У кожного, хто збирається оформити іпотеку, кредитний менеджер запитує від наявності неповнолітніх дітей. Це пов'язано з тим, що фінансові установи намагаються не брати в заставу нерухомість, частка в якій належить дітям. Покрити суму первинного внеску за рахунок продажу квартири, що частково належить дитині, теж навряд чи вийде.
Як дитина стає власником
Не всі діти є власниками, оскільки згідно із законом майно батьків не належить їх дітям. Як і дорослу особу, дитина може отримати право власності на квартиру в результаті її приватизації (якщо фактично проживає або прописаний в ній до цього моменту), покупки, дарування або успадкування.
Якщо дитина вважається одним з власників квартири, придбаної в іпотеку, його частка повинна оплачуватися батьками та опікунами. У разі розлучення батьків-позичальників хто буде оплачувати дитячу долю боргу вирішує суд.
Особливості оформлення іпотеки з дитиною-власник
Головною особливістю оформлення застави на квартиру, частково належить дитині, є конфлікт інтересів банку і органів опіки. Без дозволу муніципалів зробити квартиру предметом застави не вийде. З точки зору опікунської ради обтяження нерухомості запорукою є значущим погіршенням житлових умов. Навіть якщо іпотека передбачає істотне збільшення частки дитини, органи опіки розглядають ризик, в будь-якому випадку присутній при кредитуванні. Так, обставини можуть змінитися, і якщо батьки / поручителі / созаемщики виявляться не в змозі виплачувати відсотки по іпотеці, банк отримає право на продаж квартири за балансовою вартістю. В такому випадку неповнолітня дитина може залишитися без даху над головою.
Оскільки органи опіки дають свою згоду на оформлення іпотеки з часткою дитини з величезною обачністю, банки вважають за краще не зв'язуватися з «дитячими» квартирами. Адже при невиконанні боржником зобов'язань законно продати таку нерухомість банк просто не зможе - закон строго захищає житлові інтереси неповнолітніх. Не зможе банк навіть виплатити дитині відшкодування за його частку квартири, тому ліквідність такого житла прагне до нуля.
Нюанси і варіанти
При зовні несприятливу екологічну ситуацію і правового вакууму, що склався навколо права власності неповнолітніх, існують законні «лазівки», що спрощують отримання іпотеки під заставу квартири, частково є дитячою власністю.
Так, можна виділити частку власності дитини після погашення іпотечного боргу або укладання угоди купівлі-продажу. З точки зору банку, перший варіант зручніше - оскільки діти не мають перед ним зобов'язань і не можуть відповідати за кредитним договором.
Якщо іпотека береться під будівництво індивідуального житла, питання можна вирішити на ранніх етапах будівництва, коли ще можливе виділення частки дитини.
Оптимальним варіантом є пошук банку, готового прийняти в заставу квартиру, пайовою власником якої є неповнолітній - наприклад, ВТБ-24 готовий піти назустріч батькам. Правда, з одним застереженням - існує обмеження по сумі кредиту. Також кредитуванням з таким запорукою займаються деякі кредитно-фінансові установи, що працюють за стандартами АІЖК.
Кілька спрощує отримання іпотеки наявність материнського капіталу - сертифікат гарантує банку початковий внесок і хоча б частково забезпечує його інтереси.
Можна взагалі відмовитися від незручного з правової точки зору предмета нерухомості. І запропонувати банку інше майно - або кошти, отримані за споживчим кредитом (правда, ставка такого кредитування, як правило, перевищує іпотечну в 1,5 рази).
Не виключені і більш хитрі варіанти - наприклад, дитини можна тимчасово прописати в квартирі у родичів і знайомих. Також близькі родичі (найчастіше, бабусі і дідусі), можуть взяти на себе зобов'язання надати дитині частку у власній нерухомості.
Якщо передбачуваний предмет застави має досить високу ринкову вартість, можна придбати невелику квартиру для дитини і здати її в оренду. Органи опіки дадуть згоду на таку операцію лише в тому випадку, якщо частка неповнолітнього при цьому не зменшиться. Різницю між вартістю житла можна буде запропонувати банку в якості первинного внеску.
Документи для органів опіки
Для отримання дозволу на іпотеку з дитиною власником квартири необхідно надати органам опіки і піклування:
заяви від продавців і покупців квартири;
свідоцтво про шлюб і народження дитини / дітей;
документи, що підтверджують права власності на житло, що купується і нерухомість, що відводиться під заставу;
кадастрові паспорта і акти оцінки нерухомості;
заяву про згоду дитини на угоду, якщо йому вже є 14 років.