У нашій статті ми постараємося розібратися в особливостях продажу комерційної нерухомості, а також розповімо про те, які для цього потрібні документи.
Продаж комерційної нерухомості: основні особливості
Важливою особливістю продажу комерційних квадратних метрів є оцінка таких. Нерідко власники стикаються з дилемою, щодо того, за якою ціною продавати нерухомість. Якщо вказати завищену ціну, то процес реалізації нерухомості може затягнуться на тривалий час. І навпаки, якщо виставляти нерухомість за заниженою ціною, то можна, як то кажуть продешевити, і недоотримати вигоду. Тому, після того, як було прийнято рішення про продаж нерухомості. слід звернутися за послугами спеціалізованих агентств, які займаються оцінкою нерухомості.
На ціну зазвичай впливає призначення нерухомості (тобто це може бути магазин, заклад громадського харчування, офіс і т.д.) її розмір, місце розташування, транспортна доступність, рівень розвитку інфраструктури, рік побудови і т.д.
Звичайно, на комерційну нерухомість поширюються ті ж самі вимоги, що і на випадки реалізації житлової нерухомості. Серед подібних вимог зазвичай такі:
- нерухомість повинна бути у власності
- відсутність обтяжень
- відсутність домагань третіх осіб
- повний порядок документації
Говорячи про першому елементі зі списку, слід зазначити, що бувають випадки. коли нерухомість перебуває у власності жодного, а відразу декількох осіб. Виходить, що при реалізації такої, в угоді повинні брати участь всі власники, або ж кожен з них повинен дати схвалення на проведення такої. Інакше угода буде визнана недійсною. Тобто ніяких юридичних наслідків після її ув'язнення не піде.
Серйозною перешкодою при продажу нерухомості може бути наявність будь-яких обтяжень на об'єкт. Подібні обмеження можуть бути викликані тим, що нерухомість знаходиться в заставі, або на неї колись був накладений арешт (арешт на реєстраційні дії з об'єктом), який до цих пір не знято. Дуже часто власники дізнаються про дані несприятливих обставин тільки тоді, коли в реєстраційній палаті їм відмовляють в реєстрації переходу прав власності. Тому, якщо ви вирішили реалізовувати вашу комерційну нерухомість, слід подати заяву до органів Росреестра на отримання виписки з кадастрового паспорта. У даній виписці зберігатися вся необхідна інформація щодо наявності / відсутності обтяжень і будь-яких обмежень.
І на кінець, необхідно переконається, що на дану нерухомість не претендують інші особи. Наприклад це можуть бути колишні компаньйони, спадкоємці і т.д. Це може бути і не послужить серйозною перешкодою для продажу, але зайва витрати часу в такому випадку вам точно забезпечена.
Які документи потрібні при продажу компанії: де і як їх отримати
Власне документів, які будуть потрібні для продажу не так багато, як може здаватися на перший погляд. До них в обов'язковому порядку ставляться такі папери:
- правовстановлюючі документи на майно
- технічний і кадастровий паспорта
- квитанція про сплату державного мита
- і звичайно договір купівлі-продажу
Щодо правовстановлюючих документів можна відзначити. що в число таких входять наступні: свідоцтво про право власності, первинний договір купівлі-продажу, міни, дарування або копія свідоцтва про отримання спадщини. Тобто список нічим не відрізняється від того, який би був потрібний при продажу житлової нерухомості. Е якщо свідоцтво про право власності втрачено, то його отримання знову, займе досить тривалий час. Що стосується технічного та кадастрового паспортів, то їх, як в перший раз, так і при продажу нерухомості слід отримувати в відділення Росреестра і відділу БТІ відповідно.
При наявності вищеперелічених паперів, можна приступати до оформлення договору купівлі-продажу, який, до речі є типовим, і тому повинен відповідати всім стандартним вимогам, про які ми розповімо далі.
Як скласти договір при продажу комерційної нерухомості
При складанні договору купівлі-продажу необхідно звертати увагу навіть на ті моменти, які на перший погляд здаються незначними. За загальними правилами в договорі повинні зазначатися такі дані:
При цьому, законодавством не робиться особливих розмежувань у вимогах до продавців. Умови однакові для всіх, незалежно від того, в якості реалізатора виступає фізична або фірма.
Після того коли договір укладено (який до речі з недавнього часу не обов'язково реєструвати) можна подавати папери на реєстрацію переходу прав власності на об'єкт. Займаються даними оформленням реєстраційних органів, що входять до структури Міністерства юстиції РФ.
Який треба буде платити податок з продажу комерційної нерухомості
В даному контексті далеко не все залежить від того, скільки саме часу нерухомість була у власності, і в якому власне статусі перебуває власник. Якщо мова йде про продавця - фізичну особу, то він звільняється від сплати прибуткового податку за тієї умови, що квадратні метри перебували у власності більше 3 років. Але дане правило, як відомо поширюється на житлову нерухомість. Виходить, що при реалізації комерційної нерухомості, податок в розмірі 13% сплачується в будь-якому випадку. В даному випадку законодавець розробив на наш погляд не зовсім коректне правило, включивши в число доходів і засоби з продажу нерухомості. Виходить, що якщо ми продаємо нерухомість за 10 млн. Рублів, і сплачуємо 13% у вигляді податку, то в подальшому придбати відповідну проданої, нерухомість ми не зможемо, тому що у нас на руках залишиться тільки 8,7 млн. рублів. І наші майбутні плани покупки нерухомості відразу після продажу, абсолютно не цікавлять податкові органи.
Якщо ж в якості продавця виступає ІП, то в даному випадку все залежить від системи оподаткування, згідно з якою діє ВП. Якщо це так звана "спрощенка", то податок на прибуток складе 6%. Що стосується юридичних осіб, то крім податку на прибуток, фірма сплачує також і податок на додану вартість.