Земля для комерційної нерухомості
Реалізуючи нові проекти в комерційній нерухомості, кожен девелопер вирішує два важливі завдання:
1. Знайти найкраще місце для даного виду діяльності.
2. Маючи ділянку, визначити який об'єкт дасть найбільшу віддачу на вкладені кошти.
Чи можна купити землю на ринку?
Алкогольні напої. Пропонуємо купити martell vs за найкращою ціною в Москві.
Як на практиці отримують міську землю для будівництва
Забудовники використовують зазвичай два шляхи отримання муніципальної землі:
другий - придбати права володіння на будівлі або будови, розташовані на забудованій ділянці, і за допомогою цього отримати права довгострокової оренди ділянки, оскільки за чинним Земельним та Цивільним Кодексів права на землю «слідують» за правами на будівлю.
Розглянемо докладніше ці два способи отримання земельних ділянок.
Другий спосіб - покупка будівель на земельній ділянці, після чого право оренди або користування автоматично переходить до нового власника будівель.
Зазвичай будови на перспективній ділянці купують у приватного власника. Іноді це можуть бути муніципальні будівлі, але вони за законом повинні проводитися через аукціон, що досить клопітно і ризиковано. Найчастіше використовують «інвестиційні умови»: інвестор отримує право забудови ділянки в обмін на реконструкцію за свій рахунок муніципальних будівель, розташованих на цій ділянці. Інвестор може отримати в довгострокову оренду відремонтоване їм муніципальна будівля. Варіанти різні, але всі вони об'єднуються за принципом - «право на ділянку є наслідком набуття права власності на будівлі або права їх оренди».
Вартість інженерних послуг і отримання квот на споживані ресурси
Щоб вибрати найкращий земельну ділянку і найбільш ефективний проект, забудовник повинен оцінити витрати на майбутнє будівництво якомога точніше. Надання інженерних послуг має вирішальне значення для кожного проекту, але отримання їх представляє серйозну проблему.
Отримання «технічних умов» на підключення до інженерних мереж - необхідна умова узгодження будь-якого проекту. Цей порядок встановлений федеральним законодавством на території всієї країни. У багатьох випадках, особливо, якщо проект досить капіталомісткий, від інвестора вимагають зробити такий великий внесок в розвиток інфраструктури, що проект стає економічно невигідним і інвестор змушений вступати в переговори про зниження вимог. Врегулювання цього питання може тривати 6-12 місяців. Зазвичай в якості витрат інвестора виступають не тільки офіційні платежі за проходження процесу узгодження, але і витрати на приватних консультантів, і внески на розвиток інфраструктури. На думку фахівців в різних регіонах Росії сумарні внески на отримання погоджень та підключення систем інженерної інфраструктури можуть досягати 15% -20% (іноді до 30%) від сумарних витрат на проектування і будівництво.
Всі інвестори в Росії скаржаться на зношеність інженерних мереж, відсутність інженерно підготовлених земельних ділянок і непередбачуваність при спілкуванні з монополістами інфраструктури.
Незважаючи на перераховані проблеми земельну девелопмент в Росії починає розвиватися. У багатьох великих містах з'явилися приватні фірми, які шукають перспективні ділянки для забудови, готують необхідну передпроектну документацію, отримують все узгодження за потужностями інженерної інфраструктури, а потім продають юридично і технічно підготовлені ділянки забудовникам. Оскільки права власності на землю на цьому етапі ще не надаються, то земля до початку реалізації проекту продається неявно. Для цього пропонується кілька випробуваних варіантів, наприклад, - продаж спеціально створеної компанії, на ім'я якої отримані всі права і узгодження. Практикується також продаж об'єктів незавершеного будівництва, створених відповідно до затвердженого проекту забудови ділянки. Наприклад, в Санкт-Петербурзі ціни в цьому випадку становлять від 50 до 1500 дол за 1 кв.м. землі з повністю оформленої дозвільної документації.
У Москві і Петербурзі попит на добре підготовлені для інвестора ділянки стає дедалі більше, тому можна очікувати активного розвитку цього бізнесу найближчим часом.
Дивіться також статті: