Пільги для молодих сімей при іпотечному кредитуванні, звичайно, включають в себе лояльні умови надання позичок, але в більшості випадків це стосується більш тривалих термінів кредитування і низьких процентних ставок. У питанні початкового внеску банки при цьому умов не змінюють - він повинен становити як мінімум десяту частину від вартості житла, що купується.
Навіщо потрібен початковий внесок
Спочатку поговоримо про саму суть початкового внеску: як визначається його розмір, що він собою являє, і з якою метою банки зобов'язують позичальників сплатити цей внесок.
Отже, початковий внесок - це певна сума (зазвичай виражається у відсотках від вартості товару, що купується, об'єкта нерухомості або автомобіля), яку позичальник зобов'язаний сплатити до укладення з банком кредитного договору. При цьому, як правило, товар, що купується передається в заставу за оформленим кредиту.
Є три основні причини, за якими банки включають в умови кредитування (зараз ми говоримо переважно про іпотечне кредитування) зобов'язання про внесення початкового внеску. Причому в більшості випадків діють відразу всі ці причини:
Однак на цьому визначення вартості не закінчується - співробітникам банку належить позначити заставну вартість житла - тобто ту вартість, за якою дана нерухомість буде передана в заставу банку. Заставна вартість завжди нижче оціночної - їх різниця складає так званий «дисконт», який виражається у відсотках від оціночної вартості. Суть дисконту в тому, що він відображає витрати банку на реалізацію квартири або будинку в тому випадку, якщо житло доведеться продавати в рахунок сплати боргу по кредиту. Таким чином, дисконт, який застосовується в тому чи іншому випадку, безпосередньо залежить від характеристик нерухомості - чим ліквідність і востребованней житло, тим простіше і швидше його продати, а отже - тим нижче дисконт. Так, найбільш затребувані об'єкти нерухомості - 1- та 2-трикімнатна квартири в хороших спальних районах, особливо недавно побудовані - матимуть найнижчі дисконти, а отже, найвищу (у відсотковому співвідношенні) заставну вартість.
Варто сказати, що для позичальника застосування банком дисконтів не обіцяє нічого хорошого: адже в якості кредиту надається сума не більше, ніж заставна вартість житла, а заплатити за квартиру доведеться повну вартість, яка навряд чи буде набагато нижче середньоринкової (а отже, і оцінної) . Різниця між вартістю житла і його заставної сумою і представляє в цьому випадку розмір початкового внеску.
Приклад умов кредитування
Як приклад наведемо умови однієї з найпривабливіших програм по кредитуванню іпотеки для молодих сімей від Ощадбанку.
Кредит видається молодим сім'ям - таким, в яких хоча б один з подружжя молодше 35 років. Максимальний термін кредитування - 30 років, процентна ставка від 10,5%, додаткові комісії відсутні. Сума кредиту від 45 тисяч рублів.
Додаткова перевага програми - можливе залучення созаемщиков, що є великим плюсом для молодої сім'ї. Крім того, дохід можна підтвердити довідкою за формою банку.
Але разом з тим, є у цієї програми і істотний недолік - необхідність внесення початкового внеску (мінімум 10%).
погляд клієнта
Зауважимо, що в застосуванні початкових платежів для клієнта є певна вигода: адже в тому випадку, якщо у позичальника є можливість внести власні кошти, сума кредиту значно зменшується. Внаслідок цього знижуються і щомісячні платежі, і переплата по кредиту.
Але в більшості випадків умова по оплаті початкового внеску ставить позичальника в досить складні умови. Особливо це стосується молодих сімей, дохід яких зазвичай недостатній для накопичення великих сум. Крім початкового внеску, позичальникові і так належить понести досить великі витрати: на незалежну оцінку нерухомості, оформлення документів, оплату страховки, після заселення - на ремонт і покупку необхідних меблів і техніки. При цьому не варто забувати про те, що вже через місяць після оформлення кредитного договору має бути внесено перший платіж по кредиту.
Зрозуміло, в таких умовах багато позичальників шукають можливості зменшити початковий внесок або знизити власні витрати по його сплаті. Саме про такі способи, особливо - придатних для молодих сімей - і піде мова нижче.
Де знайти кошти?
Отже, молода сім'я планує оформити іпотечний кредит або навіть отримала позитивне рішення від банку. Однак на внесення початкового внеску власних коштів не вистачає (або планується направити наявні кошти на інші цілі - наприклад, ремонт в купленій квартирі). Як же можна вирішити цю проблему?