У мене недавно почалася епопея з покупкою гаража. Здавалося б - що простіше. Але в процесі виникли кілька питань?
1. Чи можна обійтися без нотаріального згоди подружжя?
Ні, не можна. На практиці важко, доведеться звертатися до суду. І суд першої інстанції скоріше за все відмовить, так як їсть п. 3 ст. 35 СК РФ. А інтерпретувати статті - це у нас не для суддів, вони і без цього свої гроші отримають.
2. Чи можна вписати НЕ титульного власника (дружину, яка не фігурує в документах), в договір купівлі-продажу, щоб обійти п.1?
Так можна. Спочатку в Росреестра відмовляли, попинали, потім сходив до начальника, сказав, що це не суперечить законодавству. Він сказав, що в принципі, можна.
Я на радощах пішов до продавців (у титульного собсвенніка проблема з ногами - погано ходить), повів їх в МФЦ і прийшла проблема, звідки не очікував, третє питання, яке мене зараз хвилює:
Чи обов'язкова "зеленка" (будь-яке свідчення Росреестра) при продажу нерухомості?
Продавцям сказали, спочатку зареєструйте право (2 т.р), а потім продавайте. Логіка, звичайно, в цих словах є. Але мені потрібна нормативку (в якій зазначено перелік документів), на підставі якої співробітники мені це сказали.
Справи з документами у продавців йдуть так:
1. Є довідка від голови, що власник такого-то гаража - його власник.
2. Є кадастровий паспорт і технічний план приміщення, де вказані кадастрові приміщення.
3. В технічному плані правовласником зазначено той же власник, що і в довідці від голови.
Я вважаю, що від продавців повинні бути надані правовстановлюючі документи (якими б вони не були), а не обов'язково тільки свідоцтво про реєстрацію права.
Я знайшов, де говорять про підстави про реєстрацію прав, але сказано якось обтічно
ст. 14 п. 2 пп. 6, 7
До того ж, я попросив співробітників МФЦ прийняти у мене документи, а потім реєстратор нехай відмовляє і мотивує свою відмову. Теж цього робити не стали. Я не стверджую, просто зразок десь читав, що повинні все-таки були прийняти. Може хто знає, в якому пункті якого документа обговорений цей момент (адміністративний регламент Росреестра поки в нормальному вигляді знайти не можу).
Таким чином, у мене два питання:
1. Чи обов'язкова саме "зеленка" (будь-яке свідчення Росреестра) при продажу нерухомості або підійдуть інші правовстановлюючі документи? В якому НПА це зазначено?
2. Чи зобов'язані співробітники МФЦ (або Росреестра) в описаній ситуації прийняти документи. В якому НПА це зазначено?
Щодо відмови МФЦ в прийнятті документів.
Згідно ч.14 ст.18 ФЗ №218 відмову в прийнятті заяви про державний кадастровому обліку і (або) державної реєстрації прав та доданих до неї документів не допускається, за винятком випадку, зазначеного в ч.15 ст.18 ФЗ №218.
Ч.15 ст.18 ФЗ №218:
У разі подання заяви про державну кадастровому обліку і (або) державної реєстрації прав та доданих до неї документів у формі документів на паперовому носії за допомогою особистого звернення в їх прийомі повинно бути відмовлено безпосередньо в момент подання таких заяви і документів, якщо не встановлено особу особи, який звернувся за здійсненням державного кадастрового обліку і (або) державної реєстрації прав, в тому числі не пред'явлено документ, що засвідчує особу такої особи, або чи про, що представляє заяву і додані до неї документи, відмовилося пред'явити документ, що засвідчує його особу.
Висновок: єдиною підставою для відмови в прийомі заяви на державну реєстрацію права та доданих до неї документів є не встановлення особистості який звернувся.
Неподання документів, необхідних для здійснення державної реєстрації права, є підставою для призупинення державної реєстрації (п.5 ч.1 ст.26 ФЗ №218). Однак рішення про призупинення приймається державним реєстратором прав, що прямо зазначено у згаданій статті. Він, а не МФЦ, здійснює правову експертизу представлених для державної реєстрації права документів, тому що зазначена експертиза є невід'ємною частиною відповідної адміністративної послуги (п.3 ч.1 ст.29 ФЗ №218), надає яку знову ж Росреестр, а не МЦФ (ч.1 ст.3 ФЗ №218).
Розкрити гілка 0
Отже, по суті Ваших питань.
Права на об'єкти нерухомості, що виникають в силу закону (внаслідок обставин, зазначених у законі, не з дня державної реєстрації прав), визнаються юридично дійсними за відсутності їх державної реєстрації в Єдиному державному реєстрі нерухомості. Державна реєстрація таких прав в Єдиному державному реєстрі нерухомості здійснюється за заявами правовласників, рішенням державного реєстратора прав під час вступу від органів державної влади та нотаріусів відомостей, що підтверджують факт виникнення таких прав, крім випадків, встановлених федеральними законами.
Отже, зареєструвати право власності продавця на гараж, передане за угодою, доведеться в силу ч.3 ст.69 ФЗ №218. Однак заява на реєстрацію даного права може бути подано одночасно із заявою на реєстрацію переходу права до Вас.
2. Перелік документів.
На жаль, переліку документів, що конкретизує ч.2 ст.14 ФЗ №218, немає.
Наскільки я розумію, для реєстрації права власності на гараж, який виник внаслідок повної сплати пайових внесків, продавцю необхідно отримати довідку від голови ГСК про те, що продавець а) є членом зазначеного ГСК з ЧЧ.ММ.ГГГГ, б) ЧЧ.ММ.ГГГГ повністю виплатив пайові внески, а тому на підставі п.4 ст.218 ГК РФ набув право власності на гараж (кадастровий номер об'єкта).
У Консультанті знайшов статтю з цього приводу, де говориться наступне:
- довідку про виплачений пай і її копію;
- довідку про членство в ГСК і її копію;
У разі подання документів через представника необхідно представити оформлену на нього довіреність і її копію.
Якщо ніхто з членів ГСК до вас не оформляв право власності на гараж, то вам буде потрібно представити також документи самого кооперативу:
- документи, що підтверджують права кооперативу на земельну ділянку;
- технічну документацію, видану органом, що здійснює технічний облік об'єктів нерухомості;
- списки членів кооперативу;
- документи, що підтверджують повноваження директора і бухгалтера.
Звичайно, цим в общем-то тлумачним відповіддю, ви мене трохи засмутили, ніч заснути не міг.
Але мені все-таки не дає спокою, що я не можу знайти обов'язковий перелік документів, для реєстрації переходу права - хоча б через те, що не знаю, можуть в МФЦ з мене вимагати виписку з ЕГРН або не можуть.
Мені цікава ваша думка:
Є пп.1, підстава
особа, зазначена в заяві як правовласника, не має права на такий об'єкт нерухомості і (або) не уповноважений розпоряджатися правом на такий об'єкт нерухомості;
Але це не одне і те ж з "відсутність зареєстрованого права".
4. Член житлового, житлово-будівельного, дачного, гаражного чи іншого споживчого кооперативу, інші особи, які мають право на паєнагромадження, повністю внесли свій пайовий внесок за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане цих осіб кооперативом, набувають право власності на вказане майно.
Інший момент виникнення, зміни або припинення прав на вказане майно може бути встановлений тільки законом. Наприклад, незалежно від здійснення відповідної державної реєстрації право переходить у випадках спадкування (статті 58, 1110 ЦК РФ), в разі повного внесення членом відповідного кооперативу його пайового внеску за квартиру, дачу, гараж, інше приміщення, надане кооперативом цій особі (пункт 4 статті 218 ГК РФ).
Тобто, у власника є право на гараж, він його не зобов'язаний реєструвати в Росреестра. Тому все впирається в вичерпний список документів при реєстрації переходу права (на мій погляд, якщо право є, то воно може і перейти, незалежно від того, зареєстровано чи ні - реєстрація потрібна з метою упорядкування процедури переходу).
Зокрема абз.2 п. 61 постанови:
Позов покупця про державну реєстрацію переходу права підлягає задоволенню за умови виконання зобов'язання продавця про передачу майна. Згідно з абзацом другим пункту 1 статті 556 ГК РФ у разі, якщо інше не передбачено законом або договором, зобов'язання продавця передати нерухомість покупцеві вважається виконаним після вручення цього майна покупцю і підписання сторонами відповідного документа про передачу.
Розкрити гілка 7
Взагалі, держ реєстрація і всі ці заморочки з нею придумані для того, щоб по можливості виключити ситуації, коли, наприклад, власник нерухомості укладає договори з декількома незалежними покупцями, збирає з них гроші і ховається в невидимі дали. Так реєстрація дозволяє відстежити всю долю об'єкта починаючи з моменту виникнення права на нього до його фактичного руйнування, наприклад.
Розкрити гілка 5
Я це розумію і не лаю процедуру реєстрації. Буде все в ЕГРН - реєстрація буде займати не більше 10 хвилин. А якщо ще і роздадуть посилену цифровий підпис, то і того менше.
З приводу суду. Основна проблема - знайти представника з дипломом, який би просто погодився прийти в суд, процитувати виділений тут мною абзац і отримати відсотків 40% від стягненої суми.
Розкрити гілка 4
Основна проблема - знайти представника з дипломом, який би просто погодився прийти в суд, процитувати виділений тут мною абзац і отримати відсотків 40% від стягненої суми. Місто носите Ви який?
Розкрити гілка 3
містечко в Челябінській області.
Розкрити гілка 2
Ех, була б Москва, допоміг би Вам. )
Розкрити гілка 1
Ех, була б Москва, можливо і проблеми такої не виникло.
Просто че-то в голову прийшло.
1. Державний кадастровий облік і (або) державна реєстрація прав здійснюються на підставі заяви, за винятком встановлених цим Законом випадків, і документів, що надійшли до органу реєстрації прав в установленому цим Законом порядку.
2. Підставами для здійснення державного кадастрового обліку і (або) державної реєстрації прав є:
1) акти, видані органами державної влади або органами місцевого самоврядування в межах їх компетенції і в порядку, який встановлений законодавством, що діяло в місці видання таких актів на момент їх видання, і встановлюють наявність, виникнення, перехід, припинення права або обмеження права і обтяження об'єкта нерухомості;
2) договори та інші угоди щодо нерухомого майна, вчинені відповідно до законодавства, що діяло в місці розташування нерухомого майна на момент укладення угоди;
3) акти (свідоцтва) про приватизацію житлових приміщень, вчинені відповідно до законодавства, що діяло в місці здійснення приватизації на момент її здійснення;
4) свідоцтва про право на спадщину;
5) вступили в законну силу судові акти;
6) акти (свідоцтва) про права на нерухоме майно, видані уповноваженими органами державної влади в порядку, встановленому законодавством, що діяло в місці видання таких актів на момент їх видання;
7) межовий план, технічний план або акт обстеження, підготовлені в результаті проведення кадастрових робіт в установленому федеральним законом порядку, затверджена в установленому федеральним законом порядку карта-план території, підготовлена в результаті виконання комплексних кадастрових робіт (далі - карта-план території);
7.1) схема розміщення земельної ділянки на публічній кадастровій карті при здійсненні державного кадастрового обліку земельної ділянки, утвореного з метою його надання громадянину в безоплатне користування відповідно до Федерального закону "Про особливості надання громадянам земельних ділянок, що перебувають у державній або муніципальній власності і розташованих на територіях суб'єктів Російської Федерації, що входять до складу Далекосхідного федерального округу, і про внесення змін до відділу ні законодавчих актів Російської Федерації ";
8) інші документи, передбачені федеральним законом, а також інші документи, які підтверджують наявність, виникнення, перехід, припинення права або обмеження права і обтяження об'єкта нерухомості відповідно до законодавства, що діяло в місці і на момент виникнення, припинення, переходу прав, обмеження прав і обтяжень об'єктів нерухомості;
9) настання обставин, зазначених у федеральному законі.