У числі заходів, покликаних поліпшити сформовану становище, важ-ву роль відіграє створення повноцінної правової бази регулювання земельного ринку, в концепції якої повинні бути враховані і ре-альна економічна ситуація, і особливості земельних ставлення-ний в перехідній економіці. На жаль, багато правових норм, що регулюють становлення багатоукладного земельного ладу в на-шей країні, недостатньо глибоко економічно обгрунтовані. Тіпіч-ної в цьому відношенні можна вважати ситуацію і до Земельного ко-Дексом - головним земельним законом Росії.
Серйозні заперечення викликає прагнення "розчинити" земель-ву власність в штучної формі "єдиного об'єкта нерухомості для-мости". У цьому випадку земля перестає існувати як самостійно-вальний об'єкт управління, що відкриває широкі можливості для зловживань. До того ж в прийнятому проекті Земельного кодексу навіть у загальних рисах не прописані регламент і узагальнені норма-тиви виділення такого роду "єдиних об'єктів".
Отже, дійсно, в обіг вводиться всього 2,1% земельного фонду країни. Але що це за землі? Перш за все зазначимо, що в містах і населених пунктах забудована частина становить в середовищ-ньому всього 16,6% їх загальної площі. До цієї цифри слід додати ще 10,1% території населених пунктів, відведених під дороги, вулиці, площі. Разом активно використовуваних земель в містах і поселеннях нараховується менше 30%. Інше - не забудована і не освоєна територія, що включає сільськогосподарські угіддя (47,8% загальної площі міст і населених пунктів), ліси (9,6%), водні об'єкти, в тому числі болота (5,4%).
Крім того, в складі забудованої частини території міст і насе-лених пунктів 2/3 зайняті старими будівлями і спорудами; що стосується капітальних будівель, то певна їх частина повинна бути виведена за межі поселень через негативного впливу на еколо-енергію міського середовища. Очевидно, і такі ділянки міської території стануть продаватися за викидними цінами. Тепер уявімо собі, що ці землі будуть скуплені за безцінь, а потім запропоновані реальним інвесторам за астрономічні суми. Розраховувати в подібному випадку на приплив інвестицій в міста і населені пункти годі й говорити.
З точки зору відповідності правових норм економічним реаліям варто було б допустити вільну купівлю-продаж міських земель лише з урахуванням оновлених генеральних планів заст-Ройко населених пунктів при жорстких правових і еко-ких гарантії неухильного виконання зобов'язань, прийнятих ними рі-тих покупцем міських земель по їх регламентованому освое-нию. Такими гарантіями можуть бути юридичні норми, пред-які вбачають серйозні покарання за умисне порушення прийнятих зобов'язань, починаючи з конфіскації ділянки без будь-якої компенсації понесених витрат і закінчуючи заходами уго-ловного покарання. Свого роду гарантією може служити і внесен-ня на спеціальний банківський рахунок претендують на конкретним земельну ділянку інвестором певної частини (але не менше 30%) суми, необхідної для розробки цієї ділянки.
Проблема правового регулювання ринкового обороту сільськогосподарських земель має першорядне значення. Для її разре-ності пропонується прийняти окремий закон. Тут відразу виникає питання: які землі будуть охоплені його дією?
Формально йдеться про землі сільськогосподарського призначен-ня (див. Ст. 27, п. 6 Земельного кодексу). Але оскільки до останніх віднесено "землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей" (ст. 77, п. 1), то як бути з 47,8% поселенських територій, які є сільськогосподарськими угіддями, в тому числі вико-ми для цілей сільськогосподарського виробництва? І не означа-ет чи означає це, що рано чи пізно доведеться поширити особливий режим обігу земель сільськогосподарського призначення на землі-користування розташованих в межах міста сельскохозяйствен-них підприємств, блокуючи тим самим і ринкові операції з зем-лей в самих містах і населених пунктах?
Крім того, доцільно вводити особливий правовий режим ринкового обороту сільськогосподарських земель за межами насе-лених пунктів, якщо оборот земель останніх регулюватиме-ся іншими, більш ліберальними нормами? Причому вони поширеною-ються навіть на окремі ділянки, зайняті будівлями, будовами, спорудами (ст. 27, п. 7). Адже досить скупити все виробниц недержавні об'єкти або розвалюються села в цілому, щоб при-нудити їх жителів віддати у власність новоявленому "селяни-ну" і всі належні їм земельні ділянки. Тим більше що де-ревне з належними їй землями, за новим Земельним кодек-су, - єдиний земельно-майновий комплекс.
При розробці нормативних документів щодо правового регу-лювання ринкового обороту земель в цілому і сельскохозяйствен-ного призначення зокрема необхідно вирішити три групи еконо-вів проблем:
- підтримки економічно обґрунтованих обсягів і струк-тури ринкового обігу земельних ресурсів;
- запобігання і подолання різних деформацій ри-нічного механізму ціноутворення і цінових параметрів земель-ного ринку;
- збереження і розширення можливостей активно задіюють-вання техніко-економічних і технологічних факторів, способству-чих підвищенню ефективності використання земельних ресурсів.
Позитивне значення матиме і більш об'єктивна оціню-ка випадків вимушеного продажу земельної власності, коли власник розоряється не зі своєї вини, а через загальну кризової економічної ситуації. Подібне можна однозначно трактувати як природне ринкове перерозподіл землі від неефективного господарюючого суб'єкта до ефективного. Якщо в країні стався економічна криза, то держава повинна нести відповідальність перед кожним землевласником за його розорення. Звідси випливає необхідність прийняття таких юридичних правил, згідно з кото-рим будь-який власник земельної ділянки при вимушеному вихо-де на ринок міг би розраховувати на отримання в судовому порядку компенсації понесених при цьому збитків.
Для запобігання і подолання деформацій механізмів і параметрів ринкового ціноутворення, крім перерахованих вище заходів по ліквідації диспропорцій між попитом і пропозицією на земельні ділянки, будуть потрібні і додаткові юридичні регламентації. Йдеться про встановлення в ситуації ринку продавця гранично допустимих цін на пропоновані до продажу земельні ділянки з введенням прогресивної ставки платежів за оформлення різних земельних угод (купівлі-продажу, оренди, застави). У ситу-ації ринку покупця необхідно встановити нижню межу цін на продавані землі, за якими органи державного управ-ня федерального, регіонального та муніципального рівнів могли б викуповувати "надлишкові" земельні ділянки.
Рішення задач третьої групи - забезпечення техніко-економі-чеський ефективності господарювання - представляється нам наибо-леї важливим і складним. Зупинимося на них докладніше.
Сільськогосподарське виробництво, як відомо, з об'єктивних причин відрізняється від інших видів діяльності найнижчою меж-галузевої конкурентоспроможністю. Включення сільськогосподарських земель в ринковий оборот не може суперечити вимогам раці-нальної організації виробничого процесу і збереження, а по можливості і підвищення його конкурентоспроможності в межотрасл-вом плані. Розміри існуючих і новостворюваних землеполь-зовании повинні бути економічно і агротехнологіческн обгрунтувати ванними, що дозволяють забезпечувати ефективну модернізацію виробництва, його спеціалізацію, концентрацію і управління.
Глибока економічна криза, що охопила аграрний сектор, певною мірою обумовлений і диспропорціями в масштабах вов-лікування в господарський оборот факторів виробництва. Сьогодні для обробки значної частини сільськогосподарських земель не вистачає матеріально-технічних і фінансових ресурсів. По-цьому такі землі необхідно консервувати. Для вирішення дан-ної задачі правовий режим регулювання ринкового обороту зем-ли повинен спиратися на обов'язкове обгрунтування масштабів кон-Сервація надлишкових земельних ресурсів на базі розробки со-відповідних бізнес-проект-планів агротехнологічної і зем-леустроітельной оптимізації виробництва.
Безумовно, потрібні правові норми, що сприяють віднов-новлення цілісності землекористуванні сільськогосподарських під-приємств та запобігання нових випадків їх дроблення, подолавши-нию черезсмужжя, далекоземелля, різного роду вклинювання земель інших господарюючих суб'єктів і т.п. Потрібна юридична основа для надійного збереження ґрунтової родючості, мінімізації еро-зівной процесів, надмірних антропогенних навантажень, різного роду руйнувань і забруднень грунту: Важливо також обмежити частоту ринкових операцій з сільськогосподарськими землями, що супроводжуються зміною господарюючих суб'єктів і перешкоджають довго-строкової стійкості, безперервності і наступності організа-ції і ведення виробничого процесу.
Суб'єкти сільськогосподарського виробництва за своїми еконо-номічному інтересам далеко не однорідні. Їх можна умовно поділу-лити на дві полярні групи: а) орієнтовані на короткострокове максимально інтенсивне вилучення земельної ренти з мінімальними витратами (тактика земельного "браконьєра"); б) віддають перевагу довгострокове використання земельного ресурсу, інвестуючи в меро-ємства по збереженню його корисних споживчих властивостей (такт-ка стратегічного землевласника-інвестора). Очевидно, інтереси вто-рій групи повністю збігаються з інтересами суспільства в цілому і тому повинні підтримуватися в рамках правового регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель. У зв'язку з цим це-лесообразни дві тактики "впливу на учасників земельного рин-ка: застосування жорстких штрафних санкцій, спрямованих на преса-чення" браконьєрського "стилю використання земельного ресурсу, з одного боку, і максимальне заохочення стратегічно орієнтир-ванних землевласників і землекористувачів - з іншого.
Слід також мати на увазі, що економічні проблеми аграр-ного сектора в значній мірі обумовлені зовнішніми причина-ми (нееквівалентним з точки зору ціноутворення товарообміну-ном, податковими, фінансово-кредитними та іншими обмеження-ми). Тому правовий режим включення сільськогосподарських зе-мель в ринковий оборот покликаний сприяти подоланню нега-тивних наслідків зазначених зовнішніх обмежень. Власне ж правова база регулювання ринкового обороту сельскохозяйствен-них земель повинна спиратися на наступні принципи:
- гарантування державними (федеральними і суб'єктів-тов Федерації) і муніципальними ліквідними активами ризику здійснення операцій із землею;
- збереження за державою функцій контролю і відпові-ності за чистоту угод із земельними ділянками, особливо по опера-циям їх купівлі-продажу, застави, випуску цінних земельних паперів;
- створення умов для підвищення ліквідності части-ських земель за рахунок правової регламентації процедур консерв-вації надлишкової пропозиції та інтервенційних пропозицій при ажіотажному попиті на земельні ділянки;
- правове регулювання допустимих меж зміни функ-ціонального призначення і використання сільськогосподарських зе-мель з метою включення їх в ринковий оборот для залучення ін-вестицій на розвиток основного виробництва.
Визначаючи специфіку правового режиму ринкового обороту зе-мель сільськогосподарського призначення і використання, потрібно вчи-ють і відмінності в можливостях і здібностях сільських і го-родских учасників ринкового обороту засвоювати стандарти і нор-ми ринкової поведінки і адаптуватися до умов ринку. Як правило, сільські учасники ринкового земельного обороту (реаль-ні та потенційні землевласники і землекористувачі) з об'єктивних причин значно гірше, ніж міське населення, кричи-ентіруются в ринковій кон'юнктурі, тенденціях се зміни, усло-віях здійснення угод і т.п. Тому правове регулювання ринкового обороту даних земель повинно: відображати державним-ний патронаж для сільських учасників земельного ринку при їх інформаційно-аналітичному та консалтинговому обслуговуванні; сти-муліровать міські приватні інформаційно-консалтингові струк-тури до активного поширення своєї діяльності на сільську місцевість; забезпечувати режим найбільшого сприяння для функціонуючих на селі інформаційно-консалтингових компа-ний - елементів інфраструктури земельного ринку.
Сільська місцевість, як правило, виступає об'єктом експан-сі несільськогосподарських видів землекористування: будівництва промислових об'єктів, транспортних та інших комунікацій; рас-ширення забудови міст та інших населених пунктів; організа-ції заповідників, заказників і т.п. У зв'язку з цим виникає по-потреба в примусовому вилученні у сільських землевласників їх земельної власності. Щоб не порушувати інтереси останніх і в той же час забезпечувати суспільні потреби в земельних ресурсах, правовий режим примусового вилучення сельскохозяйствен-них земель повинен бути орієнтований на переважно судове вирішення виникаючих в цій області конфліктних ситуацій.
Просторова протяжність сільських територій, її низька насиченість транспортними комунікаціями і в значній мірі периферійне розміщення щодо великих міських центрів серйозно ускладнюють умови здійснення угод з земель-ними ділянками - пошук партнерів, реєстрацію, кадастрове оформ-ня, проведення оціночних робіт і т.п. У процесі правового регу-лювання ринкового обороту сільськогосподарських земель необ-обхідно знизити відповідні навантаження на сільських учасників зе-Мельна ринку на основі реалізації наступних принципів:
- максимально можливе з різних видів угод і кате-горіям беруть участь в них земельних ділянок заміщення дозволь-ного принципу оформлення операцій із землею повідомним;
- стимулювання пільгового (за рахунок держави) надання посередницьких послуг в сфері організації ринкового обороту зе-мель сільськогосподарського призначення і використання.