Зростання вартості житла загострив конкурентну боротьбу за клієнтів. Сукупний обсяг банківського іпотечного портфеля тільки за півроку збільшився вдвічі. Російські роздрібні банки за останній рік відчули смак до довгострокового кредитування іпотеки, який отримав на Заході назву subprime, тобто більш ризикованим, хоча і доступнішим позиках. Експерти вважають, що поява в Росії таких кредитів, які вже викликали кризу на світових ринках кредитування нерухомості, - це питання недовгого часу.
"У всьому світі є два основні сегменти в іпотечному кредитуванні. Кредити серії prime - це надійні позичальники, що мають дуже хорошу кредитну історію і суворі стандарти кредитів. Кредити subprime - це клієнти з задовільною кредитною історією і більш ліберальними стандартами кредитів, часто бажають отримати більше співвідношення кредит-застава, що мають "сірий" дохід ", - говорить президент Міського іпотечного банку Микола Шитов.
"Серйозна конкуренція між іпотечними банками веде до мінімізації вимог до позичальників і появи в чистому вигляді кредитних продуктів subprime", --- пояснює директор центру іпотечного кредитування Бінбанку Дмитро Галкін. На його думку, подальша зміна умов іпотечних програм банків буде направлено в бік меншої уніфікації. Найближчим часом варто очікувати появи продуктів, орієнтованих на запити більш вузьких сегментів - клієнтів, які бажають отримати кредит без підтвердження доходу; молодих фахівців, які поки не в змозі самі обслуговувати кредит, але вже через кілька років будуть бажаними клієнтами для будь-якого банку; клієнтів, які бажають придбати комерційну нерухомість.
На російському іпотечному ринку вже визначилися гравці, готові працювати з сегментом subprime - більш ризиковими, ніж звичайні, позиками. Хоча таких банків поки небагато.
Спочатку банки почали кредитувати клієнтів з "сірим" доходом, не підтвердженими довідкою 2-ПДФО. З літа минулого року, на тлі зростання цін на житло, з'явилися пропозиції по іпотечному кредитуванню без початкового внеску. Зупинятися на цьому банки не збираються - тимчасові заходи, покликані поліпшити ситуацію в умовах зростання цін на нерухомість, стали постійними.
Тому спочатку ряд банків дозволив позичальникам підтверджувати "сірі" доходи довідкою у вільній формі. Потім кілька банків запропонували виїзд свого представника до роботодавця, щоб той підтвердив дохід співробітника, що не фіксуючи це на папері. Іпотека стала доступна людям з пропискою в іншому місті і без російського громадянства. Максимально можливий термін кредитування виріс за останні два з половиною роки вчетверо: зараз деякі банки пропонують позики на термін до 40 років. Частина кредитних організацій пішла на зниження першого внеску позичальника до 10% і навіть, по ряду програм, до 5%.
Першим на пару літніх місяців таке нововведення ввів Банк Москви, за ним - Національний резервний банк і його "дочка" Національна іпотечна компанія. А банк ВТБ 24, прорахувавши ризики, в найбільш "дорогих" регіонах зробив іпотеку без першого внеску продуктом на постійній основі. Як пояснював директор департаменту іпотечного кредитування ВТБ 24 Анатолій Печатников, залежності між невиплатами по кредиту і розміром початкового внеску банк не виявив.
Кредитування з нульовим початковим внеском цього літа стало постійною програмою Банку Москви, ряд активних учасників ринку (Москоммерцбанк, Міський іпотечний банк - по валютних кредитах в Москві і Санкт-Петербурзі) залишив перший внесок на рівні 10%, і навіть відрізняється консервативним підходом DeltaCredit знизив планку до 15%. Банки запропонували можливість обліку доходів не тільки подружжя, але і будь-яких третіх осіб, а також збільшення максимально можливого віку позичальника на момент закінчення виплат по кредиту. У Суднобудівного банку, наприклад, він може досягати 85 років. Але ставки для таких позичальників, як правило, вище мінімально декларованих банками.
За словами клієнта
Зараз великі банки збільшують плату за ризик, так як розмістити на ринку облігації, забезпечені високоризиковими кредитами, стало неможливо: інвестори ретельно перевіряють активи клієнтів. Тому платити за ризики доводиться позичальникам.
Наприклад, банк ВТБ 24 раніше підвищував ставку тільки за термін користування кредитом (чим більше термін, тим вище ставка), а півтора місяці тому диференціював ставку в залежності від початкового внеску позичальника (чим менше внесок, тим вище ставка). А Москоммерцбанк недавно повідомив про підвищення на 0,5-1% ставки для клієнтів з "сірої" зарплатою. У Банку Москви ставка зростає в міру зниження першого внеску і збільшення терміну кредиту.
Втім, не всі банкіри вважають скасування початкового внеску ознакою виникнення в Росії високоризикової іпотеки. "Це короткочасна стратегія банків, пов'язана перш за все з різким зростанням цін на житло в минулому році", - стверджує начальник відділу супроводу іпотечних угод Промсвязьбанка Денис Земан.
Але спроби ввести кредити з підтвердженням доходу зі слів позичальника вже є і у нас. Так, Юніаструм Банк ввів кредит "Вільний". "Щоб збалансувати навіть мінімальний ризик, ми обмежили термін такого кредиту сімома роками, процентна ставка по ньому вище (від 14% річних), і ми вимагаємо застави вже наявної квартири", - розповів віце-президент Юніаструм Банку по іпотечному кредитуванню Сергій Бессонов.
Кредит з такою ж назвою і без обов'язки підтвердження доходу запропонував Связьбанк, підвищивши ставку по ньому до 15% річних в рублях, а величину першого внеску - до 50%.
На думку експерта, існування на ринку такого виду кредитів при корекції цін на нерухомість може говорити тільки про те, що банки чекають відновлення зростання цін. "Безумовно, зараз триває зниження вимог до клієнтів, але необхідно враховувати, що вони були занадто суворими, а зараз ми наближаємося до зарубіжними стандартами", - нагадав Денис Земан.