Повір очам своїм
Якщо поглянути на кадастрову карту Росреестра, може створитися враження, що за минулі роки в селищі мало що змінилося: додалося не більше десятка нових будинків при тому що ділянок тут 112. Насправді це не так. Позначені на карті котеджі - їх менше трьох десятків - це лише ті, права на які оформлені за всіма правилами. На більшості інших ділянок будинку теж є, причому в них живуть, просто легалізувати своє майно власники не поспішають. Ще близько десятка котеджів знаходяться на різних стадіях будівництва, а незабудованими залишаються не більше 15 ділянок (всі вони куплені і знаходяться у власності приватних власників). Іншими словами, майже на 80% "Загір'я" населені.
Тяга до масштабності
Активно будуватися "Загір'я" стало після прокладки інженерних комунікацій: перші жителі побоювалися, що забудовник не стримає обіцянок і не проведе навіть воду, не кажучи вже про газ, а обмежиться електрикою і дорогами. Але немає, все було зроблено в найкращому вигляді, найслабшою ланкою виявилися якраз дороги. Їх проклали, але так і не заасфальтували, лише відсипали гравій. Вийшли вони досить вузькими (дві машини не роз'їдуться), тротуари відсутні, замість них по обидва боки доріг стічні канави зливової каналізації. Жителі наглухо відгородилися від сусідів суцільними огорожами (переважно металевими, з профнастилу). Наявні на території громадські дитячі майданчики майже не використовуються, та й на велосипедах по селищу рідко хто проїжджає: не те дорожнє покриття. Все це ще підсилює відчуття різноликості забудови, характерної для всіх селищ без підряду.
Фото: Юрій Лі-бін, Коммерсант
Зате є центральний водопровід і газ. Єдина проблема, яку кожному власнику довелося вирішувати в індивідуальному порядку, - це каналізація. Але це зовсім не складно і не дуже затратно, особливо з огляду на загальні витрати на зведення будинків. А вони в "Загір'я" виросли велика-превелика - в середньому 200 кв. м, хоча ще сім років тому такий масштабності, здавалося, ніщо не віщувало: в тих, що були на той момент котеджах було в кращому разі по 120-130 кв. м, а то і менше. Цей факт цікавий, оскільки на ринку нерухомості переважає думка, що з приходом кризи покупці зменшили апетити і стали задовольнятися більш компактними будівлями. Але чи то "Загір'я" вибивається із загальної картини, то чи експерти не цілком праві, а реальність така, що на розмірах будинків тут економити не стали.
Селище "Срібна підкова" - самий ближній в Москві з тестованої четвірки. Він знаходиться в 15 км від МКАД і розташовується між Подільському і Домодєдово в закруті річки Пахри. У наш минулий візит робота тут кипіла - правда, працював сам забудовник: прокладав газові мережі, робив водозабірних вузол, будував власну очисну станцію для каналізації, ховав під землю електричні дроти, розмічав майбутні дороги. А ось вдома не будувалися. Але не тому, що були відсутні покупці. Такою була прохання забудовника: почекати, поки не буде завершена інженерія всього селища. А коли ці роботи були виконані, з селищем сталася неприємна історія. Проти забудовника було порушено кримінальну справу, і хоча воно ніяк не було пов'язано з будівництвом "Срібної підкови", на землю під селищем, в тому числі вже продану, було накладено арешт, що поставило під удар його подальший розвиток. На щастя для селища і його мешканців, все закінчилося добре: актив з-під арешту вивели, покупців у правах власності не обмежили, і зараз об'єкт виглядає саме так, як він і задумувався.
У селищі "Срібна підкова" ціни зросли за сім років більш ніж на третину
Фото: Юрій Лі-бін, Коммерсант
А замислювався він з широкими вулицями, назви яких запозичили з пісні "Пройду по Абрикосовій, зверну на Виноградную.". Уздовж доріг - широкі тротуари, відокремлені від проїжджої частини газонами. Всі вулиці добре освітлюються, але висять проводів немає: вони під землею. Є кілька великих дитячих і спортивних майданчиків, а також прогулянкова пристань біля річки. Всіма цими об'єктами активно користуються, більшість зборів тут не глухі, багато дерев'яних, є з красивими кованими решітками. І ось що цікаво, ідея зробити паркани саме такими, що не нав'язувалася забудовником: до такого рішення кожен власник приходив сам. В результаті, не дивлячись на те що і паркани, і вдома (до речі, ще більш габаритні, ніж в "Загір'я") тут дуже різні, селище виглядає гармонійно і не нагадує "шанхай", яким зазвичай залякують всіх, хто цікавиться проектами без обов'язкового підряду на будівництво.
В "Суничному" є пара десятків пропозицій про продаж "вторинки", частина - з вже сплаченими електрикою. Причому є більш габаритні, ніж зараз є у забудовника (у нього межа - 17 соток), а ціна на 11-15% нижче, ніж на "первинку". Тобто вони явно виставлені зі збитком для власників, але тим не менше їх намагаються продати. Крім цього тут можна придбати кілька будинків, в основному каркасних або з піноблоків, площею 120-200 кв. м в ціновому діапазоні 3,7-7,6 млн руб. Більшість з них відразу будувалися на продаж, але купувати їх не дуже поспішають: деякі об'єкти присутні в базах нерухомості вже більше двох років.
І, нарешті, "Петровський Парк-2", розташований в 35 км від МКАД по Новоризькому шосе біля села Петрівське, виявився єдиним селищем, де цінову динаміку виявити не вдалося: в ньому не виставлено на продаж жодного об'єкта. Селище вже повністю забудований, є лише єдина ділянка, на якому будівель поки немає, але він не продається. Зате багато чого є в "Novoріжском" - гігантському селищі на 800 ділянок, що по іншу сторону шосе. Вісім років тому, коли він тільки-тільки вийшов на ринок, "Петровський парк-2" від нього серйозно постраждав: у нетипово для Нової Риги велику і відносно дешеву новинку без підряду перейшло так багато покупців, що селищам-конкурентам довелося істотно знизити ціни. В "Петровському парку-2", скажімо, дисконтувати довелося на 12%. "Цей проект обрушив весь ринок ближніх земель, а в радіусі 20 км і зовсім його вбив, - згадує керівник відділу досліджень Vesco Consulting Тетяна Алексєєва.- Селища, де продавалися готові будинки, не витримали конкуренції з демпінговими пропозиціями" Novoріжского ", і в результаті багато перетворилися в "шанхай". Тепер практично будь-який, хто хотів долучитися до елітарної публіці, міг дозволити собі купити ділянку без підряду і побудувати будинок. Не дивно, що за перший рік була реалізована мало не половина ділянок, більш того, в відділ продажів вист Аіва черзі на оформлення землі, бачено чи. Ексклюзивним був не тільки масштаб продукту, його низька ціна, але і стратегія продажів: по-перше, Villagio Estate були першими, хто платив підвищену комісію ріелторам, по-друге, вони продавали продукт на нульовій стадії готовності за рахунок вже готового продукту - спочатку клієнтів везли в "Грінфілд" або "Ріверсайд" ".
Без підряду мимоволі
Перші селища без підряду виявилися досить успішними і навіть якщо не принесли покупцям бажаної прибутковості, то і не спустошили їх кишеню. Однак чекає такий же успіх нові селища, які вийшли на ринок в останні пару років, передбачити важко: надто багато їх з'явилося. Хоча для покупців саме цей сегмент став самим пріоритетним.
Інша справа - чи достатньо цього попиту, щоб ціни почали рости привабливими для інвесторів темпами. Скоріш за все ні.
Найважливіше в каналі Коммерсант в Telegram