Іпотечний калькулятор: принцип роботи
Калькулятор іпотеки працює за стандартними формулами. Взявши найпростіший калькулятор, ви можете перевірити отриманий результат.
Іпотечний калькулятор зручніше тим, що немає необхідності самостійно виробляти багатоступінчасті математичні розрахунки для визначення суми щомісячних виплат на погашення кредиту. Розрахунок іпотеки дозволить вам дізнатися ефективну процентну ставку, обсяг грошових коштів, які спрямовуються на погашення основного боргу і погашення іпотечних відсотків.
Зверніть увагу
Калькулятор іпотеки дозволяє розраховувати платежі по двох схемах:
1) ануїтетний платіж - сума щомісячного платежу по кредиту незмінна і складається з відсотків за кредит і суми основного боргу.
2) диференційований платіж - щомісячний платіж зменшується з часом, складається з постійного боргу (незмінний розмір) і відсотків на невиплачений залишок позики (такий кредит часто пропонує Сбербанк, схожа програма - «Іпотека: Молода сім'я»).
Іпотечний калькулятор дозволяє розрахувати щомісячний платіж як в першому, так і в другому випадку, з використанням математичних формул.
Як розраховується диференційований платіж?
Диференційований платіж на самому початку терміну кредитування помітно більше, проте з часом він скорочується. Тобто платежі по іпотеці не рівні між собою. Вони включають в себе фіксовану суму заборгованості і спадну процентну частину, розраховується в залежності від розміру заборгованості по кредиту (саме тому з часом «процентна» частина буде скорочуватися).
Обчислити суму основного боргу, яку залишилося повернути, досить просто: достатньо розділити початкову суму іпотеки на термін кредиту -
Так працює наш іпотечний калькулятор. Сбербанк вважає за схожим принципом, як будь-які інші комерційні банки. Є тільки відмінності в розрахунках суми відсотків до виплати. Деякі банки беруть за основу «12 місяців в році», тому в знаменник формули ставиться число 12:
Інші банки вважають за схемою «в році 365 днів» - в даному випадку розрахунок відсотків виходить більш точним. Відповідно, розмір виплат щомісяця визначається за такою формулою:
ПРИКЛАД
Простий приклад (НЕ іпотека, а кредит). Нижче представлений графік платежів по кредиту, розмір якого - 1000 у.о. (Припустимо, рублів), термін - 12 місяців. Можна сказати, що щомісяця буде повертатися 1/12 частина кредиту + відсотки нараховані. Розрахунок в прикладі ведеться по другій формулі (тобто «12 міс. На рік).
Зверніть увагу: при розрахунках можливі похибки.
Як розраховується аннуїтетний платіж?
Ануїтетними платежами (тобто рівновеликими) називаються платежі, рівні один одному протягом всього терміну кредиту. Позичальник протягом кредиту здійснює рівновеликі платежі, розмір яких може змінюватися тільки після домовленості сторін або при достроковому погашенні частини боргу.
Структура аннуитетного платежу при цьому також складається з суми погашення основного боргу і відсотків за користування кредитними грошима. Співвідношення цих величин з часом змінюється: збільшується сума погашення основного боргу, розмір відсотків, навпаки, збільшується (в межах фіксованого аннуитетного платежу). Важливий момент: відсотки нараховуються завжди на залишок боргу, при ануїтетних платежах спочатку сума основного боргу мінімальна, а значить, розмір відсотків помітно більше і убуває незначно. У перші місяці доводиться платити в основному відсотки по кредиту.
Визначити величину аннуитетного платежу можна за формулою:
, де
Ап платіж аннуитетного типу.
ПС процентна ставка.
СК-початкова сума позики.
КП-кількість періодів.
Ця формула є класичною, її, наприклад, часто використовує Сбербанк. Розрахунок ануїтетних платежів можна спростити за рахунок використання формул в програмному засобі MS Excel.
ПРИКЛАД
Є заявка на іпотеку на суму 1000 умовних одиниць (гіпотетично) на термін 12 місяців. Нижче наведено графік платежів за даним кредитом:
Увага: при розрахунках можливі похибки при округленні.
Як ще можна підрахувати аннуїтетниє платежі?
Деякі банки вважають ануїтет з першим платежем звичайного типу. Якщо не використовувати іпотечний калькулятор, то можна розрахувати ануїтетні платежі за іншою формулою.
У такому випадку перший платіж є попередніми і включає в себе відсотки за перший період - повний або неповний. Розмір попереднього платежу може бути як нижче (при неповному періоді), так і вище стандартного аннуитетного платежу (при високій процентній ставці в повному періоді).
Інший варіант, який не дуже часто використовується на практиці, - як перший, так і останній платежі не є аннуїтетнимі (такий підхід майже не практикує Сбербанк). Іпотечний калькулятор дозволяє розрахувати платежі за такою схемою.
При такій схемі розрахунку перший платіж - відсотки за перший період, останній платіж - «хвости», тобто залишки за неоплаченими відсотками.
Всі інші платежі - класичні аннуїтетниє. Зазвичай таке відбувається, коли банк прагне «підігнати» розмір платежу під ціле число ( «без копійок»), тому і виходить «незручний» залишок, який і переходить на останній період. При достроковому погашенні «хвіст» перераховується, причому можливо як збільшення, так і зменшення його розміру.
Варто відзначити, що за останній формулі виходить найбільший аннуїтетний платіж. Саме тому при оформленні кредиту завжди потрібно уточнювати спосіб розрахунку відсотків - це сильно впливає на підсумкову виплачену суму.
Який платіж вигідніше: ануїтетний або диференційований?
Калькулятор іпотеки дозволяє вибрати один з типів розрахунку платежу: ануїтетний або диференційований. Якщо їх порівняти, то очевидно наступне:- При ануїтетною схемою розмір постійного платежу залишається незмінною, при диференційованою схемою розмір платежу зменшується з часом.
- Спочатку доводиться більше платити за диференційованою схемою (в порівнянні з аннуїтетним платежем).
- Взяти кредит за диференційованою схемою складніше для позичальника (зважаючи на підвищений початкового платежу), потрібно показувати приблизно на 25% більший розмір підтвердженого доходу.
- При цьому сума основного боргу по аннуїтетним розрахунками убуває дуже повільно (іпотечний калькулятор це показує), та й загальний обсяг нарахованих відсотків помітно більше. Якщо позичальник вирішує погасити свій кредит достроково, то вже виплачені відсотки «згорають». При платежах за диференційованою схемою такі втрати відсутні.
- Диференційований платіж більше на початку виплат по кредиту, що автоматично вимагає більш високого рівня доходу позичальника. Але при цьому загальний розмір виплат по кредиту буде помітно менше.
Підводячи підсумки, варто зазначити: іпотечний калькулятор дозволяє розрахувати платежі по будь-яких схемах. Відмінності часом вражають. Саме тому необхідно завжди звертати увагу не тільки на відсоток за кредитом, а й на спосіб його погашення - дізнавайтеся всі подробиці щодо платежів і порівнюйте виплати, користуючись зручним калькулятором іпотеки.