Здача квартири в оренду - як ІП або як ФО?
Привіт, шановні юристи.
Я планую здавати квартиру в оренду. Природно, хочу вибрати максимально вигідний з точки зору податків варіант. Я вже зареєстрована як ІП (ССО 6%), тому було б логічно додати потрібні види діяльності в ЕГРІП і укладати договори саме як ВП.
У всіх матеріалах, які я знайшла в мережі з цього приводу, недоліками цього методу вважають тільки необхідність реєструвати ІП, платити внески до фондів і подавати звітність. Тобто все те, що я і так роблю.
Якщо я права, то економія на податок від здачі квартири перетвориться на величезну втрату, якщо я буду продавати квартиру раніше, ніж через 25 років. Однак ні в одній статті про це ні слова, що і викликало у мене сумніви в своїх висновках.
Відповіді юристів (7)
Аютана, добрий день!
Якщо Ви будете здавати квартиру як ІП, вона від це не стане належати ВП. Вона як була, так і буде у власності фізичної особи. Тому при її продажу ніяк не відіб'ється сам факт її використання у підприємницькій діяльності. Ваші побоювання в даному випадку безпідставні.
Є питання до юриста?
У вашому випадку залежить від того, який дохід ви плануєте отримувати від здачі квартири в найм. Якщо ваш дохід буде більше 100 000 рублів на рік, в цьому випадку ви можете придбати патент на здійснення даної діяльності. Якщо дохід менше, в цьому випадку з точки зору оподаткування доцільно здавати її в порядку підприємницької діяльності, але необхідно, щоб даний вид діяльності був зазначений у вас в КВЕД.
уточнення клієнта
Дохід планую більше 100 000 рублів (розраховую на дохід до 600 000 рублів на рік). Додати в КВЕД потрібний вид (здачу в оренду), звичайно, планую. Але купувати патент не збиралася, тому що його вартість приблизно дорівнює планованому податку, а здача в оренду - не єдина діяльність для мене, тобто платити податок на дохід мені все одно доведеться.
МІНІСТЕРСТВО ФІНАНСІВ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
Тому якщо вид діяльності у Вас здача в оренду, то від продажу квартири платити податки не треба.
Що стосується податку з суми продажу квартири, то якщо ви до моменту продажу квартири припиніть свою реєстрацію в якості індивідуального підприємця, в цьому випадку оподаткування можливо буде тільки за загальною ставкою. При цьому квартира все також буде знаходитися у вашій власності протягом тривалого періоду часу. Тобто до вас будуть застосовані загальні правила оподаткування (в тому числі і податкових відрахувань) з ПДФО.
Якщо ж ви будете ІП на момент продажу, то оподаткування буде за ставкою 6%. Але тут тонке питання - буде залежати в тому числі і від того, з якою метою купувалася квартира, і в який період - в період реєстрації ІП або до нього.
Якщо ви припините діяльність по здачі квартири в період, що передує звітному, і виключіть даний вид діяльності з переліку, є шанс відстояти право на загальні правила по ПДФО, в тому числі і відрахування в сумі вартості квартири при тривалості володіння більш 3х років.
Місто не вказано
Шановна Аютана! Вітаю! На додаток до думок шановних колег візьміть до уваги наступне:
суть в тому, що при реєстрації фізичної особи як ІП, обов'язково такою особою визначаються коди економічної діяльності (КВЕД), і те, що ІП обрав в якості підприємницької діяльності - і є те, що формує податкову базу з того чи іншого податку. Якщо Ви обрали як підприємницьку діяльність здачу своєї квартири в оренду (найм), то однозначно Ви будете сплачувати податки з одержуваних доходів від здачі.
Чи є тут ССО або ЕНВД залежить від місця знаходження квартири і як ЕНВД визначається відповідними органами місцевого самоврядування. Якщо за актами ОМС така діяльність підпадає під ЕНВД, то Ви сплачуєте не податок за ССО, а ЕНВД.
- а здача в оренду - не єдина діяльність для мене, тобто платити податок на дохід мені все одно доведеться.
Прошу вибачити, нулик не додав, Якщо плануєте дохід більше 1 000 000 рублів на рік. У вашому випадку - невигідно.
Роз'яснення Мінфіну (вони є тільки тлумаченнями, але тлумаченнями позиції податкової служби), наскільки пам'ятаю, не розглядали випадок, коли підприємець припиняв діяльність у даній КВЕД в попередньому періоді, тобто припиняв використання даного майна в підприємницьких цілях, використовуючи його в особистих цілях, і потім реалізовував майно. Ви можете самі направити запит до Мінфіну з проханням роз'яснити, за якою ставкою буде оподатковуватися продаж майна в цьому випадку і буде до вас застосований відрахування. Якщо роз'яснення буде містити непрімлемий для вас варіант, ви можете змінити своє рішення і порядок дій (при цьому позиція, викладена в листі, не є нормативним актом. Її теж моно оскаржити і заперечували). Якщо ж Мінфін у відповіді підтвердить, що в цьому випадку сума не обкладається ПДФО, то ви зможете привести цей лист в податковій, як офіційну позицію Мінфіну,
Шукаєте відповідь?
Запитати юриста простіше!
Задайте питання нашим юристам - це набагато швидше, ніж шукати рішення.