Купівлю-продаж будинку тепер можна оформити у нотаріуса без відвідування бюро технічної інвентаризації (БТІ). У чому очевидні переваги та можливі недоліки нової системи?
Реєстрація
Оформлення в нотаріат
Всі попередні роки для здійснення угоди купівлі-продажу власник будинку повинен був спочатку звернутися в БТІ, щоб отримати витяг з Реєстру прав власності. На його підставі нотаріус проводив операцію, після чого вже покупець повинен був знову звертатися в БТІ для державної реєстрації права власності на придбаний будинок. Процедура ця не тільки відрізнялася складністю, а й несла певні ризики, оскільки між моментом укладання угоди і реєстрацією її в реєстрі проходило певний час.
З нового року обов'язковість процедури державної реєстрації прав ніхто, зрозуміло, не відміняв.
Відповідно до ст. 331 і 334 Цивільного кодексу України та ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають тільки з моменту такої реєстрації.
Виняток становить право користування (найму, оренди) будівлею або його частиною в разі, якщо договір найму або оренди укладається на термін до трьох років. Однак тепер поєднали не тільки різні реєстри, але і різні процедури.
Продавець і покупець здійснюють візит нотаріуса, який в їх присутності може перевірити інформацію про будинок в різних реєстрах, відстежити дані про іпотеку і наявності обтяжень (наприклад судових), засвідчити угоду купівлі-продажу і зареєструвати її в новому реєстрі.
Таким чином, всі дії виконує нотаріус. причому одномоментно і в присутності сторін. Брати витяг в БТІ не потрібно. Від нотаріуса новий домовласник може вийти з договором про купівлю-продаж та випискою з Державного реєстру прав на нерухоме майно про проведену реєстрацію. Правом реєстрації мають всі нотаріуси - як державні, так і приватні. Слід, однак, розуміти: нотаріус має право реєстрації переходу права власності тільки на «вторинному» ринку нерухомості. при посвідченні договорів купівлі-продажу, міни, дарування або успадкування майна.
При цьому перелік документів для здійснення угоди купівлі-продажу не змінився. Встановлюють їх Цивільний кодекс України, Постанова уряду «Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру майнових прав на нерухоме майно», Закон України «Про державну реєстрацію майнових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» і ін. Для здійснення угоди необхідні:
- Правовстановлюючий документ. який підтверджує, що житловий будинок належить власнику (договір купівлі-продажу, дарування, міни і т. д.) Для неповнолітнього чи недієздатного власника потрібно також дозвіл органу опіки чи піклувальника (воно необхідне при бажанні як продажу об'єкта, так і його міни, дарування або оформлення в якості спадщини), а в разі продажу будинку подружньою парою необхідна письмова, заверяемое нотаріусом згоду дружини (чоловіка) на відчуження будинку.
- Довідка про кількість проживаючих. Ідеальна ситуація - відсутність в будинку на момент продажу зареєстрованих мешканців.
- Документи, що підтверджують право володіння земельною ділянкою.
- Паспорти та ідентифікаційні коди сторін.
Інвентаризація один раз
За БТІ тепер залишається проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомості. Причому раніше робити її доводилося при всякій угоді купівлі-продажу, що потребувало витрат як грошей, так і часу (зазвичай від двох до чотирьох тижнів).
Тепер же як Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення та спрощення процедури державної реєстрації земельних ділянок та речових прав на нерухоме майно», так і очікуваний до прийняття новий Закон України «Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна» вимагають оформлення нового техпаспорта на об'єкт тільки в трьох випадках:
- перед прийняттям в експлуатацію нових будинків, в тому числі після проведення реконструкції та капітального ремонту;
- перед проведенням державної реєстрації права власності на об'єкт незавершеного будівництва;
- якщо об'єкт нерухомого майна утворився в результаті поділу, об'єднання чи виділення частки з іншого об'єкта нерухомого майна (крім випадків, коли об'єкт поділу, з'єднання або виділення частки при завершенні будівництва приймався в експлуатацію).
В інших випадках, у тому числі при переході права власності на об'єкт нерухомого майна, технічна інвентаризація проводиться за домовленістю сторін. Найчастіше покупець погоджується на оформлення угоди тільки за умови оформлення нового техпаспорта (особливо якщо фактична планування в будинку не збігається із зафіксованою в старому документі).
При наявності перепланувань або прибудов до будинку рекомендує це робити і більшість юристів, інакше в майбутньому можуть виникнути проблеми /
Наприклад у вигляді штрафних санкцій з боку співробітників ДАБК (інспекції Державного архітектурно-будівельного контролю України).
Однак оформлення нового техпаспорта є правом, але не обов'язком продавця.
Варто відзначити, що в органах БТІ у зв'язку зі зменшенням його функцій відбувається поступове скорочення штатного персоналу.
Це призводить до збільшення термінів видачі техпаспорта на домоволодіння або довідок про попередні реєстраціях прав на даний об'єкт нерухомості.
Похід до держреєстратора
Безпосередньо в Укрдержреєстр власнику домоволодіння потрібно звертатися в наступних ситуаціях:
Крім того, держреєстратори видають виписки та інформаційні довідки, в тому числі на підставі письмового запиту власників нерухомості, нотаріусів, органів державної влади на місцях, суду, прокуратури, Міністерства внутрішніх справ, Служби безпеки України, Міністерства податків і зборів і т. Д. В документах може міститися інформація про права та обтяження, пов'язаних з об'єктом нерухомості - наприклад про те, що будинок знаходиться в заставі по іпотеці або значиться в будь-яких судових розглядах.
цінові орієнтири
Вартість послуг з оформлення угоди купівлі-продажу в залежності від регіону і кількості можливих додаткових документів складе близько 1,5-2,5 тис. Грн для кожної зі сторін (тобто близько 3-5 тис. Грн сумарно). Ці цифри вже включають в себе держмито за реєстрацію права власності на нерухоме майно (в розмірі семи неоподатковуваних мінімумів доходів громадян, що на даний момент становить 119 грн), оплату послуги нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, а також послуг з пошуку нотаріусом відомостей в реєстрі майнових прав та проведення реєстрації.
Справа в тому, що нотаріуси для отримання можливості виконувати роль реєстратора проходять спеціальне навчання в інформаційному центрі Мін'юсту, отримують ключ доступу до єдиного реєстру і виробляють щомісячні страхові відрахування. Цілком зрозуміло, що всі ці додаткові витрати вони перекладають на плечі своїх клієнтів.
В середньому у зазначеній вище сумі витрат порядку 400-700 грн припадає на послуги з реєстрації. Законодавство не забороняє сторонам (покупцеві або продавцеві) самостійно провести реєстрацію в Укрдержреєстрі і скоротити витрати на дану суму, однак це потребуватиме значних витрат часу. Як показує практика, співробітники Укрдержреєстру не справляються з напливом бажаючих провести перереєстрацію права власності на нерухомість, і в підрозділах постійно виникають черги, в яких можна провести як мінімум цілий день за умови заняття місця в списку з раннього ранку.
Слід розуміти, що кожна зі сторін сплачує свої витрати. Однак вони можуть домовитися про інше. Наприклад, витрати діляться порівну або покупець оплачує всі, якщо ціна будинку дуже приваблива.
Будинок, куплений в кредит, обійдеться дорожче, ніж побудований за власні кошти. Адже банки створюють для отримання прибутку. Однак позикові гроші дають можливість побудувати будинок зараз, а не через кілька років.
У вас є пекуче бажання придбати або побудувати житло, але недостатньо коштів для цього? Найпростіший вихід - скористатися послугою банківського кредитування. Ми зібрали все, що вам треба знати про договір іпотеки в Україні.
З огляду на кількість надзвичайних ситуацій, які відбуваються з нерухомістю, страхувати житло не можна, а потрібно. Але користь принесе тільки поліс надійного страховика.