У цій статті ми постараємося відповісти на питання про виплату іпотечного кредиту. Дуже багатьох цікавлять дані питання, адже в різних випадках відсотки по іпотеці можуть варіюватися. Це залежить від розмірів, періодичності виплат, процентної ставки і системи, обраної при оформленні іпотеки. Все, звичайно ж, хочуть вибрати для себе найбільш вигідні умови.
З одного боку, це не так вже складно, але це тільки здається. Начебто береться загальна сума іпотеки і ділиться на кількість місяців, які вона буде виплачуватися. Але насправді, потрібно розуміти, що позичальник платить не тільки обов'язок, а й відсотки. Найголовніше, щоб платіж ні менше процентної ставки, а в іншому сам позичальник може по-різному комбінувати виплату за боргами і за відсотками.
Схеми кредитних виплат можна розділити на дві основні:
1) Диференційовані - при таких виплатах сума боргу поділяється на кількість місяців і погашається разом з відсотками на момент кожен місяць. Причому борг погашається рівними порціями (тільки боргова частина виплат при такому способі виплат по кредиту щомісяця однакова). При цій схемі платежі виявляються максимальними на самому початку терміну виплат, а потім - зменшуються.
2) Ануїтетні (від латинського annuitas - щорічний платіж). Протягом всього терміну погашення кредитної заборгованості,
Порівняння двох схем
Отже, порівняємо дію двох схем виплат, для того, щоб зрозуміти, яку ж схему вибирати. В математичному розгляді, виплати по диференціальної схемою зменшуються в арифметичній прогресії, а за ануїтетною - в геометричній, тому і більше відсотків, які позичальник повинен заплатити. Отже, за ануїтетною схемою, позичальник платить набагато більшу суму через таких самих відсотків. Тому, більша кількість банків воліють ануїтет, ніж диференційний розрахунок платежів. Адже таким чином, клієнт спочатку буде працювати на банк, а тільки лише потім виплачувати свій кредитний борг.
Однак найголовніший недолік диференціальної схеми - великі суми виплат в початкові терміни. Це обмежує суму позики, на відміну від аннутети, де можна розтягнути будь-яку суму в рівних порціях на весь термін. Тому, диференціальної схемою можуть користуватися тільки покупці, які мають великий дохід, або ті, які беруть кредит на невелику суму. Можна дуже вигідно погасити іпотеку і заплатити менше, якщо бути здатними подужати такий вид виплат.
Розглянемо роботу даних схем на прикладі виплат одного і того ж боргу по ним
Відповідно, йому необхідно взяти кредит на 200 тисяч доларів. Банк згоден надати йому такий позику в кредит на 20 років під 12 відсотків річних. Розглянемо, скільки він повинен буде платити щомісяця по двом вищепереліченим схемами, а так же, яку суму він заплатить в результаті.
За ануїтетною схемою: кожен місяць позичальник повинен буде виплачувати 220 доларів і 17 центів, а за весь час 528 тисяч 520 доларів і 8 центів. Загалом, позичальник заплатить в 2,64 раз більше грошей, ніж сума початкового кредиту.
За диференціальної схемою: перший платіж становитиме 283 долара і 3 центи, а останній - 84 долари 2 центи. При цьому за 20 років позичальник переплатить в 2,2 рази більше суми початкового кредиту, тобто 441 тисячу доларів.
За ануїтетною схемою виходить так, що це все одно, що кредит був узятий за діфференціалной схемою, тільки при ставці 16 відсотків. Хоча насправді різниця не така істотна, оскільки сума розтягується на 20 років, а не на 1 рік.
Ще один недолік ануїтетною схеми
Системи виплат по-різному поєднуються з достроковим погашенням кредитного боргу. Більшість позичальників в Росії вважають, що якщо вони погасять борг раніше, то менше заплатять. Це діє при диференціальної схемою, а при ануїтетною - навпаки, це не вигідно для позичальника.
За диференціальної схемою: дострокові виплати, як і поміркувати логічно, зменшують розмір боргу і терміни його виплат. Причому не має значення, в який саме момент позичальник здійснює таку операцію, в будь-якому випадку залежність залишається колишньою - лінійної. Це дійсно вигідно.
За ануїтетною схемою: клієнт платить спочатку відсотки, а потім основні платежі - тіло кредиту, в результаті, якщо виплачувати кредит достроково, відсотки за попередньою сумі вже сплачено, а погасивши борг, він не зможе позбутися від відсотків - це не вигідно. Звичайно, можна погашати борг достроково на початкових періодах ануїтетною схеми.
Далі буде описаний спосіб, який дозволить зробити виплати за ануїтетною програмі набагато вигідніше, ніж з диференціальної. Якщо клієнт буде виплачувати достроково якусь суму, додаючи її до ануїтетним платежу, тіло кредиту буде зменшуватися набагато швидше, і втрати будуть менше, так як перерахунок відсотків буде показувати менші суми. Як факт, в такому випадку аннуїтетная схема стане схожа на диференціальну. Різниця буде лише в тому, що позичальник сам може вибирати, скільки грошей він буде виплачувати додатково, і кредитний договір не буде зобов'язувати його цією сумою. В такому випадку простіше вже скористатися диференціальної схемою, але мінус е в тому, що вона відсутня в більшості банків.
Така схема ануїтетних виплат дуже добре відома банкірам, тому вони намагаються обмежити таку можливість дострокового погашення боргу. У деяких банках такий спосіб виплат строго заборонений. Багато банків вводять навіть штрафні санкції на такі дії. Такі чином, вам необхідно ознайомитися з усіма умовами погашення вашої іпотеки і вибрати самим найкращу схему.