У нашому новому багатоквартирному будинку організується ТСЖ. Вирішили, що платити гроші на загальні потреби потрібно в залежності від площі квартири. Природно, всі власники 2- і 3-кімнатних квартир проти.
1. Чи можна не вступати в ТСЖ?
2. Чи дійсно, чим більше площа квартири, тим більше голосів я маю?
Т. Анікєєва, Ставрополь
Під товариством власників житла (далі - ТСЖ) розуміється некомерційна організація, об'єднання власників приміщень у багатоквартирному будинку для спільного управління комплексом нерухомого майна, забезпечення експлуатації цього комплексу, володіння, користування і в установлених законодавством межах розпорядження спільним майном (п. 1 ст. 135 ЖК РФ).
1 Членом товариства власник приміщення в багатоквартирному будинку стає на підставі заяви про вступ до ТСЖ.
Таким чином, якщо від власника квартири в правління ТСЖ не надходило ніяких документів про прийом, то він таким не є. Але відмова власника від вступу в члени товариства не звільняє його від участі в несенні необхідних витрат, пов'язаних з управлінням кондоминиумом, для його утримання та експлуатації.
ТСЖ не має права порушувати права домовласників, які відмовилися від членства в товаристві, встановлюючи переваги і пільги щодо володіння та користування спільною частковою власністю тільки для членів товариства або накладаючи на невступівшіх власників додаткові обов'язки, що виходять за рамки відшкодування необхідних витрат по управлінню кондомініумом і його експлуатації (Постанова Конституційного Суду РФ від 03.04.98 № 10-П).
Слід пам'ятати і про те, що створені ТСЖ не завжди небезпідставні. Число членів товариства має перевищувати 50% від загального числа голосів власників у багатоквартирному будинку. У разі якщо їх число менше встановленого законом, то створення даного товариства незаконно. А якщо товариство не має більш ніж половиною голосів, загальні збори власників зобов'язана прийняти рішення про ліквідацію ТСЖ (п. 2 ст. 141 ЖК РФ).
2 Необхідно врахувати, що ЖК РФ передбачає проведення загальних зборів членів ТСЖ (ст. 145 ЖК РФ) і загальних зборів власників приміщень (ст. 44 ЖК РФ).
При проведенні загальних зборів законодавці детально розписали порядок визначення кількості голосів.
Так, відповідно до п. 3 ст. 48 ЖК РФ «Кількість голосів, яким володіє кожен власник приміщення в багатоквартирному будинку на загальних зборах власників приміщень у даному будинку, пропорційно його частці у праві спільної власності на спільне майно». Як приклад підрахунку голосів можна розглянути Коротку інструкцію з організації та проведення загальних зборів в багатоквартирних будинках, затверджену одним з муніципальних утворень:
1 голос = 1 кв. м загальної власності:
A (загальна площа будинку) = 2791,9 кв. м;
В (загальна площа всіх квартир) = 2543,3 кв. м;
З (місця загального користування) = А - В = 2791,9 кв. м - 2543,3 кв. м = 248,6 кв. м.
Кількість голосів власника однієї квартири площею 44,5 кв. м = 44,5 кв. м х
С. В = 44,5 кв. м х 248,6 кв. м: 2543,3 кв. м = 4,35 = 4,4 голосу.
А ось з підрахунком голосів при проведенні загальних зборів членів ТСЖ склалося дві думки.
Прихильники першого методу дотримуються точки зору, що підрахунок голосів повинен проводитися за методом, який застосовується для голосування на загальних зборах власників приміщень у багатоквартирних будинках. Вони аргументують це тим, що п. 3 ст. 146 ЖК РФ прирівнює правомочності зборів членів ТСЖ до зборів власників приміщень у багатоквартирних будинках. Отже, правила голосування членів ТСЖ повинні відповідати вимогам голосування на загальних зборах власників.
Прихильники другої думки стверджують, що кожному члену ТСЖ належить один голос при голосуванні, і аргументують це наступним чином. ЖК РФ встановлює порядок визначення кількості голосів при голосуванні для власників приміщень у багатоквартирних будинках. Але власник житла не обов'язково повинен бути членом ТСЖ (Кодекс передбачає три варіанти управління багатоквартирним будинком: безпосередньо самими власниками, керуючої організацією, ТСЖ або житловим кооперативом). А питання, що розглядаються на загальних зборах членів ТСЖ, відрізняються від компетенції загальних зборів власників приміщень.