«Звіряємо годинник»
Чи то помилився, то чи перенервував, то чи просто передумав
Слід звернути увагу на вільне волевиявлення учасників угоди. Адже мова тут йде не тільки про обман, введення в оману, насильстві, погрозах, зловмисної угоди представника однієї сторони з другою, а також громадянином, нездатним розуміти значення своїх дій та (або) керувати ними. Недійсними визнаються і так звані кабальні угоди, тобто ті, які укладені внаслідок збігу важких обставин, що спонукає одну зі сторін підписувати договір, нехай навіть на вкрай невигідних для себе умовах. А адже в житті саме так часто і відбувається: через раптову хворобу родича виникла необхідність у великій сумі грошей або потрібно терміново погасити борг, і приймається рішення якомога швидше розлучитися з дачею, розміняти і продати частину квартири і т. Д. І зметикувавши суть проблеми, деякі покупці не гребують цим скористатися для несумлінного торгу. Для визнання такого правочину недійсним необхідна сукупність двох чинників: важких обставин і укладення договору на вкрай невигідних умовах. Причому неважливо, хто був ініціатором такого правочину. Сторона, яка використовує непростою ситуацією свого контрагента, зобов'язана буде відшкодувати йому збитки і моральну шкоду, заподіяну в зв'язку з укладенням такої угоди.
Що стосується дієздатності учасника договору, то тут лакмусовим папірцем є питання, чи усвідомлював він значення своїх дій та (або) чи міг ними керувати. Якщо в такому стані перебувало дієздатна особа, суд вважатиме угоду недійсною. Причиною часткової недієздатності може послужити глибоке алкогольне або наркотичне сп'яніння, фізична травма і навіть банальний стрес. «Прийшовши до тями», такий недбайливий продавець може запросто подати позов про визнання підписаного ним недавно договору недійсним. І якщо покупець знав про такий фізичному стані продавця в момент укладення договору, йому доведеться відшкодовувати завдану моральну шкоду.
Цікавою видається також можливість визнання судом недійсним правочину, вчиненого, так би мовити, помилково. Це пов'язано з тим, що воля однієї зі сторін формувалася під впливом невірного сприйняття предмета угоди та інших обставин, які мають істотне значення. Наприклад, помилка в правовій природі угоди - підписав договір купівлі-продажу, а насправді хотів укласти договір довічного утримання. А ось помилка щодо мотивів укладання угоди не може бути підставою для визнання договору недійсним. Втім, і в тому, і в іншому випадку розбиратися буде суд, а він, як відомо, керується ще й «внутрішніми переконаннями». Якщо ж причиною недійсності правочину визнана помилка в результаті безпечності однієї зі сторін, остання зобов'язана відшкодувати завдані збитки.
Кожен за себе або ріелтор за всіх?
Якщо вже угода визнана недійсною, то такою вона вважається з моменту вчинення (частина 1 статті 236 ЦК). Це стосується і нікчемних, і оспорюваних договорів. А далі - двосторонню реституцію (чи то пак гроші - покупцеві, квартиру і право власності на неї - назад продавцеві), відшкодування збитків та моральної шкоди.
Природно, якщо ріелтор порекомендував заощадити на податками та іншими зборами, то повернути продавець зможе лише ту суму, яка офіційно фігурує в документах. Втім, економити або підстрахуватися - це рішення клієнт вибирає для себе сам.
Останнім часом ріелтори все частіше радять застрахувати фінансові ризики при купівлі-продажу нерухомості, не завжди однак звертаючи увагу на перелік винятків з страхового випадку. Так, якщо всі причини визнання угоди недійсною перераховані в списку винятків, то домогтися настання страхового випадку, а значить, і виплати грошей від страхової компанії, просто нереально.
І ще. Варто попередити клієнта про те, хто несе відповідальність за визнання угоди недійсною. Адже після відповідного рішення суду слов'янська душа насамперед шукатиме «хто винен» і вже потім думати «що робити». А між тим нотаріус відповість, що несе відповідальність лише за оформлення угоди, реєстратори - за її реєстрацію, а ріелтор - як і попереджав, тільки за надання послуг з пошуку і купівлі-продажу.
І незважаючи на те, що наслідком визнання правочину недійсним є двостороння реституція, тобто повернення сторін у початкове положення, як би прокручування плівки назад, стоп-кадру з автоматичним поверненням гонорару ріелтора тут не відбудеться. Як зазначає керівник податкової практики міжнародної юридичної компанії «Александров і партнери» Юрій Лаврешін, свій гонорар ріелтор отримує за окремим договором «на надання послуг», для його повернення необхідно окреме судове розгляд нового спору вже про повернення гонорару. І все залежить від положень такого договору послуг. Тобто якщо послуги повністю надані відповідно до предметом договору, підстав для повернення немає. Зазвичай в предметі договору послуг ріелтори кінцевим результатом пишуть «укладення договору купівлі-продажу нерухомості». Результат був досягнутий, договір купівлі-продажу нерухомості укладений, це означає, що ріелтор надав послуги відповідно до умов договору в повному обсязі, і не його вина, що суд згодом визнав такий договір недійсним. «І в принципі це правильно, - переконаний юрист, - ріелтор не повинен відповідати за юридичну силу договору купівлі-продажу нерухомості - за це відповідають боку і нотаріус».