Наші батьки на старості років вирішили жити у власному будинку. Збираються купити землю і побудувати там будинок з подальшою пропискою. Але вони бояться починати всім цим займатися, так як відомо чимало випадків незаконного продажу землі, у якій вже був власник, а також неправильного оформлення документів, коли угода визнавалася недійсною.
Будь ласка, детально напишіть, які документи потрібно отримати від продавця, і хто має повноваження виділяти землю під забудову (які державні органи чи інші структури).
З повагою, родина Кочетова
На питання відповідає Головний Державний Інспектор з використання та охорони земель по Н. Новгороду, Радник РФI класу Василь Михайлович Романов.
Привіт, сім'я Кочетова і шановні Новомосковсктелі "Чарівної грядки"! Дуже радий, що в це економічно непростий час редакція продовжує знайомити вас із земельними питаннями. Сьогодні, завдяки "Чарівної грядці", ми можемо дати планове роз'яснення виникаючих у вас питань по землі, по нерухомості, з питань надання земельних ділянок та їх купівлі-продажу, з межування і багатьом іншим.
Очі бояться, а руки роблять
Спочатку хотілося б розвіяти якусь боязнь починати процедури, пов'язані з оформленням землі у власність і володінням їй на правах власника. Цю невпевненість спеціально нагнітають люди, яких ми називаємо "лже-консультантами". Їх дії полягають, буквально, в наступному: для підвищення своєї значущості і свого рейтингу вони навмисно ускладнюють процедуру. Таким способом вони намагаються завищити вартість надаваних ними послуг, а, простіше кажучи, отримати від вас більше грошей.
Постараємося вас переконати в тому, що все не так страшно: "очі бояться, а руки роблять". З огляду на основну концепцію нашої держави, слід підкреслити, що при всіх питаннях, що виникають в результаті дебатів теоретиків і практиків по даному напрямку, можна з упевненістю сказати, що механізм розпорядження і захисту своєї власності в нашій країні гарантований. А всі сумніви, пов'язані з цим питанням, підстави не мають.
На що звернути увагу
Для остаточного прийняття рішення про придбання землі у власність величезне значення має те, наскільки детально ви вивчили це питання. На що звернути увагу?
Даю першу підказку: ХТО ГОСПОДАР? Ми вкладаємо в це "умовно-точне" поняття отримання відповіді на таке питання: громадянин є власником земельної ділянки, або сім'я, або колектив, колгосп, кооператив, муніципалітет, або суб'єкт Укаїни, Україна, або Земельна ділянка є державним і не розмежований по власниках .
Друга підказка: ЩО ПІДТВЕРДЖУЄ, ХТО ГОСПОДАР? Це повинні бути документи: розпорядження, постанови, акти, свідоцтва, рішення суду, дарчі, заповіту, договори і т. Д. Видані уповноваженим органом на момент випуску даного документа.
Третя карта: чи мають ОРАНІЧЕНІЯ НА РОЗПОРЯДЖЕННЯ ВЛАСНІСТЮ? Для даного пункту важливим є наступне: згода в родині; закладена власність в банк; чи знаходиться в іпотеці; чи існує на власність сервітут.
При виділенні ділянки під город ви не маєте права ні будувати житловий будинок, ні реєструватися.
Шоста карта: ДЕ ЗЕМЛЯ - У населеному пункті чи ПОЗА ЗАКОНОМ? Розташування земельної ділянки в межах міста може полегшити деякі питання, пов'язані з будівництвом і пропискою, а може, навпаки, внести додаткові обмеження.
Звичайно, кількість таких "підказок" не обмежується шістьма. До цього списку можна додати особисті вимоги: жити біля річки або в лісі, на шести сотках або на 15-ти, вести особисте підсобне господарство або фермерське. Але головне, врахуйте, що все це буде малоцікавим без наявності достатніх потужностей електрики, водопроводу, наявності газопроводу і, найголовніше, наявності якісних доріг, а також перспективи розвитку даної місцевості.
Діємо "по ланцюжку"
Повернемося до питання, заданому сім'єю Кочетова. Якщо структурувати його, то можна виділити наступне. Рішення прийнято, а саме, необхідно придбати земельну ділянку; збудувати дім; отримати в ньому прописку.
З'ясуйте всі тонкощі
Запропоную вам кілька додаткових нюансів, що виникають при вирішенні даного питання. Здавалося б, знання орієнтовної ціни земельної ділянки, який ви хочете придбати, на перший погляд, буде достатнім, щоб здійснити операцію. Але не поспішайте! Знати тільки приблизну вартість і приблизне місце розташування майбутнього земельної ділянки недостатньо для такої важливої покупки.
Запропонована низька ціна ділянки згодом може вилитися в непідйомні витрати на проект, на пристрій дороги до ділянки, на узгодження технічних умов і проведення водопроводу, каналізації, газу. Дуже часто буває, що вартість узгодження, підведення, підключення необхідних комунікацій, необхідних і можливих потужностей, а також терміни узгодження комунікаційних проектів (як правило, не менше 6 місяців) в кілька разів перевищує вартість земельної ділянки.
При виборі земельної ділянки необхідно враховувати близькість установ охорони здоров'я, освіти, торгівлі, роботи, родичів, громадського транспорту і т.д. Для кожного покупця цей набір індивідуальний і залежить від запитів його і всієї сім'ї.
Хто буде купувати?
Якщо ви визначилися з вибором земельної ділянки, перед вами виникає дві можливості придбання, а саме: самостійно або через посередників. З вашого дозволу, поділюся своїми думками стосовно ріелторам. Воно однозначно сформовано на користь ріелторів, і це не загравання перед ними, аж ніяк. Це стійкий погляд на проблему земельних відносин в сучасній ринковій економіці.
На доказ цього можу навести чимало прикладів з досвіду спілкування з громадянами з питання розуміння різних нюансів законодавства і складності процедур оформлення документів.
Якщо брати середньостатистичні показники, то угоди громадянином з купівлі-продажу земельної ділянки проводяться не більше двох разів протягом всього його життя.
український законодавець твердо визначив можливість громадянину самостійно здійснити всі дії з купівлі-продажу земельної ділянки. Для цього були передбачені навіть спрощені процедури.
Однак спроба самостійного вирішення цих питань в сучасному світі часом може розтягнутися на півроку, а іноді просто завести в глухий кут.
Разом з тим, допомогти правильно оформити, а також заощадити ваш особистий час і гроші, можуть тільки висококваліфіковані юристи, ріелтори і посередники, які мають теоретичні та практичні навички в даному питанні, які не раз взаємодіяли з місцевими чиновниками і державними службами.
У вашу задачу входить тільки ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТИ ДОГОВІР НА НАДАННЯ ПОСЛУГ (це важливо).
Перетворитеся на чиновника
Якщо ви, все ж, наполегливі і самостійні, і хочете обійтися без посередників, дерзайте!
Перше, з чого починається купівля-продаж земельної ділянки, - це ознайомлення і ПЕРЕВІРКА ДОКУМЕНТІВ, наявних у продавця або його ріелтора. Пам'ятайте, від строгості вашої поведінки і першого кроку залежить результат угоди.
Чи не спрощуйте зустріч з продавцем і ваша розмова! На час зустрічі ви повинні перетворитися на справжнього чиновника, строго дотримує норми закону (для цього ви повинні їх добре знати!) Тільки при такому настрої буде результат.
При знайомстві з продавцем потрібно перевірити його ПАСПОРТ і ОРИГІНАЛ СВІДОЦТВА НА ПРАВО ВЛАСНОСТІ НА ЗЕМЛЮ, щоб переконатися, що земля належить саме цій особі. Якщо надається тільки копія або ще гірше - ксерокопія, то краще від угоди відмовитися. Слід знати, що копія свідоцтва могла бути видана в разі, коли ділянка знаходиться під арештом або коли саме свідоцтво вилучено, якщо ділянка є предметом судового розгляду.
Якщо продавцем виступає ріелтор, необхідно з'їздити в агентство нерухомості, яке він представляє, і дізнатися, чи працює там ця людина. Там же подивитися ліцензію, ознайомитися з документами, на підставі яких продається дана земельна ділянка.
Якщо продавець діє через представника, то потрібно спробувати перевірити, відкликана довіреність представника чи ні. У довіреності повинно бути прописано: що і за якою ціною, яку нерухомість довіряють продати представнику, чи має він право підписувати договір по угоді.
Далі (в залежності від вашої впевненості в продавця, ступеня знайомства з ним, вашої обережності і статусу земельної ділянки) можуть знадобитися наступні документи: довідки про відсутність арештів і заборон з компетентних органів, сплату членських, пайових і разових внесків, відмови пайовиків від переважного права покупки частки майна, підтвердження відсутності межових спорів, генеральний план забудови території або містобудівний план і інші папери. Ці документи можуть бути необхідні для реально безпечного проведення угод.
Необхідно також знати історію земельної ділянки, починаючи з документів про ПЕРВИННОМУ виділити землю. Якщо в якості підтвердження права власності на продаваний ділянку продавець надав Свідоцтво про ВЛАСНОСТІ, то уважно його вивчіть. У ньому зазначено: ким і коли видано свідоцтво; на підставі яких документів; хто є власником землі; скільки землі видано; статус ділянки (як я говорив, не всі ділянки придатні для будівництва); кадастровий номер ділянки.
Від продавця також необхідно отримати документи, на підставі яких він став власником ділянки: ДОГОВІР КУПІВЛІ-ПРОДАЖУ (міни, дарування), або СВІДЧЕННЯ ПРО СПАДЩИНУ.
Продавець зобов'язаний також показати документи про СПЛАТИ ПОДАТКІВ НА ЗЕМЛЮ. А якщо ви купуєте ділянку в садовому товаристві, то - ДОВІДКУ ПРО ВІДСУТНІСТЬ ЗАБОРГОВАНОСТІ, підписану головою товариства.
Щоб уникнути непорозумінь і конфузів з родичами продавця, можна отримати нотаріально завірена згода чоловіка (ДРУЖИНИ) НА ОПЕРАЦІЮ. Якщо психічне здоров'я продавця викликає у вас сумніви (або його похилий вік), зажадайте ДОВІДКУ ПРО ЙОГО ДІЄЗДАТНОСТІ. Неосудність на момент здійснення угоди може стати причиною визнання її недійсною.
При спілкуванні з продавцем не забудьте порівняти, скільки соток було виділено продавцеві ЗА ДОКУМЕНТАМИ і скільки ФАКТИЧНО її продається зараз.
Додатковими документами для здійснення угоди є:
-довідка з податкової інспекції про відсутність заборгованостей по податках на ділянку;
-довідка про відсутність будівель, будов і споруд на ділянці;
-довідка про відсутність арештів, обтяження і заборон;
-виписка з ЕГРП.
Життєвий рада перед реєстрацією угоди: зверніться до страхової компанії. Якщо документи викличуть у них підозру, це буде для вас знаком.
Після збору всіх документів угоду можна здійснити через нотаріуса або надати документи у Федеральну Реєстраційну Палату (сучасна назва Росреестр).
Якщо свідоцтво про право власності на ділянку відсутній, то краще від угоди відмовитися. Інші документи, на підставі яких він володіє (розпоряджається) ділянкою, істотно ускладнюють і затримують угоду, а іноді і не дозволяють її здійснити зовсім.
Головний Державний Інспектор