Сутність і основні ознаки об'єктів нерухомості.
Класифікація об'єктів нерухомості.
Класифікація об'єктів нерухомості за різними ознаками (критеріями) сприяє більш успішному вивченню об'єктів.
I. 1. Природні (природні) об'єкти - земельна ділянка, ліс і багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти і ділянки надр.
2. Штучні об'єкти (споруди): а) житлова нерухомість (матеріал) - малоповерховий будинок (до трьох поверхів), багатоповерховий будинок (від 4 до 9 поверхів), будинок підвищеної поверховості (від 10 до 20 поверхів), висотний будинок (понад 20 поверхів). Об'єктом житлової нерухомості може також бути кондомініум, секція (під'їзд), поверх в під'їзді, квартира, кімната, дачний будинок; б) комерційна нерухомість (для отримання доходу, недв створює умови для отримання прибутку) - офіси, ресторани, магазини, готелі, гаражі для оренди, склади, будівлі та споруди, підприємства як майновий комплекс; в) громадські (спеціальні) будівлі і споруди: - лікувально-оздоровчі; - навчально-виховні; - культурно-просвітницькі; - спеціальні будівлі та споруди - адміністративні; г) інженерні споруди - меліоративні споруди і дренаж, комплексна інженерна підготовка земельної ділянки під забудову.
Земельні ділянки можуть бути ділимими і неподільними. Ділянка називається діленим, коли його можна розділити на частини і утворити самостійні земельні ділянки з дозволом цільового використання. Відповідно до законодавства не допускається розділ міських земель, земель фермерських господарств та ін.
1. Землі сільськогосподарського призначення
2. Землі міст і населених пунктів
3. Землі промисловості, транспорту, зв'язку, телебачення, інформатики, і космічного забезпечення, енергетики, оборони та іншого призначення. Мають особливий режим використання.
4. Землі особливо охоронюваних територій
5. Землі лісового фонду
6. Землі водного фонду.
Земельна ділянка як основа нерухомості. Цільове призначення земель в РФ, учасники правових земельних відносин.
Під земельною ділянкою розуміється поверхню землі без розташованих на ній будівель та споруд, а також інших поліпшень типу лісу або багаторічних насаджень. У Земельному кодексі Російської Федерації земельну ділянку - це частина поверхні землі (в тому числі грунтовий шар), кордону, якої описані і засвідчені в установленому порядку. Це означає, що згідно з чинним законодавством, оцінюючи будь-яку земельну ділянку, ми повинні оцінювати поверхню без знаходяться на ній поліпшень, тобто виділяти земельну складову з вартості єдиного об'єкта нерухомості.
Відмінні риси ЗУ від інших об'єктів оцінки:
1. Земля є природним ресурсом, який неможливо вільно відтворити на відміну від інших об'єктів нерухомості.
2. При оцінці завжди необхідно враховувати можливість багатоцільового використання землі.
3. Земельний фонд виступає основою формування середовища проживання населення країни і забезпечує екологічну безпеку. Тому держава регулює використання землі одночасно як природного, так і господарського об'єкта.
4. До вартості земельних ділянок не застосовуються поняття фізичного і функціонального зносу, оскільки термін експлуатації земельних ділянок не обмежений. Тому вартість землі, кількість якої обмежена, з часом, як правило, збільшується.
Для оцінки земельної ділянки або природних ресурсів необхідно надати:
1. Правовстановлюючі документи на земельну ділянку
2. Дані про територіальні межі ділянки (копії геодезичного плану або карти земельної ділянки з позначенням і описом місця розташування).
4. Дозволена використання.
5. Інформація про обмеження земельної ділянки та інформація про наявність та стан інженерних комунікацій.
6. Ставка орендної плати / ставка податку на землю (при наявності).
7. Договір оренди земельної ділянки (при наявності).
Під цільовим призначенням розуміється вузьконаправлене визначення видів використання землі, виконуваних ними функцій в господарських відносинах (місце для розвитку промисловості, проживання громадян і розташування природних об'єктів).
Землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, що знаходяться за межею поселень та надані для потреб сільського господарства або призначені для цих цілей. До таких земель належать землі, що володіють родючим шаром - грунтом, необхідним для виробництва сільськогосподарської продукції.
Основне призначення таких земель - це засіб виробництва (сільськогосподарські угіддя - рілля, пасовища, сінокоси). Також землі можуть служити для допоміжних функцій: транспортування сільськогосподарської продукції, енергопостачання, розміщення будівель і споруд, призначених для забезпечення сільськогосподарського виробництва, і ін. Для таких цілей служать, як правило, менш цінні, неродючі землі. Також в систему сільськогосподарських земель входять землі, призначені для охорони сільськогосподарських угідь від шкідливої дії як природного, так і техногенного характеру (захисні смуги).
Учасники земельних відносин 1. Учасниками земельних відносин є громадяни, юридичні особи, Російська Федерація, суб'єкти Російської Федерації, муніципальні освіти.
2. Права іноземних громадян, осіб без громадянства та іноземних юридичних осіб на придбання у власність земельних ділянок визначаються відповідно до цього Кодексу, федеральними законами.
3. Для цілей цього Кодексу використовуються такі поняття і визначення:
-власники земельних ділянок - особи, які є власниками земельних ділянок;
-землекористувачі - особи, які володіють і користуються земельними ділянками на праві постійного (безстрокового) користування або на праві безоплатного термінового користування;
-землевласники - особи, які володіють і користуються земельними ділянками на праві довічного успадкованого володіння;
-орендарі земельних ділянок - особи, які володіють і користуються земельними ділянками за договором оренди, договору суборенди;
-володарі сервітуту - особи, які мають право обмеженого користування чужими земельними ділянками (сервітут).