Іпотечні кредити подорожчали

З початку літа ставки по іпотечних кредитах виросли на 1-2%. Поставили тенденцію лідери ринку - в Укрсоцбанку і Райффайзенбанку доларові кредити на термін від 15 років подорожчали з 12 до 13,2% і 13% відповідно.

Захід не допоможе

У минулому році банки поліпшували умови іпотечних кредитів. Здавалося б, прихід на банківський ринок західних гравців повинен був лише прискорити прогрес, але, на жаль, цього не сталося. Перевиконавши плани видачі іпотечних кредитів і отримавши нових інвесторів, лідери ринку - Укрсоцбанк, УкрСиббанк, Аваль - охололи до покупців житла. Тепер свої іпотечні програми агресивно просувають лише банки з національним капіталом. Маємо парадокс: фінустанови відчайдушно борються за позичальників лише до поглинання. З одного боку, напористість банку, що знаходиться в стадії продажу, зрозуміла - чим більше позичальників, тим вище вартість банківської установи. Але чому від позичальників відмовляються банки, посилені зарубіжними капіталами? Чому український банківський ринок так відрізняється від сусідніх, де поглинання місцевих банків привело до зниження ставок кредитування. Банкіри стверджують, що причина - в самій Україні.

причини подорожчання

Більше і швидше

Найближчим часом конкуренція на ринку іпотечного кредитування буде нецінової. Терміни іпотечних кредитів в Україні майже такі, як в Європі, безавансові кредити - вже не екзотика. Відповідно, залучати позичальників будуть сервісом - швидкістю прийняття рішень, зручністю погашення.
Швидкість критична при швидкому подорожчання квартир. На цьому будують свої конкурентні переваги деякі російські банки. Їхні клієнти можуть заповнити анкету через інтернет, протягом декількох днів отримати рішення банку, підшукати квартиру і з'явитися на угоду з документами, що підтверджують зазначену в анкеті інформацію. Вітчизняні банки млоять позичальників мінімум тиждень-два. Елементи скорингу (автоматизованого визначення кредитоспроможності) в іпотеці задіюють небагато банків. "У Райффайзенбанку, - стверджує Тетяна Шаповал, - використання скорингової системи сприяє зниженню кредитних ризиків і мінімізує вплив людського фактора на якість прийнятих рішень". В цілому, банки обіцяють прискорити процедуру прийняття рішень після запуску бюро кредитних історій.
Просуванню дорогих іпотечних кредитів посприяє розширення каналів продажів. Перші ластівки вже є: ТАС-Комерцбанк почав продавати роздрібні продукти через страхових агентів. "Зараз основним каналом продажів є філіальна мережа. Незабаром банки почнуть продавати кредити через інтернет, посередників, партнерів. За рахунок цього будуть зростати обсяги житлового кредитування", - припускає Віталій Шастун. За його прогнозами, через півроку-рік ринок чекає і таке нововведення, як продукти, орієнтовані на конкретні сегменти. Наприклад, житлові кредити для людей, які щойно закінчили ВНЗ і влаштувалися на перспективну роботу.
Зростання цін на нерухомість буде стимулювати банки до більшої лояльності - поширенню кредитів з нульовим початковим внеском без додаткової застави, меншим вимогам до офіційних доходів позичальників. У житловому кредитуванні вже зараз можна спостерігати небезпечну тенденцію. Кредитори прискіпливо оцінюють квартири, лояльно - платоспроможність їх покупців. Позику можна отримати навіть з мінімальним офіційним доходом. Коли діяла програма часткової компенсації процентних ставок, банки примудрялися видавати кредити з щомісячним платежем в $ 500 громадянам з доходом в $ 600.
У разі макроекономічних шоків лояльність обертається дефолтами, вимушеної реалізацією заставних квартир і, як наслідок, зниженням цін на нерухомість. Кризи пережили всі країни зі зрілим іпотечним ринком. Правда, цей досвід не повинен надихати хто вдається до обвал цін - щоб не допустити його, банки часто вважають за краще не продавати квартири прогоріли боржників. Віталій Шастун запевняє, що в Україні сьогодні ризики під контролем: "У найближчі роки обвал неможливий. Якщо цей ринок витримав вибори, революції, скандал з Еліта-Центром, значить, він досить стабільний".

повільно вниз

валютна дуель

Зростання валютних боргів населення на тлі зростаючого негативного торгового сальдо - проблема актуальна для більшості східноєвропейських країн. Монетарна влада Хорватії, Болгарії, Румунії вже обмежили валютне кредитування, збираються це зробити центробанки Польщі та Угорщини.
Національний банк України також стурбований високою доларизацією економіки і концентрацією істотних валютних ризиків у населення. У травні Володимир Стельмах заявив про те, що валютне кредитування повинно здійснюватися тільки під реалізацію зовнішньоекономічних контрактів. Але не всі фінансисти згодні з обмеженням валютного кредитування населення.

Іпотечний кредит: "за"

Андрій Кияк, голова правління Міжнародного бюро кредитних історій
- Проблему поширення валютного кредитування слід розглядати на декількох рівнях. Перший рівень: сьогодні збільшення грошової бази відбувається насамперед через покупку доларів Нацбанком в резерв. НБУ не може не робити цього - надлишок доларів на міжбанківському ринку призведе до ревальвації гривні. Таким чином, НБУ позбавляється можливості ефективного впровадження інших інструментів монетарної політики. Другий рівень: накопичення валютної складової кредитного ринку як частини загальної грошової маси. Особливо небезпечна зараз ситуація на ринку роздрібного кредитування, де валютні кредити домінують. Причому видаються такі кредити людям, формально не отримують доходи у валюті. Це піддає банківську систему валютних, кредитних ризиків, ризиків ліквідності і не може не турбувати Національний банк. Хоча логіка комерційних банків також зрозуміла: валюта - дешевший ресурс для видачі дорогих кредитів з високою маржею.
Прибалтика і Болгарія вирішили подібну проблему шляхом впровадження спеціального монетарного режиму. Кожна одиниця національної валюти випускалася в прив'язці до вхідної в країну марці (пізніше - євро). Це дало можливість здешевити кредити - практично прирівняти ставки в національній валюті до ставок в марці або євро. Згадані країни взяли дану модель, готуючись до переходу на євро. Україні необхідно шукати свій вихід з ситуації, що склалася. Обмеження валютного кредитування потрібно впроваджувати в комплексі заходів, зокрема, разом з розвитком ефективного рефінансування в гривнях. Причому не тільки на первинному рівні "НБУ - банки", а й на вторинному - "банк - банк".

Іпотечний кредит: "проти"

Ерік Найман, начальник управління інвестиційно-банківських послуг Укрсоцбанку
- Підстави для занепокоєння є. Валютне кредитування сприяє імпорту і погіршення торгового балансу, відповідно, підвищує ризик девальвації гривні. Якщо девальвація відбудеться, зростання заборгованості фізосіб за кредитами у валюті може обернутися зростанням поганих боргів. Оскільки доходи населення номіновані в гривні, обмеження валютного кредитування дозволяє захистити банківську систему від подібних ризиків. Однак негативних наслідків у такого кроку ще більше:
1. Падіння прибутковості банківської системи, а значить, погіршення перспектив капіталізації банків. Зараз одним з головних джерел доходів українських банків є кредити для приватних осіб - вони менш ризиковані і більш прибуткові. З огляду на те, що 60% всіх кредитів фізособам видається в іноземній валюті, заборона на такий вид кредитів зменшить обсяги і темпи зростання кредитування населення.
2. Різке зростання ставок за гривневими кредитами внаслідок переорієнтації попиту з інвалютних кредитів на гривневі.
3. Зниження попиту банків на валютні ресурси населення. В результаті процентні ставки по депозитах у валюті істотно знизяться, що призведе до падіння курсу готівкового долара.
4. Збільшення розриву між строками активів і пасивів банків. Без зняття обмежень на залучення зовнішніх депозитів і адекватного рефінансування з боку НБУ банки не зможуть подовжувати пасиви на тлі погіршення умов за валютними депозитами фізосіб.