Велика частина коттеджних селищ сьогодні реалізується у вигляді дачних некомерційних партнерств або товариств на сільськогосподарських землях. На що потрібно звернути увагу при купівлі ділянки в такому проекті, розповідає президент колегії адвокатів «Срібний вік» Андрій Кудрін.
- Андрій Валерійович, скажіть, хто частіше звертається до юристів - люди, які тільки планують придбати ділянку, або ті, хто зіткнувся з певними проблемами вже після покупки?
- На жаль, перші не радяться з юристами майже ніколи, а ось випадки, коли людина «купив» земельну ділянку або ділянка з будинком, а потім усвідомив, що права оформлені неправильно або їх немає зовсім, зустрічаються часто-густо.
- Ну що ж, сформулюємо кілька порад, які допоможуть нашим читачам купити земельну ділянку без ризику (і давайте відразу домовимося: сьогодні будемо говорити про сегмент котеджних селищ, вторинний ринок обговоримо іншим разом). Отже, з чого почати?
- Звичайно, я міг би порадити людям купувати тільки ділянки, що відносяться до земель населених пунктів. з дозволеним використанням «під індивідуальне житлове будівництво», з повним пакетом документів, але ... сказати так - значить відмахнутися від проблеми. Справа в тому, що таких ділянок на ринку всього 15-20%. До того ж, коштують вони як правило дуже дорого.
Переважна більшість котеджних селищ зводиться сьогодні на землях сільськогосподарського призначення - тому вибирати доводиться в основному з ділянок цього типу.
- А що не так з землями сільгосппризначення? Адже будувати будинки на них за законом - можна, а «прописатися» не можна.
- ФЗ № 66 «Про садівничих, городницьких об'єднаннях громадян», дійсно, дозволяє зводити житлові будинки на дачних, садових ділянках, що мають статус сільгоспземель. Однак законодавці мали на увазі під цим, природно, будівництво дач, будинків для сезонного проживання. Не випадково законом заборонена «прописка» в таких об'єктах.
- Бог з нею, з «пропискою». Але я хоча б можу бути впевнений, що мій котедж, побудований на сільгоспземлі, завтра не визнають самобудом?
- Якщо права на землю оформлені належним чином, то, звичайно, ніхто не визнає ваш котедж самовільно побудовою. Можливо, систему класифікації земель взагалі спростять - ви, напевно, знаєте, Мінекономрозвитку виступило з такою ініціативою. Тоді Правила землекористування і забудови, містобудівні регламенти будуть визначати, де можна будувати будинки, а де - садити картоплю.
- Де можна знайти цей план планування і забудови?
- Якщо такий план у компанії є, то, повірте, він буде висіти в офісі на самому видному місці.
- Які ще документи повинен пред'явити покупцеві девелопер проекту?
- Перше і найголовніше - правовстановлюючі документи на землю. Найчастіше це право власності, але територія котеджного селища може перебувати у девелопера і в оренді. Боятися цього не варто, потрібно лише звернути увагу, щоб договір оренди був довгостроковим і мав реєстрацію в Росреестра.
Наступний важливий момент: що купується ділянка повинна мати власний кадастровий паспорт, де, зокрема, прописані його розмір, дозволене використання (має бути зазначено - «під дачне будівництво». «Садівниче господарство» і т. П.). Безпосередньо на місці кордону земельного наділу фіксуються прапорці або межовими знаками.
- А якщо мені покажуть кадастровий паспорт від іншої ділянки? Адже на місці межові знаки можна і підтасувати ...
- звіряти кадастровий паспорт з генеральним планом селища. А взагалі, щоб не потрапити в лапи до шахраїв, не варто купувати земельну ділянку у першій-ліпшій компанії. Вивчіть історію девелопера - чи має він вже успішний досвід реалізації котеджних селищ. Почитайте форуми: зазвичай, якщо компанія замішана в якомусь скандалі, це спливає в інтернеті.
Сьогодні споживач може цілком легально отримувати масу потрібної йому інформації. Наприклад, в податковій інспекції за місцем реєстрації фірми-забудовника - виписку з ЕГРЮЛ (Єдиного державного реєстру юридичних осіб). У ній міститься інформація про засновників фірми, її керівника та ін. В Управлінні Росреестра можна взяти виписку з ЕГРП (єдиного державного реєстру прав). З неї дізнаєтеся про те, які права зареєстровані на позицію об'єкта і які обтяження (обмеження) є.
В інтернеті є кадастрова карта всієї країни, в якій при певній наполегливості вдасться відшукати «свій» ділянку і коротку інформацію по ньому.
Є й інші чинники, побічно свідчать про серйозні наміри девелопера. Скажімо, відкритість компанії - наявність інформативного сайту, участь в виставках, можливість без проблем поспілкуватися з керівництвом і т. Д.
Велике значення також має ступінь готовності селища. Одна справа - чисте поле без єдиного фундаменту, і інше - коли в селищі вже побудовано декілька будинків. Хоча стовідсоткової гарантії це, звичайно, не дає. Я знаю проекти, де давно зведені всі котеджі, прокладені комунікації, але немає прав на землю. Тому ще раз повторюся, правовстановлюючі документи - це перше, на що потрібно дивитися, щоб купити ділянку без ризику.
- Девелопер повинен мати діючий договір з монополістами на підключення електрики, газу, технічні умови на приєднання до мереж. У цьому документі фіксуються терміни виконання даних робіт, ціна, обсяг виділених потужностей. Не полінуйтеся розділити загальну проектну потужність на кількість домоволодінь. Буває, наприклад, що на ділянку виходить менше одного кіловата електроенергії, продавець же стверджує, що поки, на період будівництва, жителям селища потужностей вистачить, а потім електрику можна буде докупити. Але далеко не скрізь є вільні резерви.
- Котеджні селища на сільгоспземлі зазвичай реалізуються в форматі «дачного некомерційного партнерства» або «товариства». Підкреслю - некомерційного. Але ж вони, по суті, продають ділянки, чи немає тут протиріччя?
- Ні, купити ділянку в даному випадку можна на цілком законних підставах. Покупця приймають до лав некомерційного партнерства, при цьому плату за ділянку він вносить у вигляді вступного внеску. Зазвичай передбачені також членські внески - на поточне управління селищем і цільові - на той випадок, якщо загальні збори вирішить, наприклад, побудувати дитячий чи спортивний майданчик.
- Як можна контролювати діяльність керівництва ДНП?
- Потрібно формувати ревізійну комісію, яка раз на рік проводитиме перевірку цільового використання коштів. Можливий і зовнішній аудит. Стосовно до заміського ринку я, правда, такого ще не зустрічав, але, впевнений, ринок рано чи пізно до цього прийде.
- А що має бути прописано в договорі будівельного підряду, якщо такий є?
- Тут краще радитися зі знайомими будівельниками, а не з юристом. Від себе скажу лише, що не треба давати передоплату більше 30%.
Взагалі, ринок відходить від продажу ділянок з обов'язковим підрядом. Сьогодні споживач не хоче, щоб йому щось нав'язували. І це, по-моєму, добре.