Юр. консультації по тел.
+7 (812) 244-93-17 (безкоштовно для Харків)
Якщо ви давно мрієте про покупку земельної ділянки і будинку, якщо у вас скупчилася достатня сума для подібної покупки, то перший крок до мрії зроблений. Але бажання і грошей не достатньо, щоб провести операцію гарантовано правильно, якщо в ній не бере участь юрист.
У кожній угоді сторонами є продавець і покупець - першому потрібно дешево купити, другого дорого продати, тому не чекайте відвертого звіту про недоліки землі або будинку, не дивлячись на те, що продавець несе за недостовірну інформацію відповідальність цивільно-правового характеру, що підтверджується ст. 475 ГК РФ.
За цим положенням, покупець нерухомості, який придбав нерухоме майно незадовільної якості, про недоліки якого він не був сповіщений заздалегідь, має право на вибір зажадати у продавця:
· Зменшення ціни покупки, адекватно виявленим прихованим недоліків;
· Усунення недоліків безоплатно у визначений термін;
· Відшкодування особистих витрат на усунення недоліків;
· Відмовитися від виконання угоди купівлі-продажу, отримавши з продавця всю грошову суму.
Право на виконання останнього пункту зі списку покупець отримує в випадках, коли недоліки можна усунути технічно, або витрати на ремонт за кошторисом стають непомірно великими (вартість ремонту більше або дорівнює вартості придбаної нерухомості).
До покупки будинку і земельної ділянки необхідно добре підготуватися. Перш, ніж оглядати будь-яку нерухомість переконайтеся, що спілкуєтеся з її господарем, або з довіреною особою. При цьому переконайтеся, що довіреність не втратила своєї сили після закінчення строку, на який вона видана, власник нерухомості не скасував дозволені дію довіреній особі і також, що довіритель не помер. Спадкоємці, які не оформили свої права нотаріально, не мають прав на угоду.
Не соромтеся попросити документи на право власності до даної нерухомості. Продавець може запропонувати покупцеві підготувати пакет документів, необхідний для здійснення покупки, але юридично цей обов'язок закріплена за продавцем.
Отже, початковий пакет документів повинен містити:
· Документ на право володіння, тобто свідоцтво про право власності на землю і будинок з усіма необхідними підписами та печатками. Цей документ не має сили, якщо на ньому немає будь-якого з атрибутів. В такому випадку, угода може затягнутися на тривалий термін або не відбутися зовсім, оскільки продавцю доведеться довести своє право на володіння нерухомістю в суді.
· Документ - підстава, яке зазначено в свідоцтві, тобто той документ, на підставі якого в реєстраційній палаті було зареєстровано право власності. Такою підставою може бути:
- договір купівлі-продажу будинку та земельної ділянки;
- договір дарування нерухомості;
- свідоцтво про право на спадщину.
· Кадастровий план земельної ділянки, в якому вказані точні межі землі, яка купується. Якщо виникають сумніви з приводу достовірності даного документа, рекомендується зробити запит до Єдиного Державного Реєстру, де зібрані відомості про всіх зареєстрованих власників.
· Технічний паспорт БТІ. Документ дійсний протягом п'яти років.
Якщо якість наданих документів вас задовольнило, то можна приступати до огляду об'єктів.
Починайте огляд з земельної ділянки. Звірте його реальні межі з наданим планом. Обійдіть весь ділянку по периметру. Краще проводити огляд в суху сонячну погоду. Переконайтеся, що ділянку без «пливунів», тобто дуже близько розташованих підземних вод. Будинки на подібних ділянках, особливо дерев'яні, швидко руйнуються. Будівництво нового будинку, якщо ви його плануєте, так само поєднане з проблемами і додатковими витратами.
Після огляду ділянки переходите до огляду будинку. Необхідно звіритися з паспортом БТІ на наявність певної кількості різних приміщень. Власне огляд будинку потрібно починати з зовнішнього обходу. Перекіс зовні легко визначається по вікнах. Далі потрібно спуститися в підвал з метою огляду вінців - балок, службовців опорою для зрубу.
Коли огляд закінчено, обговорені деталі, ви твердо вирішили купити цю ділянку і будинок, необхідно перейти до оформлення попереднього договору і передачі завдатку. Сума, необхідна до передачі дисциплінує сторони, так як після підписання угоди про завдаток ні покупець, ні продавець не можуть відмовитися від здійснення угоди, не маючи на це вагомих причин.
Угода про завдаток гарантує, що при необгрунтованої скасування угоди покупцем, завдаток залишається у продавця. Якщо ініціатором розриву договірних відносин стає продавець, то він зобов'язаний повернути завдаток покупцеві в подвійному розмірі.
У попередньому договорі прописуються всі умови щодо майбутньої купівлі-продажу, обов'язково вказується дата, не пізніше, якої має бути укладений основний договір. Якщо в зазначену дату угода не відбулася, попередній договір може бути переукладено на новий термін за обопільною згодою сторін договору.
У день, на який призначено угода, продавець надає повний пакет документів, складається основний договір купівлі продажу, обидві сторони сплачують держмито, необхідну для реєстрації переходу права власності на нерухомість в реєстраційній палаті.
Передача залишку грошових коштів допустима і бажана в момент підписання договору. Бажано, щоб при угоді було присутнє третя незалежна особа, яка в разі виниклої необхідності зможе підтвердити факт підпису і передачі певної суми. Щоб уникнути непорозумінь і недовіри, краще не використовувати готівку грошові кошти. Оптимальним способом розрахунку є банківська комірка: покупець (власник осередку) може укласти короткостроковий договір з банком в присутності продавця про те, що продавця переходить право на надану осередок, після надання останнім певних документів, що підтверджують факт передачі нерухомості.