Конституція РФ дає власнику земельної ділянки, право вільного розпорядження ним, якщо це не завдає шкоди навколишньому середовищу і не зачіпає інтересів інших осіб. Це означає можливість укладення угод, передбачених національним законодавством. У Законі РФ від 23.12.92 р 4. "Про право громадян на отримання в приватну власність і на продаж земельних ділянок для особистого, підсобного, дачного господарства та садівництва" прямо говориться, що громадяни, які отримали земельні ділянки у власність, можуть їх продати. В Указі Президента України від 27.10.93 р N тисяча сімсот шістьдесят сім "Про регулювання земельних відносин та розвитку аграрної реформи в Росії" підтверджується, що власник земельної ділянки має право його продати, подарувати, передати у спадщину, в оренду або в заставу, а також внести в як внесок до статутних фондів господарських товариств і товариств. Оборот земельних ділянок за указом регулюється цивільним законодавством з урахуванням законодавства земельного. І, нарешті, постанову Уряду РФ від 30.05.93 р N 503 "Про затвердження порядку купівлі-продажу громадянами Російської Федерації земельних ділянок" регламентує порядок продажу земельних ділянок для дачного, особистого, підсобного господарства і садівництва. Цей документ затвердив типовий договір купівлі-продажу. Отже, можна сказати: у нас складається ринок землі. Правда, це стосується в основному невеликих ділянок.
Серйозні заперечення викликає прагнення "розчинити" земельну власність в штучної формі "єдиного об'єкта нерухомості". У цьому випадку земля перестає існувати як самостійний об'єкт управління, що відкриває широкі можливості для зловживань. До того ж в прийнятому проекті Земельного кодексу навіть у загальних рисах не прописані регламент і узагальнені нормативи виділення такого роду "єдиних об'єктів".
Прихильники цього варіанту Земельного кодексу заспокоюють розбурхану громадськість тим, що, хоча в запропонованій версії і знімається мораторій на купівлю-продаж земельних ділянок, проте приводів для занепокоєння немає, так як мова йде всього лише про 2% території країни.
Отже, дійсно, в обіг вводиться всього 2,1% земельного фонду країни. Але що це за землі? Перш за все, відзначимо, що в містах і населених пунктах забудована частина становить в середньому всього 16,6% їх загальної площі. До цієї цифри слід додати ще 10,1% території населених пунктів, відведених під дороги, вулиці, площі. Разом активно використовуваних земель в містах і поселеннях нараховується менше 30%. Інше - не забудована і не освоєна територія, що включає сільськогосподарські угіддя (47,8% загальної площі міст і населених пунктів), ліси (9,6%), водні об'єкти, в тому числі болота (5,4%).
Крім того, в складі забудованої частини території міст і насе-лених пунктів 2/3 зайняті старими будівлями і спорудами; що стосується капітальних будівель, то певна їх частина повинна бути виведена за межі поселень через негативного впливу на екологію міського середовища. Очевидно, і такі ділянки міської території стануть продаватися за викидними цінами. Тепер уявімо собі, що ці землі будуть скуплені за безцінь, а потім запропоновані реальним інвесторам за астрономічні суми. Розраховувати в подібному випадку на приплив інвестицій в міста і населені пункти годі й говорити.
З точки зору відповідності правових норм економічним реаліям варто було б допустити вільну купівлю-продаж міських земель лише з урахуванням оновлених генеральних планів забудови населених пунктів при жорстких правових і економічних гарантій неухильного виконання зобов'язань, прийнятих покупцем міських земель по їх регламентованому освоєння. Такими гарантіями можуть бути юридичні норми, пред-які вбачають серйозні покарання за умисне порушення прийнятих зобов'язань, починаючи з конфіскації ділянки без будь-якої компенсації понесених витрат і закінчуючи заходами кримінального покарання. Свого роду гарантією, може служити і внесення на спеціальний банківський рахунок претендують на конкретним земельну ділянку інвестором певної частини (але не менше 30%) суми, необхідної для розробки цієї ділянки.
Проблема правового регулювання ринкового обороту сільськогосподарських земель має першорядне значення. Для її вирішення пропонується прийняти окремий закон. Тут відразу виникає питання: які землі будуть охоплені його дією?
Формально йдеться про землі сільськогосподарського призначення (див. Ст. 27, п. 6 Земельного кодексу). Але оскільки до останніх віднесено "землі за межею поселень, надані для потреб сільського господарства, а також призначені для цих цілей" (ст. 77, п. 1), то як бути з 47,8% поселенських територій, які є сільськогосподарськими угіддями, в тому числі використовуваними для цілей сільськогосподарського виробництва? І чи не означає це, що рано чи пізно доведеться поширити особливий режим обігу земель сільськогосподарського призначення на землі-користування розташованих в межах міста сельскохозяйствен-них підприємств, блокуючи тим самим і ринкові операції з зем-лей в самих містах і населених пунктах?
Крім того, доцільно вводити особливий правовий режим ринкового обороту сільськогосподарських земель за межами населених пунктів, якщо оборот земель останніх буде регулюватися іншими, більш ліберальними нормами? Причому вони поширюються навіть на окремі ділянки, зайняті будівлями, будовами, спорудами (ст. 27, п. 7). Адже досить скупити всі виробничі об'єкти або розвалюються села в цілому, щоб примусити їх жителів віддати у власність новоявленому "селянину" і всі належні їм земельні ділянки. Тим більше що село з належними їй землями, за новим Земельним кодексом, - єдиний земельно-майновий комплекс.
З однаковою чи "швидкістю" слід ініціювати цей процес в Північно-Кавказькому регіоні і таких суб'єктах РФ, як, наприклад, Костромська область?
При розробці нормативних документів щодо правового регулювання ринкового обороту земель в цілому і сільськогосподарського призначення зокрема необхідно вирішити три групи економічних проблем:
- підтримки економічно обґрунтованих обсягів і структури ринкового обігу земельних ресурсів;
- запобігання і подолання різних деформацій ринкового механізму ціноутворення і цінових параметрів земельного ринку;
- збереження і розширення можливостей активного задіяння техніко-економічних і технологічних факторів, що сприяють підвищенню ефективності використання земельних ресурсів.
Можна назвати чотири його основні варіанти 9. а) депресивний ринок, коли і попит, і пропозиція на земельні ділянки вкрай обмежені і не мають тенденції до зростання; б) ринок продавця, коли ажіотажний попит поєднується з депресивним пропозицією; в) ринок покупця, коли депресивний попит поєднується з ажіотажним пропозицією; г) розвинений ринок, коли і попит, і пропозиція перебувають на досить високому рівні, збалансовані по найбільш поширеним ринкових операцій із землею і характеризуються тенденцією до подальшого зростання.
Позитивне значення матиме і більш об'єктивна оціню-ка випадків вимушеного продажу земельної власності, коли власник розоряється не зі своєї вини, а через загальну кризової економічної ситуації. Подібне можна однозначно трактувати як природне ринкове перерозподіл землі від неефективного господарюючого суб'єкта до ефективного. Якщо в країні стався економічна криза, то держава повинна нести відповідальність перед кожним землевласником за його розорення. Звідси випливає необхідність прийняття таких юридичних правил, згідно з якими будь-який власник земельної ділянки при вимушеному виході на ринок міг би розраховувати на отримання в судовому порядку компенсації понесених при цьому збитків.
Для запобігання і подолання деформацій механізмів і параметрів ринкового ціноутворення, крім перерахованих вище заходів по ліквідації диспропорцій між попитом і пропозицією на земельні ділянки, будуть потрібні і додаткові юридичні регламентації. Йдеться про встановлення в ситуації ринку продавця гранично допустимих цін на пропоновані до продажу земельні ділянки з введенням прогресивної ставки платежів за оформлення різних земельних угод (купівлі-продажу, оренди, застави). У ситуації ринку покупця необхідно встановити нижню межу цін на продавані землі, за якими органи державного управління федерального, регіонального та муніципального рівнів могли б викуповувати "надлишкові" земельні ділянки.
Рішення задач третьої групи - забезпечення техніко-економічної ефективності господарювання - представляється нам найбільш важливим і складним. Зупинимося на них докладніше.
Сільськогосподарське виробництво, як відомо, з об'єктивних причин відрізняється від інших видів діяльності найнижчою міжгалузевої конкурентоспроможністю. Включення сільськогосподарських земель в ринковий оборот не може суперечити вимогам раціональної організації виробничого процесу та збереження, а по можливості і підвищення його конкурентоспроможності в міжгалузевому плані. Розміри існуючих і новостворюваних землекористуванні повинні бути економічно та агротехнічні обгрунтованими, що дозволяють забезпечувати ефективну модернізацію виробництва, його спеціалізацію, концентрацію і управління.
Глибока економічна криза, що охопила аграрний сектор, певною мірою обумовлений і диспропорціями в масштабах залучення в господарський оборот факторів виробництва. Сьогодні для обробки значної частини сільськогосподарських земель не вистачає матеріально-технічних і фінансових ресурсів. Тому такі землі необхідно консервувати. Для вирішення даного завдання правовий режим регулювання ринкового обороту землі повинен спиратися на обов'язкове обгрунтування масштабів консервації надлишкових земельних ресурсів на базі розробки со-відповідних бізнес-проект планів агротехнічної і землевпорядної оптимізації виробництва.
Безумовно, потрібні правові норми, що сприяють віднов-новлення цілісності землекористуванні сільськогосподарських підприємств і запобігання нових випадків їх дроблення, подолання черезсмужжя, далекоземелля, різного роду вклинювання земель інших господарюючих суб'єктів і т.п. Потрібна юридична основа для надійного збереження ґрунтової родючості, мінімізації ерозивних процесів, надмірних антропогенних навантажень, різного роду руйнувань і забруднень грунту: Важливо також обмежити частоту ринкових операцій з сільськогосподарськими землями, що супроводжуються зміною господарюючих суб'єктів і перешкоджають довго-строкової стійкості, безперервності і наступності организа- ції і ведення виробничого процесу.
Суб'єкти сільськогосподарського виробництва за своїми еконо-номічному інтересам далеко не однорідні. Їх можна умовно розділити на дві полярні групи: а) орієнтовані на короткострокове максимально інтенсивне вилучення земельної ренти з мінімальними витратами (тактика земельного "браконьєра"); б) віддають перевагу довгострокове використання земельного ресурсу, інвестуючи в меро-ємства по збереженню його корисних споживчих властивостей (такт-ка стратегічного землевласника-інвестора). Інтереси другої групи повністю збігаються з інтересами суспільства в цілому і тому повинні підтримуватися в рамках правового регулювання ринкового обігу сільськогосподарських земель. У зв'язку з цим доцільні дві тактики "впливу на учасників земельного ринку: застосування жорстких штрафних санкцій, спрямованих на припинення" браконьєрського "стилю використання земельного ресурсу, з одного боку, і максимальне заохочення стратегічно орієнтованих землевласників і землекористувачів - з іншого.
Слід також мати на увазі, що економічні проблеми аграрного сектора в значній мірі обумовлені зовнішніми причинами (нееквівалентним з точки зору ціноутворення товарообміном, податковими, фінансово-кредитними та іншими обмеженнями). Тому правовий режим включення сільськогосподарських зе-мель в ринковий оборот покликаний сприяти подоланню негативних наслідків зазначених зовнішніх обмежень. Власне ж правова база регулювання ринкового обороту сельскохозяйствен-них земель повинна спиратися на наступні принципи:
- гарантування державними (федеральними і суб'єктів Федерації) і муніципальними ліквідними активами ризику здійснення операцій із землею;
- збереження за державою функцій контролю і відповідальності за чистоту угод із земельними ділянками, особливо за операціями їх купівлі-продажу, застави, випуску цінних земельних паперів;
- створення умов для підвищення ліквідності сільськогосподарських земель за рахунок правової регламентації процедур консерв-вації надлишкової пропозиції та інтервенційних пропозицій при ажіотажному попиті на земельні ділянки;
- правове регулювання допустимих меж зміни функ-ціонального призначення і використання сільськогосподарських земель з метою включення їх в ринковий оборот для залучення ін-вестицій на розвиток основного виробництва.
Визначаючи специфіку правового режиму ринкового обороту зе-мель сільськогосподарського призначення і використання, потрібно вчи-ють і відмінності в можливостях і здібностях сільських і го-родских учасників ринкового обороту засвоювати стандарти і нор-ми ринкової поведінки і адаптуватися до умов ринку. Як правило, сільські учасники ринкового земельного обороту (реаль-ні та потенційні землевласники і землекористувачі) з об'єктивних причин значно гірше, ніж міське населення, кричи-ентіруются в ринковій кон'юнктурі, тенденціях се зміни, усло-віях здійснення угод і т.п. Тому правове регулювання ринкового обороту даних земель повинно: відображати державним-ний патронаж для сільських учасників земельного ринку при їх інформаційно-аналітичному та консалтинговому обслуговуванні; сти-муліровать міські приватні інформаційно-консалтингові струк-тури до активного поширення своєї діяльності на сільську місцевість; забезпечувати режим найбільшого сприяння для функціонуючих на селі інформаційно-консалтингових компа-ний - елементів інфраструктури земельного ринку.
Сільська місцевість, як правило, виступає об'єктом експан-сі несільськогосподарських видів землекористування: будівництва промислових об'єктів, транспортних та інших комунікацій; рас-ширення забудови міст та інших населених пунктів; організа-ції заповідників, заказників і т.п. У зв'язку з цим виникає по-потреба в примусовому вилученні у сільських землевласників їх земельної власності.
У процесі правового регу-лювання ринкового обороту сільськогосподарських земель необ-обхідно знизити відповідні навантаження на сільських учасників зе-Мельна ринку на основі реалізації наступних принципів:
- максимально можливе з різних видів угод і кате-горіям беруть участь в них земельних ділянок заміщення дозволь-ного принципу оформлення операцій із землею повідомним;
- стимулювання пільгового (за рахунок держави) надання посередницьких послуг в сфері організації ринкового обороту земель сільськогосподарського призначення та використання.
Формування нового багатоукладного земельного ладу в Рос-ці зажадає ще чимало зусиль як в сфері правового забезпечення даного процесу, так і при здійсненні конкретних практичес-ких заходів.