Привіт Шановні читачі!
Сьогодні хотів би розгорнути цікаву тему для інвесторів, які серйозно замислюються про формування портфеля в якому повинні бути присутніми різні сегменти, в тому числі головний з них - комерційна нерухомість.
Все частіше і частіше останнім часом з різних джерел «приходить» до мене інформація про розвивається на російському ринку пропозиції для інвестиційних вкладень, це покупка нерухомості в апарт готелях.
Така нерухомість вже давненько розвивається в західних країнах і якось звичніше чути про купівлю-продаж апартаментів в місцях, де прийнято відпочивати біля морського узбережжя. До речі, зараз коли валюта росте, все купили нерухомість за кордоном можуть трохи порадіти 😉
Зараз вкладення в апарт готелі починає набирати обертів і у нас, а інвестори активно до них придивляються. А що, непоганий варіант, при невеликих витратах (якщо розглядати невеликий однокімнатний номер), можна отримувати прибуток зі здачі в оренду, причому здача може здійснюватися на будь-який термін, від доби до тривалого проживання. І ніяких проблем з пошуками орендарів, відстеженням того, чим вони там у Вас займаються (наприклад, не дошкуляють чи сусідів і т.п.) і немає інших побутових проблем, всім цим займається керуюча компанія.
Апарт готель. це свого роду готель, в яких ми звикли зупинятися у відпустці або у справах, там є рецепція, додаткові послуги (склад яких залежить від рівня), це і ресторани, бари, басейни, лазні, тренажерні зали, дитячі садки тощо
В принципі, при бажанні такий варіант можна розглядати і для власного проживання, навіть сам про це думав і навіть вивчав це питання ... коли подзвонив в готель де є повне обслуговування і розвинений spa комплекс, спочатку подумав, що мене візьмуть за ненормального 😀. але немає, виявляється таке проживання активно практикується і навіть є розцінки з урахуванням знижок на тривале проживання в готелі.
Правда потім відмовився від цієї затії, все таки повної сім'єю хочеться жити в своїй оселі, зі своєю обстановкою і більш великому, ніж навіть двох-кімнатний апартамент, або потрібно купувати свій комфортний для всієї родини, якщо ж орендувати хороший варіант, то це буде дуже накладно.
Деякі важливі моменти розгляду апартаменти в апарт готелі для придбання:
- За Законодавству України, апартаменти є нежитловим приміщенням та отримати постійну реєстрацію за місцем проживання не вийти, інакше кажучи прописуватися там не можна, можна тільки оформляти тимчасову прописку, при цьому залишаючись бути прописаним в якомусь іншому постійному житловому приміщенні.
- Але при цьому купленим апартаментом можна користуватися не тільки як приміщенням для проживання, а й використовувати в якості офісу, оскільки він не є житловим приміщенням за документами (принаймні поки так, може з часом щось змінитися).
- Є звичайно й підводні камені придбання апартаменти в апарт готелі, це податки, але, в принципі, це властиво для офісної та іншої нежитловий комерційної нерухомості ...
Ось відповідь фахівець з нерухомості, з даного питання:
Оподаткування при володінні апартаменти має багато особливостей, які відрізняються в залежності від конкретних умов придбання та використання апартаментів. Особливістю оподаткування апартаментів є те, що оренда, а також продаж апартаментів обкладається ПДВ, що тягне збільшення податкового навантаження для інвестора.
Крім того, майнове податкове вирахування з ПДФО при придбанні апартаментів (як по житлових приміщень) фізичним особам не надається.
Податок на майно фізичних осіб по апартаментах обчислюється і сплачується за ставками, які вище ставок, встановлених для житлових приміщень. В середньому, на даний момент, для нежитлових приміщень ставка становить близько 2%, а для житлових 0,3-0,7%. Виходить, що податок на нежитлові об'єкти більше в кілька разів.
Але знову ж таки, якщо порахувати прибуток від оренди однакових за ціною і розміром об'єктів, але один з них буде житловим (кімната, квартира), а інший нежитловим (апарт готель, офіс, торговий бутик і т.п.), то різниця вийти в користь нежитловий, так що в підсумку, розмір податку буде впливати не суттєво і комерційний варіант нежитлового приміщення буде вигідніше.
Зараз експерти оцінюють прибуток, яку можна отримувати від інвестицій в апарт готелі будуються в Росії в розмірі від 8 до 15% річних, коли як в країнах де присутня така особливість як сезонність, ці цифри можуть бути менше в 2-3 рази, але знову ж таки з урахуванням зростання валюти прибуток може іноді наздоганяти варіант цілорічної експлуатації.
- Найчастіше апартаменти можуть коштувати значно менше ніж однокімнатна квартира і якщо врахувати, що апарт готелі є новинкою на ринку, то і будинки будуються нові, що не можна порівняти зі вторічкой.
- Для придбання апартаменти в апарт готелі можна користуватися кредитуванням або іпотекою під заставу наявного житла, кожен варіант залежить від умов конкретного Банку і забудовника.
- Умови покупки також можуть бути різними, звичайно номера в апарт готелі укомплектовуються в одному стилі і Ви купуєте апартамент під ключ, де вже є все від і до, але буває і так, що забудовник продає апартаменти як готові, так і «голі стіни» і ви на свій розсуд обставляете приміщення, а далі (за своїм бажанням) укладаєте договір з керуючою компанією в якому прописуєте всі ключові пункти починаючи від маркетингу (здача в оренду, обслуговування, комунальні витрати) до відповідальності за збереження майна в апартаме НТЕ та інше.
Або Ви можете займатися всім самостійно, можете застрахувати все майно, звертатися за послугами з ремонту або іншим позаштатних ситуацій тільки по одноразовим запитам, які відповідно оплачуєте, а також самостійно займаєтеся розміщенням своїх постояльців в приміщенні.
Який варіант буде найбільш вигідним може показати тільки практика, але як правило керуюча компанія може брати пристойний відсоток з обороту або одноразову таксу (за рік) з власника апартаменту, який укладає з ними договір, але знову ж таки і головних болів ніяких, адже у керуючих компаній можуть існувати різні договірні програми, в умовах яких може бути навіть мінімальна фіксована прибутковість, не залежно від того користується Ваш апартамент попитом чи ні. Загалом, тут кожен вирішує сам як йому вигідно і зручно.
- Продати куплений номер в апарт готелі можна як будь-який інший вид нерухомості, або самостійно, або через агентство нерухомості, або до забудовника займається будівництвом апартаментів, як правило у них є свої агентства і вони працюють з цільовою аудиторією цікавляться саме апарт варіантами, тому можуть швидше знайти покупця.
- Такий варіант нерухомості можна дарувати або оформляти у спадок, як і будь-який інший об'єкт нерухомості.
- Фахівці з Апарт нерухомості при покупці споруджуваних апартаментів рекомендують звертати увагу на всі види дозволів на будівництво (це як при купівлі будь-якого будується приміщення) і переважно оформляти договори пайової участі в будівництві, решта схеми (попередній або інвестиційні договори) будуть більш ризикованими при покупці і надалі оформленні власності.
Ось такі плюси і мінуси існують у інвестицій в апарт готелі, не дивлячись на це фізичні особи активно цікавляться і купують такий вид нерухомості відноситься до інвестиційного.
Сьогодні дивився передачу по РБК (саме вона мене спонукала підготувати даний матеріал) за участю представника компанії Yes, мабуть вона широко пов'язана з будівництвом апартаментів, хоча в кожному регіоні є свої великі забудовники, які вже щосили орудують на терені апартаментів 🙂 досить тільки вивчити всі в інтернеті. А за кордоном, взагалі маса пропозицій будь-якого формату і в різних місцях.
У США апарт готелі почали набирати популярність вже більше 30 років тому і основоположником цього напрямку став знаменитий Дональд Трамп і Marriott Hotels, зараз підприємство Трампа (Trump Organisation) будує апартаменти по всьому світу, але вони більше підходять для проживання і володіння найбільш забезпеченими людьми. Комплекси обладнані декількома ресторанами, яхт клубами, магазинами, розважальними закладами та іншими атрибутами відпочинку і розкоші, мінімальні ціни на апартаменти там починаються від 450 тиc. $, Що проти наших середніх цін в розмірі 40-50 тис. $ Здаються вельми важкими.
При покупці апартаменту:
1) Проаналізуйте місце розташування об'єкта, інфраструктуру в окрузі, близькість до центральних районів, конкурентоспроможність готелю.
2) Обов'язково звертайтеся до великого перевіреного забудовнику, вивчіть будівельну документацію і проконсультуйтеся з юристом або незалежним досвідченим агентом з нерухомості, щоб якомога менш ризиковано оформити договір.
3) Серйозно поставтеся до складання договору з керуючою компанією, щоб не в майбутньому не залежати від зміни на ринку оренди, адже іноді ставки можуть і знижуватися, особливо якщо поруч побудують конкурентну будівлю і Вам в цей момент не залишитися без прибутку.
4) Ну і пам'ятайте про інших нюансах, які були вказані вище.
Всім удачі і до зустрічі!
Ця інформація, також може виявитися корисною для Вас:
- Закони Грошей і Філософія Багатства
- Що Таке Ф'ючерс? Подробиці Для «чайників»
- Подробиці про Зниженні Ризиків
- Як не крути, а Складні Відсотки в інвестуванні працюють!
- Інвестиції в Цінні Папери - Акції та Облігації
Буду вдячний, якщо скористаєтеся кнопочками:
Дякую за статтю, Олексій. У вас дуже цікавий сайт, я регулярно читаю ваші статті. Планую в найближчому майбутньому інвестувати в нерухомість, розглядаю всі варіанти, дивлюся, вивчаю, читаю. В інтернеті все частіше натрапляю на пропозиції купувати нерухомість на аукціонах з питань банкрутства, мовляв там можна купити нерухомість за «смішні» гроші, але інформація дуже суперечлива. Чи був у вас такий досвід, чи плануєте писати про це?
Привіт, Анна. Дякую за добрі слова. Так, теж чув про такі аукціони, але сам не практикував. Ще чув, що там вже заздалегідь все розподілено і шанс купити недорого дуже малий. Особисто мене ще хвилює питання законодавства, а що якщо знайдеться родич боржника (або боржник звернутися до вищих судових інстанцій, щоб оскаржити рішення суду) у якого вилучили об'єкт нерухомості, доведе що він може сплатити борг і повернути цю саму нерухомість? Цілком можливо тоді у нового покупця її вилучать, угоду розірвано, об'єкт повернуть, а новий покупець виявиться ні з чим.
Загалом, це мої доводи)) конкретно не займався цим варіантом і якось «душа не лежить», адже бувають випадки коли людина потрапила під тимчасові труднощі або взагалі не винен, а судом буде визнано вилучити і продати на аукціоні, в результаті, вийти що це спосіб заробити на чужій проблемі.
Спасибі за швидку відповідь, вашу позицію зрозуміла, над своєю розмірковую))).