Досить масовий характер прийняв процес покупки хостелів «як бізнесу». Виник ринок хостелів, створюваних спеціально на продаж. Збільшилася кількість посередників, що пропонують організувати покупку хостела і одночасно направляють власникам хостелів запити зі словами «купимо ваш бізнес». Давайте спробуємо розібратися, що таке «хостел як бізнес» і як його слід перевіряти і купувати.
Перше, про що слід подумати при покупці хостелу - зрозуміти, як давно він існує. Для того, щоб перевірити тривалість існування хостелу, можна просто полазити по інтернету і систем бронювання. Якщо не знайдеться достатня кількість відгуків і / або згадок про це хостелі в системах бронювання або просто в інтернеті за минулі роки - це новий хостел, створений спеціально на продаж. В цьому випадку треба розуміти, що продається не бізнес, а право на використання приміщення плюс меблі з обладнанням, і всі дані по виручці і / або по завантаженню, які наводить продавець - не більше, ніж прогнози. Навіть оцінка по рейтингу гостей у нових хостелів завжди вище, ніж у існуючих тривалий час: один всім незадоволений гість (таки специфічні люди з'являються раз на рік - півтора) може впустити загальний бал відсотків на 10. Тому у нових хостелів, до яких ще жоден такий ще не встиг доїхати, оцінка завжди трохи завищена. Також в більшості випадків завищена і пропонована ціна продажу таких хостелів як бізнесу. Відсутність історії доходів не дозволяє говорити про те, що до продажу пропонується саме «готовий бізнес», це скоріше «напівфабрикат», з високим рівнем невизначеності щодо майбутніх доходів, і оцінювати його слід так званим «витратним підходом», тобто бізнес коштує стільки , скільки необхідно коштів для його відтворення. В даному випадку формула вартості виглядає наступним чином: вартість переуступки права оренди (традиційно вважається як дві орендні плати за приміщення) плюс вартість меблів і устаткування. У ряді випадків, коли був виконаний значний ремонт приміщення, до цієї вартості може бути додана вартість ремонту і поліпшень, однак, в цій частині вартості вже можна торгуватися, оскільки не завжди подібні інвестиції можуть бути виправданими. Грубо кажучи, хостел можна обробити і золотом, але це не означає, що його прибутковість буде принципово вище середньоринкової. У більшості випадків інвестиції у відкриття хостелу становлять близько 1 млн. Руб.
Оцінка ж хостелів з історією проводиться вже за принципом прибутковості: вартість бізнесу розраховується як 1-1,5 реальної річного прибутку. Тобто якщо реальна річний прибуток хостела становить 1 млн. Руб. то його вартість повинна бути в районі 1-1,5 млн. руб.
Слід знати, що в пропозиціях про продаж готових хостелів багато продавців лукавлять, вказуючи в якості середньомісячної виручки виручку в «високий сезон» (для більшості міст Росії це літо). При цьому високий сезон характеризується не тільки високим завантаженням, але і більш високими цінами (в Петербурзі, наприклад, ціни в літні місяці піднімаються в 1,5-2 рази), відповідно, в порівнянні з реальної середньомісячної виручкою декларована може бути завищена в 2 рази и більше.
Таблиця 1. Вартість місця в хостелах, руб. / Місце на добу
Якщо ви порахували економіку і залишилися задоволені результатом - можна приступити до наступного етапу - перевірці хостелу.
Давайте спробуємо окреслити основне коло прав, які повинен отримати покупець хостелу. Відразу обмовимося, не має великого значення спосіб продажу: це може бути продаж юридичної особи, якій належать всі ці права, або поступка права (продаж майна), а найчастіше використовується комплексний підхід: і продаж акцій / часток юридичної особи (яке, як правило , є орендарем приміщення), і поступка прав, які з яких-небудь причин не були оформлені на це юридична особа.
Наступне питання - рухоме майно. Як правило, рухоме майно (меблі, постільна білизна, посуд, комп'ютери і т.п.) передається у власність. Рекомендується провести інвентаризацію і скласти перелік майна, що передається у власність покупця, як додаток до договору - саме з цього переліку буде прийматися майно за передавальним актом при завершенні угоди. Зверніть увагу - в продається хостелі може перебувати не тільки майно, яке передається у власність при продажу хостелу, а й орендоване майно. Це може бути майно, передане в оренду власником приміщення (поцікавтеся, кому належить, наприклад, холодильник, бойлери або люстри), або обладнання зв'язку (часто роутери належать провайдерам). Після інвентаризації майна і до укладення угоди не зайвим буде скласти план найближчих закупівель відсутнього і хто не має заміни обладнання та інвентарю - якщо список буде істотним, він може вплинути на загальні фінансові показники угоди.
Подальші групи питань відносяться до нематеріальних активів бізнесу. Хоча вони не мають прямої матеріальної форми, саме ці активи і формують основу доходу, який генерує бізнес, і тому є важливою складовою будь-якого бізнесу.
Четверте - передача прав на доменне ім'я, а також всіх прав на сайт (включаючи, але не обмежуючись - виняткові права на програму, права на внесення змін, підтримку і доопрацювання, з укладенням при необхідності угоди з розробниками сайту) і контакти з розробниками сайту, а також пароль і логін для доступу до віртуальної майданчику сайтів.
П'яте - «передача» систем бронювання (booking.com, hostelword.com, а також інших, якщо на таких представлений хостел): в деяких з них досить передати контакти і паролі, але іноді потрібно і переоформлення на нове обличчя. Зазвичай в договорі про продаж хостелу «як бізнесу» визначають дату завершення угоди, починаючи з якої вся виручка належить вже покупцеві. Не забудьте включити умову про те, що всі комісії за бронювання щодо гостей, які проживають до дати завершення, оплачуються продавцем, а після дати завершення - покупцем.
Далі, повинні бути передані права на використання найменування, і будь-які похідні від нього.
Зазвичай угода не проходить одним днем, і від дати укладення договору до дати завершення угоди проходить деякий термін, необхідний для переоформлення прав. Весь цей час хостел продовжуєте працювати. Крім того, в роботі будь-якого бізнесу завжди є «перехідні» відносини, як за доходами (наприклад, хтось із гостей заплатив вперед, старому господареві, а заїде вже після завершення угоди; або навпаки, гість живе при «старому господаря», але заплатить вже «новому»), так і за видатками (деякі виконавці беруть оплату вперед, і старий господар оплатив майбутні послуги, які будуть надані новому господареві; а в ряді випадків навпаки: комісії за бронювання платять після того, як жили гості). Для врегулювання всіх таких ситуацій боку повинні комерційно домовитися, як вони будуть діяти у відношенні кожного з таких платежів, а потім при завершенні угоди скласти акт звірки розрахунків, з'ясувати, хто з них кому повинен, і розрахуватися.
Якщо договір правильно і ретельно складений, то після його укладення сторони здійснюють усі передбачені ним дії і в дату завершення перевіряють, чи всі права передані, підписують завершальні документи (в тому числі передавальний акт щодо майна), завершують розрахунки і передають ключі і паролі.
І в завершенні ще кілька порад від професіоналів.
Оскільки метою угоди є придбання покупцями хостелу як працюючого бізнесу, бажано включити в договір зобов'язання продавця з надання покупцеві необхідної консультаційного сприяння в рамках погодженого сторонами терміну (наприклад, одного місяця після дати завершення) з усіх питань діяльності хостела, так як, як би ви не старалися, коли ви залишитеся з хостелом один на один, ви тут же зрозумієте, що забули щось важливе.
Важливо розуміти, що ключовий ризик для бізнесу на орендованих площах - ризик втрати права оренди. Постарайтеся домовитися з власником приміщення і мінімізувати даний ризик в умовах договору оренди. Якщо власник нерухомості дійсно зацікавлений в стабільному отриманні орендного доходу, він цілком може погодитися з вашими аргументами. Найбільш надійним варіантом є укладення довгострокового договору оренди (термін оренди повинен перевищувати очікуваний термін окупності бізнесу) із зазначенням граничного рівня підвищення орендної плати. Якщо ж власник принципово не готовий сплачувати податки з доходів від оренди та наполягає на короткостроковому договорі оренди (11 місяців), запропонуйте прописати в договорі умови про штраф за непродовження або дострокове розірвання договору оренди з ініціативи орендодавця. При цьому штраф повинен покривати ваші потенційні збитки від втрати приміщення. Умовно прийнятним може бути і варіант одночасного підписання декількох короткострокових договорів оренди на декілька років. Якщо ж власник приміщення відмовляється від усіх перерахованих варіантів, ризики втрати бізнесу є вкрай високими, і це, по крайней мере, має враховуватися у вартості (тобто бізнес повинен коштувати менше, ніж 11 місячних прибутків), а в більшості випадків слід просто відмовитися від такого приміщення для бізнесу.
І пам'ятайте, що хостел - не такий простий бізнес, як це може здатися з першого погляду: управління засобом розміщення вимагає не тільки грошових вливань, але і щоденних клопотів, а також кваліфікованого підходу до управління. Купуючи хостел, Ви купуєте купу турбот і проблем, і не потрібно вірити в те, що це бізнес буде працювати сам по собі: будьте готові до нічних дзвінків і несподівано виникаючих ситуацій. І запасіться терпінням: Вам доведеться працювати з постійно прибувають і убувають людьми, а разом з ними - і з їх проблемами. Міфи про те, що хостел - це високоприбутковий бізнес, розвіється у вас в перший місяць роботи. Поцікавтеся чому продається цей бізнес, не через що виникли чи проблем: підвищення орендної плати, проблеми з сусідами, які «вставляють палиці в колеса» працює хостелу, або через неправильно складеного бізнес-плану людей, які розраховували на надприбутки при організації хостелу, а тепер не можуть нашкребти навіть на оренду. З усім цим нам доводилося зустрічатися.
Онуків Ігор, керівник готельного напрямку ГК Банк Готового Бізнесу (Biz-Bank),
Недорезова Ольга, голова Ліги Хостелів,
Петровська Наталя, член правління Ліги Хостелів
Аналіз пропозицій з продажу бізнесу на сайті Avito в останньому кварталі минулого року показав, що продажі пішли на спад, ціни - теж.
Фінська компанія Stockmann продає свій останній готовий бізнес в Росії - Торговий комплекс "Невський центр", розташований в самому центрі Санкт-Петербурга.
Кому дістануться «Джерела Кавказу»? Сбербанк виставив на продаж майно підприємства з П'ятигорська
Регіональна інформсистема північній столиці поповнилася 320 пропозиціями про виключення зі схеми розміщення торгових об'єктів, що діють на тимчасовій основі