Виділяють кілька видів цивільно-правових угод з нерухомістю: купівля-продаж, міна, дарування, відчуження під ренту, відчуження в результаті участі в створенні майна юридичної особи, передача в оренду, передача в безоплатне користування (договір позики), передача в управління, передача в якості внеску в спільну діяльність за договором простого товариства, застава (іпотека).
Даний перелік не містить будь-яких угод з нерухомістю, оскільки існує окремий ряд угод, так чи інакше пов'язаних з нерухомістю (лізинг, договір про встановлення сервітуту, договір пайової участі у фінансуванні будівництва, а також група посередницьких угод).
Перераховані вище операції поділяють на три групи:
• угоди, здійснювані з метою відчуження нерухомого майна (купівля-продаж, міна, дарування, договір ренти, участь в створенні майна юридичної особи);
• угоди, здійснювані з метою передачі нерухомого майна у володіння, користування, управління (оренда, безоплатне користування, довірче управління, договір простого товариства);
• інші операції (встановлення сервітуту, іпотека і т. Д.);
• угоди, здійснювані з метою відчуження земельних ділянок.
Земля та інші природні ресурси можуть підлягати відчуженню на користь іншої особи або передаватися йому іншими способами відповідно до законів про землю та інших природних ресурсах. Однак існують земельні ділянки, що не підлягають продажу, в число яких входять:
• землі загального користування в населених пунктах. Дані об'єкти можуть бути здані в короткострокову оренду;
• землі оздоровчого, історичного і культурного призначення;
• землі заповідників, національних природних парків, пам'яток природи та ботанічних садів;
• землі, заражені небезпечними речовинами і піддані біогенного зараженню;
• землі, надані для ведення сільського господарства.
Крім перерахованого вище, неприпустимими є операції з земельними ділянками за умови, що вони тягнуть за собою порушення містобудівних, екологічних, протипожежних, санітарних та інших спеціальних вимог. Неприпустимою також вважається неможливість дотримання цільового призначення земельної ділянки та умов її дозволеного використання.
Договір купівлі-продажу
Найбільш поширеною угодою, яку здійснюють з метою придбання і відчуження майна, є договір купівлі-продажу. Саме договір купівлі-продажу використовується при здійсненні альтернативних угод (угода з продажу квартири з одночасною купівлею іншого квартири).
Договір купівлі-продажу здійснюється шляхом оформлення єдиного документа і підписання його сторонами. Залежно від бажання сторін даний документ може бути оформлений нотаріально. Об'єктом купівлі-продажу може виступати як ізольоване житлове приміщення, так і будь-яка його частина, яка перебуває у спільній частковій власності.
Договір купівлі-продажу обов'язково повинен бути зареєстрований в органі юстиції з державної реєстрації прав на нерухоме майно та угод з ним. Право власності на нерухомість переходить від одного власника до іншого в момент державної реєстрації угоди.
Договір купівлі-продажу, який не пройшов державну реєстрацію, не вважається укладеним і не тягне за собою жодних юридичних наслідків.
Обмін і міна
Договір міни об'єктів житлових приміщень
Слід зазначити, що договір міни з'явився раніше, ніж договір купівлі-продажу, однак законодавче визнання отримав набагато пізніше. Договір міни був актуальний в умовах натурального господарства, проте з появою грошей і розвитком торгівлі йому на зміну прийшла купівля-продаж. З точки зору політекономії купівля-продаж може також розглядатися як міна, оскільки при цьому відбувається обмін речей на гроші.
Відповідно до договору його учасники зобов'язані передати один одному у власність певні речі, при цьому одна сторона, набуваючи річ у власність, не платить покупну ціну в грошах, а віддає натомість іншу річ. Таким чином, обидва учасники договору є одночасно і продавцями (щодо товару, який вони зобов'язуються передати один одному), і покупцями (щодо товару, який вони зобов'язуються прийняти в обмін). Отже, до договору міни застосовуються правила про договір купівлі-продажу (за умови якщо це відповідає суті відносин міни).
Об'єкт договору міни - нерухоме майно, в тому числі і земельні ділянки. Слід враховувати, що об'єктом міни може виступати лише майно, що перебуває у відчужує його особи або у власності, або на праві господарського відання. В іншому випадку майно спочатку має бути придбано у третьої особи. З цієї причини не може класифікуватися як угода міни договір обміну житлових приміщень між наймачами, а не власниками. В цьому випадку відбувається взаємна передача не тільки їх прав, а й обов'язків, які, по суті, не можуть бути предметом угоди міни. Вищеописаний договір являє собою самостійну різновид цивільно-правових договорів.
Мена є договір між власниками, а обмін - договір між наймачами або наймачем і власником.
У тому випадку, якщо в договорі міни немає вказівки на ціну або порівняльну вартість обмінюваних об'єктів нерухомості, вони визнаються рівноцінними. Таким чином, всі витрати по виконанню договору (в тому числі з передачі і прийняття обмінюваних об'єктів) покладаються на ту сторону, яка в даній ситуації несе відповідні обов'язки (обов'язки продавця про передачу товару і обов'язки покупця по прийняттю товару). В окремих випадках договір міни передбачає покладання даних обов'язків на одного з учасників договору.
Згідно із законом як угода міни класифікується і та ситуація, при якій обмінюються товари нерівноцінні. У цьому випадку сторона, що надає для обміну товар меншої вартості, зобов'язується виплатити іншій стороні суму різниці в цінах обмінюваних товарів. Обмін товару за даним договором не завжди є одночасним. Іноді за умовами договору одна сторона повинна надати обмінювався товар раніше, ніж інша. У цьому випадку виконання обов'язку з передачі товару тією стороною, для якої встановлено більш пізній строк передачі об'єкта, відбувається за правилами про зустрічний виконанні зобов'язань.
Що стосується переходу прав власності на обмінювані товари, він відбувається лише після того, як обидві сторони виконані зобов'язання по передачі товарів. Таким чином не допускається ситуація, при якій сторона, що отримала товар першої, набуває право власності на нього, не виконавши зустрічних зобов'язань по передачі товару іншій стороні.
Слід враховувати, що, на відміну від угод купівлі-продажу, придбання у власність нерухомості на підставі договору міни не зменшує сукупного доходу. Іншими словами, якщо відповідно до договору міни проведений обмін нерівноцінними товарами, учасник договору, який отримав доплату, повинен включити її до оподатковуваного доходу (в повному обсязі).
Договір обміну об'єктів житлових приміщень
Договір дарування
Дарування відносять до окремого виду угод з нерухомим майном, оскільки дана операція є безоплатним договором і, відповідно, характеризується своєю специфікою. З точки зору ринкової економіки операції з дарування стоять особняком, оскільки їх характер не відповідає специфіці ринкових відносин. Незважаючи на цю обставину договір дарування є однією з найбільш поширених угод з нерухомим майном.
Відповідно до глави 32 ЦК України «за договором дарування одна сторона (дарувальник) безоплатно передає або зобов'язується передати другій стороні (обдаровуваному) річ у власність або майнове право до себе або до третьої особи, або звільняє або зобов'язується звільнити від майнового обов'язку перед собою або перед третьою особою ».
Слід враховувати, що дарування є договором, що передбачає згоду обдаровуваного на прийняття дару. Поряд з цим дарування - договір, в якому у обдаровуваного відсутні обов'язки, а відповідно, він може вважатися одностороннім. Основною особливістю договору дарування, що визначає його юридичну специфіку, є безоплатний характер відносин учасників. Саме цією особливістю пояснюються обмеження відповідальності дарувальника за будь-які недоліки подарованого майна, обмеження дарування, а також право дарувальника на скасування дарування та реституцію дару.
Як говорилося вище, безоплатні відносини договору дарування є винятком для майнового обороту, тому в разі сумнівів у якості відносин вони визнаються оплатним до тих пір, поки не буде доведено їх безоплатний характер. Договір дарування нерухомості в обов'язковому порядку підлягає державній реєстрації.
Як ви вже, напевно, зрозуміли, сторонами договору дарування є дарувальник і обдаровуваний. Для укладення договору дарування дарувальник повинен бути або власником речі, або володіти нею на підставі іншого речового права. Таким чином, дарувальник речі повинен бути її законним правовласником.
З певних причин законодавством передбачено коло осіб, які не можуть виступати в якості дарувальника:
• малолітні і неповнолітні громадяни;
• юридичні особи, які є власниками нерухомості, при відсутності згоди власника-засновника, а також в разі якщо обдаровуваним є комерційна організація;
• держава і муніципальні освіти;
• комерційні організації (між собою);
• дарувальник, залежний від обдаровуваного.
Що стосується обмеження кола осіб, які можуть виступати в якості обдарованих, його не існує.
Як предмет договору дарування (як і договору купівлі-продажу) може виступати тільки конкретне жиле приміщення, основні характеристики якого повинні бути вказані в договорі. Дана угода відбувається в письмовій формі і для неї не вимагається нотаріального посвідчення. Договір вважається укладеним з моменту державної реєстрації угоди.
Заповіт може містити розпорядження тільки однієї особи. Складання заповіту двома і більше особами неприпустимо. Відповідно до закону заповідач має право не надавати іншим особам, в тому числі і нотаріусу, інформацію, що міститься в заповіті. Такий заповіт називається закритим.
Слід зазначити, що, незважаючи на те, що по суті договір дарування є безоплатною угодою, обидві сторони договору несуть матеріальні витрати, пов'язані з його оформленням. Крім цього, у випадках, передбачених законодавством, що обдаровує зобов'язується після прийняття дарунка заплатити податок (Закон «Про податок на майно, що переходить в порядку спадкування і дарування»). Даний податок нараховується відповідно до загальною вартістю майна, оцінка якого проводиться за діючими законами.
Багатьох цікавить питання про переваги успадкування та дарування. Основні моменти представлені нижче.
У разі спадкування відповідно до заповіту за умови, що у спадкодавця в момент відкриття спадщини існують непрацездатні родичі першої черги, що знаходяться в силу закону або договору на утриманні у спадкодавця, вони мають право на частку у спадщині (не менше однієї другої частки від того, на що вони мали б право в разі відсутності заповіту). При даруванні така ситуація виключається.
Що стосується оподаткування, дарування, зрозуміло, дорожче. Податки при даруванні, як правило, в 1,5-2 рази вище, ніж в разі успадкування.
Для того щоб оформити договір дарування частки у праві спільної часткової власності, згода власників інших часток не потрібно.
договір успадкування
Спадкування є перехід майна померлого до інших осіб (спадкоємців) у порядку правонаступництва, іншими словами, як єдине ціле в незмінному вигляді. Таким чином, спадщина не можна прийняти в частині, можна або прийняти спадщину цілком, або відмовитися від нього. Дане правило поширюється і на борги.
Спадкування буває двох видів - за законом чи за заповітом. Слід зазначити, що наявність заповіту анулює право спадкоємців за законом претендувати на спадкове майно. Виняток в даному випадку становить обов'язкова частка в спадщині, на яку мають право непрацездатні діти, дружина і батьки спадкодавця, які, незалежно від пунктів заповіту, мають право на не менше ніж одну другу частку майна, яка належала б їм у разі спадкування за законом.
У тому випадку, якщо спадкодавець на момент смерті не залишив заповіту, прийняття спадщини здійснюється в наступному порядку:
• спадкоємці першої черги (діти, батьки і чоловік спадкодавця). Що стосується онуків спадкодавця, вони успадковують тільки в праві уявлення, тобто в разі смерті батьків до відкриття спадщини;
• спадкоємці другої черги (повнорідні та неповнорідні брати і сестри спадкодавця, бабусі і дідусі з боку батька і матері). Племінниці і племінники мають право успадковувати тільки за правом представлення;
• спадкоємці третьої черги (повнорідні та непонородние брати і сестри батьків спадкодавця, його дядька й тітки). Двоюрідні брати та сестри мають право спадкування за правом представлення.
Існують ще чотири черги спадкоємців далекого спорідненості, однак наявність спадкоємця однієї з перерахованих вище черг виключає прийняття спадщини спадкоємцями наступних черг.
За умови відсутності заповіту і спадкоємців за законом, а також в разі відмови від прийняття спадщини майно померлого переходить у власність держави. Розпорядження майном на момент смерті можливо тільки при складанні заповіту. Слід враховувати, що заповіт може бути написано і зареєстровано тільки за умови повної дієздатності громадянина. Заповіт посвідчується нотаріально в обов'язковому порядку. Вчинення заповіту через представника є неприпустимим. У разі неможливості відвідування нотаріальної контори, нотаріус має право завірити заповіт на дому.
В окремих випадках нотаріуса можуть замінити інші особи.
У разі якщо громадянин, який оформляє заповіт, знаходиться в лікарні, госпіталі або іншому стаціонарному лікувальному закладі або проживає в будинку для літніх людей та інвалідів, його заповіт засвідчується головним лікарем, його заступником з медичної частини або черговим лікарем лікувального закладу, в якому він перебуває на лікуванні. Крім того, заповіт може бути підписано начальником або директором лікувального закладу.
Заповіти громадян, які перебувають під час плавання на суднах, що плавають під державним прапором Укаїни, завіряються капітанами цих суден.
Якщо громадянин, який оформляє заповіт, є військовослужбовцем, знаходиться в пункті дислокації військової частини, де немає нотаріуса, або є членом сім'ї військовослужбовця, який перебуває в цій частині, його заповіт оформляється командиром військової частини.
Заповіти громадян, які перебувають у розвідувальних, арктичних та інших подібних експедиціях, засвідчуються начальниками цих експедицій.
Заповіти громадян, які перебувають в місцях позбавлення волі, засвідчуються начальниками місць позбавлення волі.
Що стосується закритого заповіту, воно має бути власноручно написано і підписано заповідачем. У разі недотримання цього правила заповіт буде вважатися недійсним. Закрите заповіт віддається нотаріуса в заклеєному конверті в присутності двох свідків, які також ставлять на конверті свої підписи. Потім конверт, підписаний свідками, запечатується нотаріусом (в їх присутності) в інший конверт, на якому нотаріус вказує дані заповідача (прізвище, ім'я, по батькові, місце проживання заповідача і свідків, місце і дата прийняття заповіту).
Слід зазначити, що якщо громадянин перебував у становищі, загрозливому для його життя, і був позбавлений можливості здійснювати заповіт відповідно до ст. 1124-1128 ГК РФ, він може викласти свою останню волю в простій письмовій формі. Дана папір визнається в якості заповіту за умови якщо заповідач в присутності двох свідків власноруч написав і підписав документ, зі змісту якої випливає, що він являє собою заповіт. Даний документ не буде дійсним, якщо заповідач протягом одного місяця після припинення загрожують життю обставин не вчинив новий заповіт в іншій формі. Для виконання такого заповіту необхідно підтвердження суду про явну загрозу життю заповідача на момент складання заповіту.
Час відкриття спадщини - день смерті спадкодавця. Місцем відкриття спадщини є останнє місце проживання спадкодавця. За умови що останнє місце проживання спадкодавця невідоме, спадщина відкривається за місцем розташування більшої частини успадкованого майна.
Нотаріуси не займаються розшуком спадкоємців і успадкованого майна.
Відповідно до закону спадкоємцям надається шестимісячний строк для прийняття спадщини. За цей термін всі спадкоємці повинні встигнути пред'явити свої права на успадковане майно за допомогою подачі відповідної заяви уповноваженому нотаріусу. Після закінчення даного терміну нотаріус повинен надати всім спадкоємцям документи, необхідні для прийняття спадщини. Кожен спадкоємець повинен документально підтвердити свої права.
договір ренти
м Митищі, вул. Карла Маркса, д4. будівлю ГІПРОІВ, 3 поверх, офіс 12