Багато квартир, які стосуються старому житловому фонду, не відрізняються зручним плануванням і розташуванням кімнат.
Перепланування дозволяє підвищити функціональність приміщень і комфортабельність проживання.
Що це таке
Перепланування - це зміни конфігурації приміщень, які вимагають узгодження з уповноваженими органами.
Результати ремонтно-будівельних робіт обов'язково вносяться в технічний паспорт на житло. Перед їх проведенням обов'язково потрібно отримати дозвіл.
Згода уповноважених органів має на увазі, що майбутній ремонт не вплине негативно на несучі конструкції і будівля в цілому.
Перебудова - це зміна розташування сантехнічного обладнання, перенесення і заміна інженерних мереж. Проведення подібних робіт відображати в техпаспорті на квартиру не треба.
чим регулюється
Перепланування і перебудови присвячена гл. 4 ЖК РФ. тут дається визначення цих понять, види робіт і наслідки їх проведення без дозволу, як оформити перепланування.
Відповідальність за перепланування без попереднього узгодження описана в ст. 7.21 КоАП РФ. Постанова № 621 регулює оформлення та видачу дозвільних документів.
Для чого потрібно отримати дозвіл
Зміна інженерних комунікацій і влаштування конструкцій може призвести до виникнення ризику для здоров'я не тільки людей, що проживають в окремо взятій квартирі, але і мешканців будинку.
Кожна будівля і квартира володіють особливостями та індивідуальними характеристиками.
Тому при реалізації задуманого ремонту без дозволу у власника може з'явитися дуже багато проблем.
Існують діючі нормативно-правові акти, що регламентують проведення перепланувань та документи, в яких відображено стан квартири.
Вони потрібні для того, щоб проконтролювати будь-які зміни, проведені власником нерухомості. Контроль необхідний для запобігання аварій і конфліктних ситуацій.
Як правильно
Щоб уникнути незаконних змін у квартирі існує узгодження або оформлення перепланування.
Є організації. до компетенції яких належить вирішення питань, пов'язаних з переплануванням та документи, що регламентують проведення та узгодження змін в житло.
Оформити перепланування можна самостійно або звернувшись за допомогою до компаній, які надають подібні послуги.
Перепланування в квартирі, що знаходиться в іпотеці можлива, тільки якщо банк-кредитор дозволить проведення робіт.
Багато іпотечних договорів включають пункт, що забороняє проведення подібних ремонтно-будівельних робіт до повного погашення суми кредиту.
куди звертатися
В першу чергу потрібно точно дізнатися, що перепланування не буде суперечити законодавству, так як існує перелік заборонених робіт.
Для цього необхідно проконсультуватися з інженером-будівельником або замовити проект перепланування.
Якщо проектна документація розроблена організацією, що має допуск СРО, то узгодження пройде без проблем.
Після того як проект створений необхідно звернутися в Житлову інспекцію або МФЦ. щоб отримати дозвіл на проведення ремонтно-будівельних робіт. Для цього потрібно подати туди заяву і прикласти до нього документи.
Які потрібні документи
Для узгодження перепланування знадобляться:
- проект;
- техпаспорт на житло, в якому вказати відповідну конфігурацію приміщень до проведення ремонтних робіт;
- виписка з будинкової книги, що підтверджує кількість прописаних;
- згода всіх проживаючих у квартирі (в письмовій формі);
- копія особового рахунку, яка підтверджує відсутність заборгованості по комунальних платежах;
- документи про право власності на житло (виписка з ЕГРП);
- якщо планується розширення площі квартири за рахунок загальнобудинкового майна, то знадобиться дозвіл СЕС та МНС;
- Заява.
зразок заяви
У ньому повинна міститися наступна інформація:
- місцезнаходження квартири;
- ПІБ власника;
- перелік планованих змін;
- згадка про наявний проект;
- дата;
- підпис заявника.
Проект або ескіз
Узгодження по ескізу в даний час називається «узгодження в повідомному порядку».
Подібна процедура обійдеться дешевше і можлива тільки в разі, якщо зміни незначні.
Без проекту перепланування не може бути узгоджена, тому на початковому етапі необхідна його розробка.
Організація, в яку доведеться звернутися обов'язково повинна мати ліцензію на здійснення діяльності такого роду і підтверджує цей факт документацію.
Співробітник компанії проконсультує з питань перепланування, роз'яснить, що можна робити, які роботи заборонені законодавством.
В проектну організацію разом з оформленням замовлення знадобиться надати:
- техпаспорт на квартиру;
- поверховий план будинку (якщо це багатоповерхівка);
- експлікація приміщень;
- форми 5 і 1-А (оформляються співробітниками БТІ).
Наступний етап отримання дозволу на проведення робіт - узгодження створеного проекту.
узгодження
Разом з проектом в органи місцевого самоврядування подаються документи:
- Заява;
- свідоцтво права власності на нерухомість;
- техпаспорт;
- письмову згоду, всіх проживаючих у квартирі.
Протягом 45 робочих днів власнику видається дозвіл або відмову на проведення ремонтно-будівельних робіт.
Реєстрація
Коли дозвіл отримано, необхідно приступити до реєстрації. Вона включає звернення до БТІ з проектною документацією, дозволом, свідоцтвом про право власності на нерухомість і техпаспортом на квартиру.
Як оформити перепланування в БТІ самостійно
- проведення ремонтно-будівельних робіт з перепланування. Всі дії повинні повністю відповідати проектній документації, відступ загрожує в майбутньому серйозними ускладненнями. Тому якщо щось змінюється, необхідне нове узгодження;
- як тільки ремонт буде закінчено, необхідно направити звернення в Житлову інспекцію, звідки буде надіслана комісія для перевірки робіт. Комісія перевіряє відповідність проведених змін проекту і складає акт про приймання квартири або будинку;
- після складення та підписання акта знадобиться звернутися в БТІ за новим технічним паспортом на нерухомість. Квартиру або будинок відвідає фахівець з метою проведення технічної інвентаризації, якому потрібно буде сплатити мито.
Якщо ремонт повністю відповідає проекту, то в техпаспорт БТІ вносяться зміни і перепланування вважається оформленою.
Після отримання дозволу на проведення перепланування дається 4 місяці.
За цей час потрібно встигнути зробити ремонт, причому він повинен повною мірою відповідати проектній документації. Щоб офіційно узгодити проведені роботи потрібно запросити співробітника Житлової інспекції.
Алгоритм подальших дій:
- оформлення Акта виконаних робіт, в якому вказується, що перепланування відповідає проекту;
- отримання в БТІ нового техпаспорта на квартиру, підставою для чого служить Акт виконаних робіт. Для цього буде потрібно звернутися в БТІ з паспортом і проектною документацією;
- отримання нового кадастрового паспорта в МФЦ або кадастрової палаті;
- якщо площа квартири змінилася необхідно отримати нове свідоцтво права власності на нерухомість.
Основна відмінність перепланування в квартирі від нежилого приміщення - необхідність отримання письмової згоди, всіх прописаних в ній.
нежитлового приміщення
Перепланування офісу. виробничої будівлі, складу, магазину та інших нежитлових приміщень проводиться відповідно до чинних санітарних і будівельних норм.
Де замовити план перепланування двокімнатної хрущовки? Дізнайтеся тут.
Проведення ремонтно-будівельних робіт і їх результати не повинні зумовлювати ризик для здоров'я і життя людей. Процедура погодження практично ідентична такій при отриманні дозволу на перепланування квартири.
Після закінчення всіх робіт об'єкт нерухомості вводиться в експлуатацію на підставі складеного акта про введення в експлуатацію.
Подібний документ повинні підписати:
- власник будівлі або його представник;
- власник приміщення;
- проектувальник і будівельна компанія, яка виконала роботи;
- фахівці СЕС і МНС.
Узгодження перепланування в житловому будинку проводиться точно так же, як і отримання дозволу на подібні роботи в квартирі.
незаконне перебудову
Перепланування, зроблена без дозволу, вважається незаконною, так як реально існуюча конфігурація приміщень не відповідає наявній документації.
Таку нерухомість можна буде передати у спадок, подарувати або використовувати в якості застави при оформленні кредиту.
Багатьох хвилює питання, чи потрібно перед продажем узаконювати перепланування. Продати квартиру з нелегальними змінами можна, але дуже важко. Клопоти з узаконенням переробок доведеться взяти на себе новому власнику, що знижує вартість нерухомості приблизно на 30%.
Тому, якщо зроблена самовільне перепланування, то варто дізнатися, де оформити вже виконані роботи та узаконити тим самим зміни.
Як узаконити вже зроблену
В першу чергу варто спробувати узаконити ремонт в адміністративному порядку, тобто «заднім числом».
Для цього потрібно:
- викликати техніка БТІ, щоб він зафіксував зміни в старому техпаспорті;
- направити в Житлову інспекцію заяву з проханням дозволити перепланування. При цьому бажано мати акт виконаних робіт, який може надати будівельна компанія, що робила ремонт;
- на підставі акту виконаних робіт та дозволу Житлової інспекції відбувається отримання нового кадастрового паспорта;
- після чого всі документи треба подати в БТІ, де робиться новий техпаспорт на нерухомість;
- останній етап - отримання нового свідоцтва права власності на житло.
Якщо перепланування зроблена без попереднього узгодження, і в адміністративному порядку узаконити її не вдалося, то зробити це можна виключно через суд.
Щоб легалізувати зміни потрібно направити позов до суду за місцем розташування об'єкта нерухомості.
Подібна заява можуть подати:
- власник квартири на підставі свідоцтва про право власності;
- наймач житла, наданого за договором соцнайма;
- фізична або юридична особа, яка розпоряджається приміщенням на підставі договору оренди, але тільки якщо є дозвіл власника нерухомості в письмовій формі.
Позовна заява повинна бути складена відповідно до існуючих правил, в іншому випадку його не приймуть до розгляду.
У позові заявник повинен вказати:
Суд може винести негативне рішення, якщо виконані роботи порушують чинне законодавство, будівельні та санітарні норми.
Куди скаржитися на незаконне перепланування сусідів? Дізнайтеся тут.
Відмова в узаконення перепланування може бути оскаржений у вищих інстанціях.
Скільки коштує
Перепланування не можна віднести до безкоштовних або бюджетним послуг. На вартість впливають складність перепланування, місцезнаходження нерухомості (регіон) і стан будівлі. Ціна в Москві і Московській області становить орієнтовно 50 тисяч рублів.
Вартість оформлення перепланування: