Всі знають, що найважливіше правило при інвестиціях - не класти всі яйця в одну корзину. Однак не менше значення мають відповіді на питання про те, куди вкладати і в якій пропорції розподіляти кошти, щоб отримати оптимальний баланс дохідності та ризику. В контексті інвестицій в нерухомість за кордоном моя порада - розподіляйте капітал за двома «кошиках» зі співвідношенням 70/30%.
Перша «кошик»: для збереження капіталу
Більшу частину коштів - 70% - рекомендую направити на вкладення в низькоризикові проекти. Стратегія збереження капіталу передбачає орієнтовну дохідність 4-5% річних, яка повинна бути вище ануїтету (відсотки по кредиту плюс платежі по тілу кредиту) іпотечного кредитування, щоб грошовий потік не став негативним. Завдання інвестора в цьому випадку - зберегти капітал і обігнати інфляцію на першому етапі і створити сімейний фонд добробуту в довгостроковій перспективі.
Для таких інвестицій підходить житлова нерухомість у великих містах і торгові об'єкти на жвавих пішохідних вулицях. Але в обох варіантів прибутковість на сьогоднішньому ринку низька - близько 2-3%. Крім того, вартість квартир в хорошому районі (як для інвесторів, так і для орендарів) може бути високою, а ціни на торговельну нерухомість ще вище. Компромісний варіант - мікроапартаменти. Населення європейських міст зростає на 1,5% щорічно, і в основному це відбувається за рахунок людей, що переїжджають з невеликих населених пунктів в пошуках роботи. Саме для них в Німеччині будуються квартири площею 20-30 кв.м. в яких є все необхідне - санвузол, міні-кухня, стіл і ліжко. Люди орендують таке житло протягом трудового тижня, а на вихідні їдуть до своїх домівок в регіонах. Крім того, невеликі квартири затребувані у студентів і молодих фахівців, які поки не обзавелися сім'єю.
Мікроапартаменти - одні з найцікавіших об'єктів для інвестицій в нерухомість. З одного боку, за рахунок мікроформатів житло цього типу коштує дешево для орендаря (близько 400 євро на місяць), з іншого боку - дає більше орендної виручки на квадратний метр для власника (прибутковість - близько 4-5%). При цьому ліквідність мікроапартаменти буде тільки збільшуватися в міру зростання міського населення. Крім цього, ризики інвестицій в такі об'єкти мінімальні. По-перше, немає проблем з виселенням недобросовісних наймачів, як при традиційній довгостроковій оренді - контракти підписуються на 3-6 місяців. По-друге, мешканці сплачують страхові депозити на випадок заподіяння шкоди або за наявності заборгованостей. Інвестору необов'язково занурюватися в орендний менеджмент: робота з наймачами, вирішення їхніх проблем, обслуговування нерухомості та навіть часто ремонт - все це лежить на керуючої компанії.
Для інвестицій в мікроапартаменти найкраще підходить Німеччина, оскільки при вкладеннях в простій орендний бізнес важлива вартість фінансування, а кредити в цій країні - серед найдоступніших в світі. Інвестор-нерезидент може отримати іпотеку в розмірі 50% від вартості об'єкта під менш ніж 2% річних (фіксована ставка) на 10-20 років. Дешеве фінансування діє як важіль, збільшуючи прибутковість на вкладений капітал. Відсотки по кредиту при цьому йдуть в витрата і знижують податкову базу.
Без сумнівів, для збереження коштів також підходять і інші розвинені країни. Австрія, Великобританія, США, Швейцарія. Однак у Великобританії і США дороге фінансування для нерезидентів, а в Австрії та Швейцарії хоча і дешеві кредити, але складніше знайти якісні об'єкти з прибутковістю 4-5%, так як країни маленькі, і місцеві інвестори дуже спритні і швидко розкуповують все найкраще. Крім цього, в цих двох країнах діють територіальні обмеження для іноземних покупців нерухомості. Ринок Німеччини більше, і шанси знайти хороший об'єкт в цій країні вище. Також ринок Австрії та Швейцарії в останні роки зростає повільніше німецького.
Друга «кошик»: для заробітку
Для другої «кошика» рекомендую передбачити 30% капіталу, який піде на інвестиції в більш складні проекти доданої вартості (Added Value). Цю стратегію можна описати трьома словами - «купи, полагодь, продай». Суть в тому, що купуються житлові, офісні або готельні об'єкти в поганому стані, робиться ремонт, за рахунок чого підвищується вартість, і далі нерухомість продається за вищою ціною.
Інвестиції в Added Value - більш складний бізнес в порівнянні з орендним, оскільки є ризики, пов'язані з тим, що може бути перевищена кошторис, можуть бути труднощі з оформленням дозволів, ціна покупки може бути завищена, ціна продажу - занижена, або об'єкт може довго продаватися . До того ж, від інвестора або його команди потрібно активно брати участь в проекті і мати кваліфікацію в будівельному бізнесі. Це більш ризикований варіант інвестицій в нерухомість. але і більш прибутковий: на Редевелопмент можна заробити 12-20% на вкладений капітал. Ще одна перевага полягає в тому, що за рахунок необхідності робити ремонт можна отримати знижку з ціни покупки.
При інвестиціях у проекти Added Value збільшити прибутковість можна наступним чином:
- Підібрати професійну команду, яка зможе ефективно управляти процесом на місці. Такі проекти майже неможливо реалізувати віддалено, без місцевого партнера.
- Інвестувати в ринки з потенціалом зростання цін.
- Вкласти гроші в ліквідні об'єкти, щоб після закінчення проекту їх можна було швидко і вигідно продати.
- Правильно структурувати угоду для оптимізації податків і збільшення прибутковості (актуально також для стратегії збереження капіталу). Наприклад, якщо оформити угоду на компанію, то найчастіше можна уникнути сплати податку на перехід права власності.
- Брати іпотечний кредит: банківське фінансування знижує потребу у власному капіталі, створює кредитний важіль і збільшує прибутковість. Сьогодні ставка по іпотечних кредитах в Європі становить 2-3%.
Якщо інвестувати всі 100% коштів у орендні проекти, то це буде хорошим і надійним вкладенням, але заробити таким чином на короткостроковому горизонті важко. Якщо вкласти все в проекти з доданою вартістю, то ризики будуть занадто високими. На мою думку, найбільш розумним балансом для закордонного інвестора є стратегія, при якій 70% коштів інвестуються в орендні об'єкти і 30% - в редевелопмент. Це дозволяє отримати оптимальний баланс дохідності та ризику.
Рекомендую спочатку придбати об'єкти з низьким ризиком, отримати досвід покупки і управління нерухомістю за кордоном. а потім націлюватися на більш складні проекти з доданою вартістю.
Наприклад, при наявності 1 млн євро можна сформувати інвестиційний портфель, взявши ще 1 млн в кредит, вклавши 1,4 млн в покупку пакета апартаментів для здачі в оренду, а потім залишилися 600 тис. Євро направивши на редевелопмент. Збалансована прибутковість від таких операцій буде вище 10% річних, при цьому ризики залишаться низькими.
