30 Кві Як голосують подружжя на загальних зборах власників
При створенні ТСН на загальних зборах власників приміщень, при голосуванні на загальних зборах членів ТСН і ТСЖ, та й в інших випадках, нам часто надходить таке питання.
Відповідь на нього набагато складніше, ніж може здатися. Ми заглибилися в дану проблему і вирішили написати цю статтю, щоб допомогти нашим клієнтам і іншим ТСН / ТСЖ по всій Росії.
У даній статті ми докладно розберемо той випадок, коли на збори приходить чоловік, який вписаний в ЕГРН, який не має документів на власність. Ми обговоримо, як в такому випадку потрібно голосувати і чим підтверджувати повноваження.
Особливо це питання буває актуальним, коли дружина власника обирають членом правління ТСН / ТСЖ, і особливо гостро - коли такий чоловік вибирається головою Товариства. Якщо чоловік став головою Товариства незаконно, рішення зборів можна оскаржити в судовому порядку.
ОСОБЛИВОСТІ ПРАВА ВЛАСНОСТІ ПОДРУЖЖЯ
На підставі статті 143 Житлового кодексу РФ членство в товаристві власників житла виникає у власника приміщення в багатоквартирному будинку на підставі заяви про вступ до товариства власників житла. Саме з членів товариства вибираються члени Правління Товариства та Голова Правління Товариства.
Поряд з прямими власниками житлових приміщень право власності або користування мають інші громадяни, які проживають разом з власником. Так, наприклад, квартира, оформлена у власність на одного з подружжя, буде власністю і другого чоловіка на підставі ст. 34 Сімейного кодексу, яка говорить про те, що майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їхньою спільною власністю, незалежно від того, на кого з подружжя воно оформлено.
Таким чином, в разі, якщо власником житлового приміщення, є дружина, то її чоловік буде вважатися співвласником, якщо інше не встановлено шлюбним договором, і відповідно мати все ті ж права і обов'язки, як і прямий власник.
Звідси випливає, що раз чоловік власника має статус співвласника, то і всіма житловим правами він володіє без обмеження, оскільки житлове законодавство не передбачає обмеження прав власника житлового приміщення, в тому числі, права бути членом ТСЖ.
Отже, він має право стати членом створеного в будинку товариства власників житла, бути обраним до складу Правління цього Товариства, а також стати його Головою.
... Оскільки відповідно до ст.32 Закону РФ «Про товариства власників житла» (який діяв на період створення ТСЖ і повноваженням, які органи управління), членами товариства є домовласники - власники приміщень в кондомініумі, Виноградова Н.А. є спільно з чоловіком власником квартири №47, що належить їм на праві спільної власності. Відповідно до випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб Виноградова Н.А. як голова правління ТСЖ «Вікторія» є особою, яка має право в рамках своїх повноважень діяти від імені ТСЖ ... »
КОРОТКІ ВИСНОВКИ СТАТТІ
Чоловік співвласник, не зазначений у Свідоцтві про право власності / виписці з ЕГРП (ЕГРН), може голосувати на загальних зборах власників тільки в рамках належної йому в силу закону частки. Він також є власником. Частка кожного чоловіка - 50%.
Для того, щоб підтвердити свої повноваження голосувати, власник-чоловік (дружина), що не вписаний в ЕГРН, повинен надати наступні правовстановлюючі документи:
- Свідоцтво на право власності (або виписку з ЕГРН) на об'єкт нерухомості, оформлений на свого чоловіка;
- Свідоцтво про укладення шлюбу з датою видачі після виникнення права власності на нерухомість у чоловіка;
- Шлюбний договір (якщо є);
- Угода про користування і розпорядження спільною власністю (якщо є);
- Договір купівлі-продажу ділянки (доказ оплатне придбання);
- Якщо шлюбного договору або угоди про користування і розпорядження спільною власністю не укладалася, то необхідно надати запевнення в письмовому вигляді від власника-чоловіка (дружини), зазначеного в свідоцтві в якості власника, про те, що він підтверджує відсутність шлюбного договору та інших угод, підтверджує оплатне придбання земельної ділянки в період шлюбу, право подружжя (-а) на голосування в рамках своєї частки у праві власності (50%).
Більш простий і зручний спосіб - оформити нотаріальну довіреність від власника, зазначеного в ЕГРН, на голосування за всі 100% площі. При цьому важливо пам'ятати, що будь-який передоручення повноважень (в т.ч. нотаріальне) заборонено, якщо власника обрали у правління.
Чоловік голосувати може, так як він є співвласником приміщення в силу закону.
Згідно п. 1 ст. 34 Сімейного кодексу РФ (далі - СК РФ), майно, нажите подружжям під час шлюбу, є їхньою спільною власністю. Згідно п. 1 ст. 35 СК РФ, володіння, користування і розпорядження спільним майном подружжя здійснюються за обопільною згодою подружжя. При здійсненні одним з подружжя угоди щодо розпорядження спільним майном подружжя передбачається, що він діє за згодою другого з подружжя. Угода, укладена одним з подружжя щодо розпорядження спільним майном подружжя, може бути визнана судом недійсною з мотивів відсутності згоди другого з подружжя лише за його вимогою і лише у випадках, якщо доведено, що інша сторона в угоді знала або свідомо повинна була знати про незгоду другого з подружжя на здійснення даної угоди (п. 2 ст. 35 СК РФ).
Таким чином, згода чоловіка передбачається в угодах з розпорядження власністю, один з подружжя може висловити волю відразу обох подружжя, якщо інше прямо не передбачено законом.
Аналогічні норми містяться в Цивільному кодексі РФ. Учасники спільної сумісної власності, якщо інше не передбачено угодою між ними, разом володіють і користуються спільним майном (частини 1, 2 ст.253 ГК РФ). Розпоряджатися спільним майном може будь-який з власників за згодою інших незалежно від того, ким з учасників відбувається угода.
Так, відповідно до ст. 2 Сімейного кодексу Російської Федерації (далі - СК РФ) сімейне законодавство встановлює умови та порядок вступу в шлюб, припинення шлюбу та визнання його недійсним, регулює особисті немайнові та майнові відносини між членами сім'ї: подружжям, батьками і дітьми (усиновителями і усиновленими), а у випадках і в межах, передбачених сімейним законодавством, між іншими родичами та іншими особами, а також визначає форми і порядок пристрою в сім'ю дітей, які залишилися без піклування батьку .
З викладеного випливає, що норми СК РФ щодо білоруського режиму спільного майна подружжя, нажитого в період шлюбу, не можуть бути застосовані до відносин, пов'язаних з поданням доказів існування права власності на житлові приміщення за участю громадянина в управлінні багатоквартирним будинком ».
Речове право в даному випадку не пов'язане з суб'єктивним правом власника стати членом некомерційної корпорації - ТСН. Кожен із співвласників має вступати в ТСН окремо і голосувати при цьому тільки тією площею, яка йому належить, якщо інше не передбачено шлюбним договором або угодою щодо розпорядження спільним майном.
Суди вважають, що при підрахунку голосів на загальних зборах обліку підлягають голоси всіх учасників спільної сумісної власності (тільки при письмовій угоді між ними), якщо на загальних зборах взяв участь хоча б один з них. Таким чином, один власник на праві спільної сумісної власності діє за згодою всіх її учасників. Тому його голос буде вважатися як 100% тільки за умови того, що між співвласниками укладено угоду в тій чи іншій формі.
Виходячи з викладеного, виникає цілком логічне запитання: як власник, не зазначений у свідоцтві / виписці з ЕГРН зможе підтвердити свої повноваження на свою частку в об'єкті нерухомості?
Непрямим ознакою є збіг прізвищ, але так буває далеко не завжди. У будь-якому випадку, потрібні правовстановлюючі документи, які зможуть пройти будь-яку перевірку державних органів.
Розглянемо наступну ситуацію:
В силу ст. 36 Сімейного кодексу РФ, майно, що належало кожному з подружжя до вступу в шлюб. а також майно, отримане одним з подружжя під час шлюбу в дар, в порядку успадкування або з інших безоплатним операцій (майно кожного з подружжя), є його власністю. Чоловік придбав нерухомість до вступу в шлюб. Дружина взяла його прізвище і прийшла голосувати на загальні збори власників. Чи правомірно буде вважати такий голос? - немає, оскільки в силу закону право власності у подружжя не виникло.
Виходить, що необхідно достовірно встановити факт того, що нерухомість купувалася в шлюбі. Подружжя, що не вписані в свідоцтво на право власності, повинні надавати свідоцтво про укладення шлюбу, яке видано більш ранньою датою, ніж виникнення права власності на нерухомість.
І це далеко не все. А що якщо чоловік прийняв земельну ділянку в порядку спадкування чи в дар? В такому випадку він, знову ж таки, власник на 100% в силу закону.
Виходить, що дружина, яка бажає голосувати своєю часткою власності при тому, що вона не вписана в свідоцтво на право власності / виписку з ЕГРН, зобов'язана довести не тільки факт вступу в шлюб більш ранньою датою, ніж виникнення права власності на нерухомість, а й довести оплатне цієї угоди, тобто, надати договір купівлі-продажу.
Але навіть ці документи не гарантують того, що чоловік, який вписаний в свідоцтво на право власності або виписку з ЕГРН, є власником. Наприклад, на збори приходить дружина голосувати в рамках своєї частки в 50%. Вона надає виписку з ЕГРН на земельну ділянку, оформлений на чоловіка, вона надає свідоцтво про укладення шлюбу, датоване більш раннім числом, ніж виникнення права власності, надає договір купівлі-продажу ділянки. Власниця голосує, її голос вважають. Потім з'являється її чоловік і заявляє, що він володіє 100% власності, оскільки між подружжям полягав шлюбний договір про роздільне режим майна, а ця ділянка оформлений на нього, купувався виключно на його особисті кошти. Дружина про наявність шлюбного договору промовчала. Будь-яким чином перевірити об'єктивно факт наявності або відсутності шлюбного договору неможливо.
Тобто єдиним доказом відсутності шлюбного договору є запевнення і гарантії з боку того чоловіка, який включений в ЕГРН.
«Сторона, яка при укладанні договору (в нашому випадку - угода щодо вступу в ТСН, а також заміна договір обслуговування спільного майна) або до або після його укладення дала іншій стороні недостовірні запевнення про обставини, що мають значення для укладення договору (в нашому випадку ця обставина наявності права власності, яке породжує право вступити в члени ТСН і обиратися в правління чи інші органи). його виконання або припинення (в тому числі що відносяться до предмету договору, повноважень на його укладення, відповідності договору застосовуваним до нього праву, наявності необхідних ліцензій та дозволів, своїм фінансовим станом або відносяться до третьої особи), зобов'язана відшкодувати другій стороні на її вимогу збитки, завдані недостовірність таких запевнень, або сплатити передбачену договором неустойку.
Визнання договору неукладеним або недійсним саме по собі не перешкоджає настанню наслідків, передбачених абзацом першим цього пункту.
Передбачена цією статтею відповідальність настає, якщо сторона, що надала недостовірні запевнення, виходила з того, що інша сторона буде покладатися на них, або мала достатні підстави виходити з такого припущення.
Для того, щоб підтвердити свої повноваження голосувати, власник-чоловік (дружина), що не вписаний в ЕГРН, повинен надати наступні правовстановлюючі документи:
- Свідоцтво на право власності (або виписку з ЕГРН) на об'єкт нерухомості, оформлений на свого чоловіка;
- Свідоцтво про укладення шлюбу з датою видачі після виникнення права власності на нерухомість у чоловіка;
- Шлюбний договір (якщо є);
- Угода про користування і розпорядження спільною власністю (якщо є);
- Договір купівлі-продажу ділянки (доказ оплатне придбання);
Якщо шлюбного договору або угоди про користування і розпорядження спільною власністю не укладалася, то необхідно надати запевнення в письмовому вигляді від власника-чоловіка (дружини), зазначеного в свідоцтві в якості власника, про те, що він підтверджує відсутність шлюбного договору та інших угод, підтверджує оплатне придбання земельної ділянки в період шлюбу, право подружжя (-а) на голосування в рамках своєї частки у праві власності (50%).
Більш простий і зручний спосіб - оформити нотаріальну довіреність від власника, зазначеного в ЕГРН, на голосування за всі 100% площі.
При цьому важливо пам'ятати, що будь-який передоручення повноважень членів правління (в т.ч. нотаріальне) заборонено, якщо власника обрали у правління. Тобто голосувати за власника можна за нотаріальним дорученням, можна обиратися в правління, але здійснювати діяльність члена правління має право тільки власник.
Згідно ч. 3.1 ст. 147 ЖК РФ, передоручити свої повноваження член правління не може.
«Членом правління товариства власників житла не може бути особа, з яким товариство уклало договір управління багатоквартирним будинком, або особа, яка обіймає посаду в органах управління організації, з якою товариство уклало вказаний договір, а також член ревізійної комісії (ревізор) товариства. Член правління товариства власників житла не може суміщати свою діяльність в правлінні товариства з роботою в товаристві за трудовим договором, а також доручати, довіряти іншій особі або іншим чином покладати на нього виконання своїх обов'язків члена правління товариства ».