У чому різниця між загальними зборами власників та загальними зборами членів ТСЖ?
Загальні збори власників багатоквартирного будинку - це збори всіх громадян і представників юридичних осіб (організацій, установ, підприємств), які володіють на праві власності приміщеннями (не тільки квартирами, але і магазинами, аптеками, барами та іншими приміщеннями), розташованими в даному будинку. При цьому власники приміщень можуть і не бути членами ТСЖ. Це ваше право, але не обов'язок. Чи не хочете вступати в ТСЖ - ніхто не змусить вас це зробити без вашої волі. Право брати участь в управлінні справами будинку ви не втратите, оскільки основні питання життєдіяльності будинку вирішує загальні збори власників.
Загальні збори власників приміщень багатоквартирного будинку приймає рішення з найбільш важливих питань життя вдома:
- реконструкція багатоквартирного будинку (в тому числі з його розширенням або надбудовою), будівництво господарських будівель, будівель, споруд, будівель;
- прийняття рішень про межі використання земельної ділянки. на якій розташовано багатоквартирний будинок, в тому числі введення обмежень користування їм (наприклад, установка огорож);
- ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
- передача в користування спільного майна в багатоквартирному будинку (наприклад, здача в оренду підвалу);
- вибір способу управління багатоквартирним будинком (наприклад, створення ТСЖ).
Нагадуємо, що рішення по перших чотирьох питань приймаються не менше ніж 2/3 голосів власників приміщень будинку.
Загальні збори ТСЖ - це збори власників квартир та приміщень будинку, які вступили в члени ТСЖ. Вступити в члени ТСЖ можна проголосувавши за створення ТСЖ на загальних зборах власників, якщо ТСЖ тільки створюється, або подавши заяву про вступ у члени вже існуючого в вашому домі ТСЖ.
Загальні збори членів ТСЖ є органом управління ТСЖ, а не всього будинку. Тому в загальних зборах ТСЖ, на відміну від загальних зборів власників, можуть брати участь і голосувати тільки члени ТСЖ.
Загальні збори членів ТСЖ вправі приймати рішення тільки з тих питань, які віднесені до його компетенції законом (див. Таблицю «Функції органів управління ТСЖ») або статутом товариства. Тому з питань, які зачіпають інтереси всіх власників будинку, а не тільки членів ТСЖ, доцільно проводити загальні збори власників.
Звичайно, ці питання можна вирішити і на загальних зборах ТСЖ, але тільки в тому випадку, якщо це не порушує прав і законних інтересів власників. Будь-власник має право оскаржити рішення ТСЖ в судовому порядку.
З усіх питань, за якими для прийняття рішення потрібно не менше 2/3 голосів власників, доцільно оформляти протоколи не від імені загальних зборів ТСЖ, а все-таки від імені загальних зборів власників багатоквартирного будинку. І повідомляти про проведення таких зборів необхідно всіх власників.
Як ТСЖ може розпоряджатися спільним майном багатоквартирного будинку?
ТСЖ має право надавати в користування або обмежене користування частину загального майна в багатоквартирному будинку. зокрема, здавати в оренду або в оренду. При цьому закон вимагає дотримання прав і законних інтересів власників.
Справа в тому, що спільне майно належить всім власникам приміщень будинку на праві спільної часткової власності. Причому, продати цю частку окремо від своєї квартири не можна. Так само не можна вимагати виділу своєї частини горища, підвалу або даху.
У всіх власників є право брати участь у визначенні долі загального майна. Чим більше площа квартири, тим більше частка в спільному майні і тим більше голосів у власника на загальних зборах. До спільного майна відноситься наступне:
- міжквартирні сходові майданчики;
- ліфти, ліфтові шахти;
- підвали, в яких є інженерні комунікації, інше обладнання, яке обслуговує більше одного приміщення (технічні підвали);
- огороджувальні несучі та ненесучі конструкції;
- механічне, електричне, санітарно-технічне та інше устаткування, що знаходиться в даному будинку за межами або всередині приміщень і яке обслуговує більше одного приміщення (квартири);
- земельну ділянку з елементами озеленення і благоустрою;
- інше майно будинку, яке не є частиною жодної з квартир і призначене для обслуговування більше одного приміщення (квартири).
Загальні збори ТСЖ вправі приймати рішення про здачу в оренду або передачі інших прав на спільне майно в багатоквартирному будинку. Для прийняття такого рішення необхідно 2/3 голосів членів.
Але таке рішення ТСЖ буде вважатися законним за умови, що воно не порушує права і законні інтереси інших власників приміщень в будинку, в тому числі і які не є членами ТСЖ. Їхня думка теж має враховуватися. Тому незважаючи на те що у ТСЖ є право самостійно вирішувати питання, пов'язані з передачею в користування спільного майна будинку, доцільно все-таки виносити їх на розгляд загальних зборів власників.
Рішення загальних зборів власників буде підставою для укладення договору оренди або іншого договору, що регламентує передачу частини спільного майна в користування. Підписувати договір від імені товариства буде голова ТСЖ. Але складати договір самостійно не варто. Краще визначити на загальних зборах умови договору оренди (об'єкт, терміни, ціна) або іншого договору, а за його складанням звернутися до юриста. Причому витрати на юридичну допомогу можуть бути покриті за рахунок членських внесків та обов'язкових платежів. В іншому випадку можна опинитися в ситуації, коли юристу доведеться платити вже в суді.
Засоби ТСЖ складаються з обов'язкових платежів, вступних та інших внесків членів товариства, доходів від господарської діяльності і субсидій на забезпечення експлуатації спільного майна в будинку, проведення поточного та капітального ремонту, надання комунальних послуг і т. П.
Розмір обов'язкових платежів і порядок їх внесення встановлюється рішенням загальних зборів членів ТСЖ. Але це рішення поширюється тільки на членів ТСЖ.
Тому щоб уникнути судової тяганини і ризику віднесення на себе не тільки витрат по оплаті житла і комунальних послуг, але і всіх судових витрат ТСЖ (держмита, оплати послуг адвоката і т. П.), Простіше вже укласти договір з ТСЖ і своєчасно вносити платежі за житло. Або вступити в члени ТСЖ і самому брати участь у визначенні розміру обов'язкових платежів. Тим більше що всі пільги та субсидії на оплату житла в ТСЖ зберігаються.
Вступні внески, як і обов'язкові платежі, встановлюються рішенням загальних зборів ТСЖ. Вступні внески - плата, що стягується при вступі в ТСЖ нових членів. Витрачання вступних внесків здійснюється відповідно до статуту ТСЖ. Крім вступних, загальними зборами ТСЖ можуть встановлюватися й інші внески (регулярні членські внески, цільові внески і т. П.) Відповідно до статуту. Загальними зборами може бути прийнято рішення і не встановлювати вступні та інші внески.
ТСЖ може займатися господарською діяльністю. Ця діяльність не повинна бути комерційною, а може здійснюватися тільки для досягнення статутних цілей товариства. Так, ТСЖ може займатися обслуговуванням, експлуатацією та ремонтом нерухомого майна в багатоквартирному будинку (наприклад, ремонтувати квартири мешканців), т. Е. Прийняти на себе функції обслуговуючої організації або керуючої компанії. ТСЖ навіть може будувати додаткові приміщення в будинку і інші об'єкти загального майна. Ну і, звичайно ж, джерелом доходів ТСЖ можуть стати надходження від оренди частини спільного майна в багатоквартирному будинку. Як вирішувати питання оренди і розпорядження спільним майном - вже сказано раніше.
Доходи від господарської діяльності використовуються для оплати загальних витрат або надсилаються на інші цілі, передбачені статутом. Наприклад, за рахунок цих доходів ТСЖ може побудувати дитячий майданчик (або місця для відпочинку дорослих), автостоянку, обгородити територію красивим парканом, встановити домофон або відремонтувати водопровід в одному з під'їздів. Як витрачати ці гроші - ви вирішуєте самі, на загальних зборах членів ТСЖ. Але строго в рамках статуту!
Як вступити в ТСЖ?
Членами ТСЖ стають громадяни та організації, яким на праві власності належать житлові та / або нежитлові приміщення в багатоквартирному будинку і які на загальних зборах власників проголосували за створення ТСЖ. Членство в ТСЖ виникає з моменту реєстрації товариства як юридичної особи.
А якщо в будинку ТСЖ вже існує, то вам необхідно подати до правління товариства письмову заяву про вступ у члени ТСЖ і сплатити вступний внесок, якщо це встановлено загальними зборами.
Вийти з ТСЖ теж нескладно. Достатньо подати заяву про вихід з ТСЖ в правління. У разі припинення прав власності на квартиру (приміщення) в будинку членство в ТСЖ припиняється автоматично. Крім того, статут ТСЖ може передбачати випадки примусового припинення членства в ТСЖ (виключення за неправомірні дії, порушення обов'язків по внесенню платежів і внесків і т. П.).