фізичними та юридичними особами, в тому числі в судах, без спеціальних повноважень. Батьки не має права представляти інтереси своїх дітей, якщо органом опіки та піклування встановлено, що між інтересами батьків і дітей є суперечності. У разі розбіжностей між батьками і дітьми орган опіки та піклування зобов'язаний призначити представника для захисту прав та інтересів дітей (ст. 64 СК РФ).
На підставі та вищевикладеного можна прийти до висновку, що квартиру, в якій одним із власників є неповнолітній, продати не так просто. Для цього потрібно, щоб замість цієї квартири або частки в ній дитина вступила в права власності іншого жилого приміщення. Це може бути частка в новій квартирі або в уже наявної.
При прийнятті рішення з приводу відчуження нерухомого майна неповнолітнього органи опіки та піклування керуються такими критеріями, як площа нерухомості, що купується, яка частка припадатиме на власність неповнолітнього, скільки людей буде проживати в даному житловому приміщенні, житлово-побутові умови квартири, можливість проживання в окремих кімнатах , місце розташування даного нерухомого майна, ступінь впорядкованості, близькість до дитячих садків, школі та ін. При цьому, в будь-якому випадку ум овія проживання в новому житловому приміщенні у неповнолітнього не повинні бути погіршені.
Законодавчо пред'являються до нового житла вимог не встановлено, що часто ускладнює завдання в отриманні дозволу на вчинення правочину, оскільки органи опіки та піклування по-різному підходять до вирішення даного питання, як і до питання списку необхідних для отримання дозволу документів.
Щоб уникнути виникнення нових проблем переоформлення права власності на квартиру або частки в ній неповнолітнього шляхом її продажу краще проводити одночасно з придбанням нового житлового приміщення. А якщо Ви хочете заздалегідь подбати про придбання нової власності для дитини, перш ніж продавати вже наявну, Вам потрібно буде це питання також узгодити з органом опіки та піклування, в іншому випадку Ви не доведете, що набували нове житло лише для того, щоб продати наявну . Дозвіл на вчинення правочину має бути ясно виражено з вказівка на те, яку саме операцію і на яких умовах дозволяється укласти.
Найбільш частими причинами відмови є зменшення частки у праві власності неповнолітнього, погіршення його житлових умов іншим способом (погане місце розташування, ветхість житла, дешева вартість придбаного об'єкта та ін.), Сумнівність угоди (проблеми з документами, можливість визнання угоди недійсною та ін.) та ін.
Разом з тим, згідно з позицією Конституційного Суду зі змісту абзацу другого пункту 1 ст. 28 і пунктів 2 і 3 статті 37 ЦК РФ не випливає право органів опіки та піклування довільно забороняти угоди по відчуженню майна неповнолітніх дітей, що здійснюються їх батьками.
Якщо ж погіршення житлових умов, іншого утиску майнових прав дитини після здійснення угоди не відбудеться і органи опіки та піклування необґрунтовано і незаконно відмовляють у видачі дозволу на здійснення угоди, Ви можете звернутися в суд і оскаржити таке рішення органів опіки та піклування.
Так, часто виникають труднощі, коли замість наявного житла купується квартира в споруджуваному будинку за договором пайової участі в будівництві. На такі угоди органи опіки та піклування як раз і не дають, як правило, дозволу, оскільки право власності в квартирі дитина набуває не одночасно з припиненням існуючого у нього права. Разом з тим, існує судова практика, за якою такі рішення органів опіки та піклування успішно оскаржуються, знову таки якщо немає явних порушень майнових прав та законних інтересів дитини.
Суд при оскарженні рішення органів опіки та піклування буде виходити з конкретних обставин справи, перевіряючи законність угоди і відповідність правочину інтересам неповнолітнього. Якщо Ваші вимоги будуть обгрунтовані, при правильному підході до справи дане питання в суді може бути вирішене позитивно.