Договір оренди земель районного фонду перерозподілу і його розірвання.
Останнім часом у органів місцевого самоврядування стало модним розривати в судовому порядку договори оренди земель сільськогосподарського призначення з районного фонду перерозподілу.
Крім загальних підстав для дострокового розірвання договору оренди орендодавцем, зазначених в ст. 450, 451, 619 ЦК України, закон допускає встановлення інших, узгоджених сторонами договору, підстав.
Так, найчастіше в договорах оренди фігурують такі альтернативні ( «узгоджені сторонами») підстави дострокового растор-вання договору оренди орендодавцем:
- невнесення орендарем орендної плати більш ніж за 6 місяців;
- непідписання (неукладення) орендарем додаткових угод до договору оренди (у тому числі пов'язаних з щорічної коригуванням розміру орендної плати);
- порушення інших умов договору.
Сторони договору вільні у його укладанні, договір і його умови формуються сторонами з дотриманням принципу автономії волі сторін.
Як правило, орендодавець направляє орендарю так звану оферту, тобто пропозиція укласти договір оренди на зазначених істотних та інших умовах. Оферта асоціюється з проектом договору оренди і їм по суті є.
З моменту отримання проекту договору оренди у майбутнього орендаря є три варіанти дій (ст. 445 ЦК України):
1-й варіант - відмовитися від укладення договору або не дати орендодавцю ніякої відповіді (що в подальшому може призвести до судового примусу такого орендаря до укладання договору оренди, якщо орендар є особою, що виграв торги);
2-й варіант - підписати (укласти) договір оренди на умовах, представлених орендарем (ст. 438 ЦК України);
3-й варіант - врегулювати з орендодавцем розбіжності з яких-небудь умов (пунктам) проекту договору оренди з використанням існуючої процедури (протокол розбіжностей до проекту договору).
Звісно ж, що 3-й варіант є найбільш справедливим, розум-ним і доцільним.
В цьому випадку у орендодавця є три варіанти дій:
1-й варіант - укласти договір оренди з орендарем з урахуванням протоколу розбіжностей, підписавши цей протокол, який в подальшому буде невід'ємною частиною договору оренди і буде спільно з договором представлений для реєстрації в реєструючий орган.
2-й варіант - протягом 30 днів з моменту отримання Протоколу розбіжностей передати його на розгляд в Арбітражному суді.
3-й варіант - відмова від укладення (підписання) протоколу розбіжностей (його відхилення) або бездіяльність протягом 30 днів з моменту отримання протоколу розбіжностей. В даному випадку орендар має право передати розбіжності до проекту договору на розгляд Арбітражного суду.
Укладення договору оренди
Відповідно до ч. 1 ст. 131, ст. 164, ст. 165, ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 ГК РФ, ч. 2 ст. 26 ЗК РФ укладення договору оренди проводиться шляхом його державної реєстрації в органі, що реєструє (районному відділі управління федеральної служби державної реєстрації кадастру і картографії по Ростовській області).
Із заявою про державну реєстрацію договору може звернутися одна із сторін правочину (або орендодавець, або орендар). Як правило, звертається за реєстрацією і несе витрати, пов'язані з нею орендар, що видається справедливим і обґрунтованим. При цьому на державну реєстрацію також представляються: кадастровий паспорт ділянки, правовстановлюючі документи (постанова органу місцевого самоврядування, документи про проведення і підсумки торгів, документ про сплату державного мита за державну реєстрацію, установчих документів юридичної особи, індивідуального підприємця та ін.).
Уклавши договір оренди, орендар бере на себе неухильне виконання зобов'язань за договором і обов'язків у зв'язку з нормами ГК РФ, ЗК РФ і іншими актами.
Особливо необхідно ретельно стежити за дотриманням: розміру, періодичності, термінів та умов внесення орендних платежів, реквізитами для їх оплати (зокрема, КБК), термінів підписання і державної реєстрації додаткових угод до договору оренди.
Уважно вивчіть також положення договору оренди про права сторін і підстави для дострокового розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця, про відповідальність сторін договору.
Уважно вивчіть підстави припинення оренди земельної ділянки за ініціативою орендодавця, зазначені в ч. 2, 3 ст. 46 ЗК РФ.
Невиконання або несвоєчасне виконання, порушення зазначених в договорі і законі умов і зобов'язань орендарем на практиці стають основними подразниками для орендодавця в ініціюванні процедури розірвання договору оренди.
Досудове врегулювання питання про розірвання договору оренди
1. Законодавством РФ (ч. 2 ст. 452 ЦК України) передбачена процедура досудового направлення орендарю письмового вимоги про розірвання договору оренди.
2. ТІЛЬКИ в разі письмової відмови орендаря від розірвання договору оренди або неотримання відповіді орендаря протягом 30 днів (якщо в договорі сторонами не погоджено інший строк) орендодавець має право звернутися в Арбітражний суд з позовом про дострокове розірвання договору оренди (ч. 2 ст. 452 ГК РФ).
3. У разі звернення орендодавця до суду, минаючи процедуру направле-ня письмової вимоги орендарю, суд відповідно до п. 2 ч.1 ст. 148 АПК РФ залишає позов без розгляду в зв'язку з недотриманням орендодавцем досудового порядку врегулювання спору.
Розірвання договору оренди в судовому порядку
Дострокове розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця - можливо ТІЛЬКИ:
- за Рішенням Арбітражного суду (ст. 450, 451, 619 ЦК України, ст. 22, 46 ЗК РФ);
- в разі попереднього завчасного направлення орендодавцем орендарю Вимоги про розірвання договору оренди та закінчення 30-денного (або іншого, зазначеного в договорі) відкладеного терміну на акцепт орендарем вказаного Вимоги;
- у разі неусунення, на момент винесення рішення суду (на момент набрання рішенням суду законної сили!), Тих підстав, які послужили причиною напрямки орендодавцем орендарю Вимоги про розірвання договору та звернення орендодавця до Арбітражного суду.
ДУЖЕ ВАЖЛИВО ЗНАТИ.
- підпис про отримання поштового відправлення - особисто орендаря або особи, що діє за дорученням, виданим орендарем;
- дата отримання поштового відправлення орендарем;
- поштовий штемпель з зазначенням дати.
Найчастіше, орендодавець згадує про необхідність попереднього досудового направлення орендарю Вимоги про розірвання договору оренди вже безпосередньо в ході судового розгляду. При цьому, йдучи на юридичні хитрощі - орендодавець виготовляє таке Вимога, датує його датою за кілька місяців до подачі позову в суд і підносить суду це Вимога, як належне дотримання орендодавцем процедури досудового врегулювання спору. Однак, за відсутності доказів своєчасного направлення такого Вимоги орендарю (поштове Повідомлення, або розписка орендаря (його представника) в отриманні такої вимоги особисто) - сама наявність Вимоги не має для суду ніякого юридичного значення.
Встановивши відсутність доказів належного спрямування Вимоги орендодавцем і отримання Вимоги орендарем - суд зобов'язаний залишити такий позов без розгляду (п.2 ч.1 ст. 148 АПК РФ).
Найчастіше, орендодавець пред'являє до суду Повідомлення про вручення замовний поштової кореспонденції, датоване, як і належить, за кілька місяців до моменту подачі позову до суду.
Якщо Висновком експерта буде встановлено, що підпис на поштовому Повідомленні в отриманні поштової кореспонденції, орендарю або його представнику не належить - гадаю, що суд зобов'язаний залишити такий позов без розгляду (п.2 ч.1 ст. 148 АПК РФ).
У будь-якому випадку, постарайтеся до моменту винесення судом рішення за позовом:
- усунути ті підстави, які призвели до спроби орендодавця достроково розірвати з Вами договір оренди, як-то: оплатити всю наявну заборгованість по орендній платі; підписати та зареєструвати в районному відділі У ФСГРКК по РВ додаткові угоди до договору оренди; усунути наявні земельні правопорушення і т.п .;
- представити в суд документи-докази про усунення тих підстав, які привели до спроби орендодавця достроково розірвати з Вами договір оренди (платіжні доручення, квитанції про оплату заборгованості по орендній платі, зареєстровані в районному відділі У ФСГРКК по РВ додаткові угоди до договору оренди з відміткою У ФСГРКК по РВ про виробленої реєстрації (№ та дата реєстраційного запису); Акти про усунення земельних правопорушень і т.п.).
Вважаємо, що вказівка в договорі оренди на підставу для його дострокового розірвання, як-то «порушення інших умов договору» - не відповідає нормам ГК РФ і ЗК РФ про договірних засадах для дострокового розірвання договору оренди, не повинно застосовуватися судом для дострокового розірвання договору оренди , тому що воно:
- не є конкретною, не конкретизує то сама підстава істотного порушення договірних відносин;
- є по суті довільним обмеженням прав орендаря, тому що призводить до тотального нерівності сторін договору, практично безгра роздрібного можливостям орендодавця щодо розірвання договору, повного безправ'я орендаря, неможливості орендаря нормально і обгрунтовано планувати економіку його підприємства (витрати на виробництво врожаю на цій ділянці).
Обов'язково зверніть увагу на те, що відповідно до ч.3 ст. 614 ГК РФ розмір орендної плати може змінюватися не частіше ніж один раз на рік.
При цьому, ні нормами договору оренди, ні нормами додаткових угод до договору оренди розмір орендної плати не може бути зміненим сторонами частіше ніж через 1 рік.
Постанови глави органу місцевого самоврядування, інші ненормативні правові акти інших органів влади району - також не має права змінити зазначену періодичність зміни розміру орендної плати!
Якщо ви виявите, що розрахунок орендної плати змінювався (її розмір збільшувався) частіше 1 разу на рік, зверніть на це увагу суду. Суд має право дати цьому порушенню закону відповідну правову оцінку.
Договірні норми про подібні «прискорених» зміни розміру орендної плати можуть бути оскаржені орендарем в судовому порядку шляхом подачі окремого позову про визнання недійсним договору оренди (додаткової угоди до договору оренди) У ЧАСТИНИ зазначених незаконних норм (пунктів).
Судова практика
На даний момент із зазначеної проблеми розірвання договорів оренди є конкретна судова практика судів апеляційної інстанції, касаційної інстанції (окружних арбітражних судів), Вищого арбітражного суду РФ.
2. Судова практика, застосовуючи критерій «розумного строку», йде по шляху відмови в позові про розірвання договору, якщо допущені порушення усунуті до або після пред'явлення позову або навіть після винесення рішення, але до набрання рішенням суду законної сили.
При вирішенні питання про дотримання «розумного строку», пре-редбачені ст. 619 ГК РФ, в судово-арбітражній практиці обгрунтовано не надається значення тій обставині, до або після подачі позову усуваються допущені порушення.
В якості підстави для відмови в задоволенні заяви про розірвання договору оренди Президія Вищого арбітражного суду РФ пропонує розглядати усунення допущених орендарем порушень.
Обставини, зазначені в статті 619 ГК РФ, можуть служити підставою для дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки лише в тому випадку, коли вони можуть бути кваліфіковані як суттєві порушення договору оренди земельної ділянки.
Не може бути підставою для задоволення вимоги орендодавця про дострокове розірвання договору оренди земельної ділянки сам факт істотного порушення договору, якщо таке порушення (його наслідки) усунуто орендарем упродовж розумного строку.
У разі якщо судом все ж винесено рішення про дострокове розірвання договору оренди, але ви впевнені в своїй правоті, боріться за свої права і законні майнові інтереси до кінця - в апеляційній (15 Вищий господарський суд України), касаційної (Федеральний арбітражний суд Північно-Кавказького округу ), наглядової інстанціях (Вищий арбітражний суд РФ).
Ростовська обласна АККОР в особі свого юридичного відділу завжди готова надати будь-яку допомогу в усіх юридичних питаннях, в тому числі в питаннях освіти земельних ділянок, їх виділу, межування, припинення договорів оренди, державної реєстрації та багатьох інших - як консультації, так і допомогу в проведенні судових процесів.
Висловити своє ставлення:
Використання традиційних технологій обробітку польових культур шляхом різних варіантів обробки грунту (відвальна, безотвальная) призводить до значних матеріально-технічним і людським витрат. Це збільшує собівартість продукції і знижує її конкурентоспроможність. Тому сільгосптоваровиробники почали освоювати ресурсозберігаючі системи землеробства, покликані збільшувати врожайність при зниженні собівартості. Наскільки ця тенденція виправдана?
Міністерство сільського господарство підготувало закон про збільшення ліквідності сільгоспземель. Навіщо це потрібно і що зміниться - з'ясував Agrobook.ru.
На минулому в Москві виставці «Золота осінь» оголошено: російські аграрії показали кращий за останні 100 років урожай зернових! Це означає, кожна 15-я булка хліба в світі зроблена з російської пшениці! В день працівника сільського господарства і переробної промисловості команда Agrobook.ru вітає всіх людей, зайнятих в АПК і так чи інакше причетних до цієї неймовірної перемоги