Визначення понять "іпотека" і "іпотечний ринок"
Поняття "іпотека" може визначатися в двозначному значенні:
Іпотека в вигляді правових відносин - це отримання кредитів під заставою нерухомого майна (земля, основні фонди. Будівлі, житло і т.д.).
Іпотека в вигляді цінних паперів - це, свого роду, інструмент боргових зобов'язань, який засвідчує право заставодержателів на нерухомість.
Іпотечний ринок представлений як система взаємозв'язків, яка складається з декількох основних сегментів ринку:
- ринок іпотечного кредитування (первинний ринок);
- ринок іпотечних цінних паперів (вторинний ринок, який так само поділяється на первинний і вторинний);
- ринок нерухомого майна.
Ринок іпотечного кредитування, або ж первинний ринок - включає в себе як діяльність кредиторів, так і діяльність позичальників, між якими (на основі укладеного договору) виникають певні зобов'язання. Суб'єктами, які беруть участь на первинному іпотечному ринку, можуть бути громадяни держави, іпотечні банківські установи та інші організації, що здійснюють свою діяльність в сфері іпотечного кредитування.
При здійсненні іпотечного кредитування банківськими установами, з'являється необхідність організації вторинного ринку. Оскільки головним завданням банку є відновлення кредитних коштів, які представлені як нові довгострокові іпотечні кредити, видані наступним позичальникам.
Іпотечний ринок цінних паперів. або ж вторинний ринок - це певна система взаємовідносин, на якій здійснюється реалізація заставних зобов'язань за іпотечними кредитами, які вже були надані. Установи, що надають послуги кредитування під заставу нерухомих засобів, повинні випускати цінні папери. які забезпечені заставою. Після чого організація, що здійснює свою діяльність в цій сфері, може реалізувати ці заставні іншим інвесторам.
Вторинний ринок характеризується тим, що створення сукупних кредитних портфелів системи іпотечного кредитування здійснюється на основі перетворення прав за зобов'язаннями і договорами на іпотеку в цінні папери і передача їх інвесторам в безготівковій формі.
Поняття "іпотека" на вторинному ринку представлено у вигляді заставної, яка засвідчує право заставодержателів на об'єкт нерухомого засобів, а також має властивість вільного обігу на ринку.
Саме за допомогою іпотечного ринку цінних паперів встановлюється взаємозв'язок між учасниками первинного іпотечного ринку (позичальників і кредиторів). В результаті цього здійснюється накопичення грошових ресурсів, які спрямовані на надання іпотечних кредитів.
Як згадувалося раніше, іпотечний ринок цінних паперів має підрозділ на первинний і вторинний
Первинний характеризується початковим розміщенням цінних паперів серед іпотечного кредитування.
Вторинний ринок представлений системою, в якій відбувається обіг цінних паперів. На цьому ринку створюється механізм ліквідності і попиту на цінні папери іпотечного характеру, але при цьому вартість залучених коштів не збільшується.
Ринок нерухомого майна - є дуже важливою частиною іпотечного ринку, так як функціональні дії первинних і вторинних ринків без нього неможливі. Операції, що проводяться на ринку нерухомості, пов'язані з укладанням договорів з його учасниками (купівля і продаж нерухомих об'єктів). Після чого здійснюється заставу цих коштів і подальша діяльність первинних і вторинних ринків.
Можливі позичальники звертаються в іпотечне банківську установу за послугами кредитування. При цьому клієнт має перелік деяких вимог до об'єктів нерухомих засобів. Попередньо розраховують максимально можливу суму кредиту і графік щомісячного погашення платежів, на основі наданої і перевіреної банком довідці про доходи позичальника. Після чого банк здійснює підбір нерухомих об'єктів.
Загальна схема іпотечного кредитування
Іпотечне кредитування є потенційним фактором розвитку економічних відносин, перетворення об'єктів нерухомості в робочий капітал. Все це допоможе позичальникам отримати нерухомі засоби, а кредиторам - високий рівень гарантованого доходу. Іпотека могла б стати одним з небагатьох умов виведення економіки деяких країн з кризи, а також підтримці її стабільності.